摘 要
“契约法或许就是源于原始社会中的互惠赠与。”[1]赠与能推动社会进步，我国关于赠与人的撤销权主要集中于合同法赠与合同中11个条文中，由于赠与合同的单务性和无偿性的特点，我国赠与合同法对赠与人赋予撤销权，但是赠与人撤销权的立法规定存在一些不足,缺乏对受赠人信赖利益的保护及赠与人撤销权具体规定，应借鉴国外的一些规定和其它撤销权的有关规定,对其加以完善。
（一）赠与人撤销权内涵释义
“契约法或许就是源于原始社会中的互惠赠与.”赠与虽然不可能成为社会中财产所有权移转的主要形式，也起不到直接促进社会经济发展的作用，但在现代社会，赠与仍具有相当的社会意义：赠与一方面可以在一定程度上对社会财富平衡分配；另一方面，赠与可以沟通赠与双方当事人的感情，进而融洽社会气氛，减少社会矛盾。“赠与合同是典型的无偿合同和单务合同，即赠与人无对价而支付利益，受赠人不负担任何对待给付义务既可获得利益，这一合同关系导致合同双方的权利义务严重违反公平和等价有偿的交易原则。因此，为均衡赠与人与受赠人之间的权利义务关系，在赠与合同的立法中，立法者都尽可能采取措施优遇赠与人。”[2]赠与人的撤销权正是法律为保护赠与人的权利而设定的优遇措施之一。赠与合同的立法建构中，一个基本的价值判断即出于保持双方利益平衡的考虑，需要对赠与人进行特别保护。世界上许多国家的民法将赠与合同或规定为实践合同，或规定为要式合同，均在实践此项价值判断。但是，将赠与合同确认为实践合同或要式合同，只不过为达成此目的的一种途径而已，实际上，在确认赠与合同诺成性的同时，赋予赠与人以任意撤回权亦能保护赠与人的利益。“在此立法例下，赠与合同经赠与人与受赠人达成合意即可成立，但在赠与物权利转移前（在动产须交付，在不动产须登记），赠与人可以任意撤回，使赠与合同的效力溯及既往的归于消灭，从而不受赠与合同的约束。可见，其结果与实践合同的效力极为相似，有准要物行为之观。”[3]因此，无论是将赠与合同确认为实践合同，还是在赋予赠与人任意撤回权的前提下将其确认为诺成合同，受赠人取得赠与物都依赖于赠与人的主动履行，两种立法例有异曲同工之妙，均有助于实现赠与人与受赠人的利益平衡。 赠与合同的性质到底是实践合同还是诺成合同对赠与合同的撤销尤为重要。对此，各国立法有不同的规定。我国最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条中明确规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过产手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面合同已将产权证交于受赠人，受赠人根据赠与合同占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”
然而我国新合同法第185条则这样规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”合同法第186条第一款“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”的规定表明：“赠与合同的成立仅仅需要赠与人与受赠人就无偿转移财产意思表示一致，而无其它任何条件，“一诺即成”，因而是诺成性合同。”[4]。很显然，这里把赠与合同规定为诺成合同，同时保持与各国立法相一致。在过去，把赠与合同看作实践合同处理时，对赠与人十分有利，因为赠与人在交付赠与物之前赠与合同并未成立，更没有生效，当然可以说话不算数，也不承担任何法律责任。但是对受赠人而言却十分有害。“因为受赠人作出的接受赠与的意思表示及其因信赖赠与而付出的有关经济费用都可能因赠与人的不履约行为而落空。”[5]，这既损害了受赠人的利益，也有悖于诚实信用原则的要求。而新合同法把赠与合同规定为诺成合同时，则意味着，只要赠与人和受赠人就赠与标的物之事达成一致意见，赠与合同就成立并生效，赠与人必须受到合同的约束。这样从表面上看，似乎符合英美法的“禁反言”及大陆法上的“言出如法”“，承诺必须遵守”的法律理念，但是实际上只对受赠人有利，而对赠与人不公平。“因为赠与合同是典型的无偿合同，只有赠与人负有向受赠人给付约定的赠与标的物的义务，而受赠人不负有承担对待给付的义务。即使在附负担的赠与中，受赠人履行所负担的义务也不是赠与人履行义务之对价。”[6]“这与有偿合同中各主体地位具有互换性且主体间相互支付对价，法律只需赋予各个主体基于自由意思形成的合意以拘束力即可实现主体间的利益平衡相比，不符合交易公平，不符合正义，亦不符合人性。”[7]所以，“为了保护赠与人的利益，从利益平衡的角度和公平原则出发，现代世界上诸多国家的立法例中都赋予赠与人与受赠人达成合意后法定要件实现前以悔约权，使赠与人不致因情绪冲动，思虑欠周，贸然应允将不动产等价值贵重物品无偿给付他人，即受法律上的约束，遭受财产上的不利益。”[8].我国合同法即采取世界上大多数国家通行的做法，在规定赠与合同为诺成合同的同时，依据公平原则，允许赠与人在符合条件时享有撤销赠与合同的权利，以使赠与合同双方当事人的利益达到平衡，维护法律的公平和正义。也正因为赠与合同诺成性的确立，加强了赠与合同对赠与人的约束，但由于赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人的合同，基于平衡受赠人与赠与人之间利益的需要，我国合同法同时确立了赠与撤销权制度。因此，法律应尽可能采取各种措施优遇赠与人，维护其利益从而使赠与人与受赠人之利益趋于平衡。任意撤回权与法定撤回权就是立法为优遇赠与人而创设的诸多制度中的两项措施。
（二）赠与人撤销权行使条件
（一）赠与人法定撤销权行使条件
赠与合同的法定撤销条件，各国立法有不同的规定。而我国《合同法》第192条第1款规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属：（二）对赠与人有抚养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。”第193条第1款规定：“因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。”根据以上规定，赠与合同的法定撤销可以分为赠与人的法定撤销和赠与人的继承人或法定代理人的撤销两种.. 1.受赠人对赠与人或者赠与人的近亲属有严重侵害行为。受赠人严重侵害赠与人的，赠与人可以撤销赠与当属无疑，但受赠人严重侵害赠与人的近亲属的，赠与人能否撤销赠与，各国法律的规定并不一致。笔者认为，我国合同法规定的严重侵害的对象包括近亲属在内是非常合理的。因为“赠与人的近亲属虽然不是赠与合同的当事人，与赠与没有任何联系，但是考虑到他们与赠与人身份上的特殊关系，受赠人对他们的侵害，将对赠与人造成精神甚至财产上的损害，实质上也就使赠与人本人受到了间接侵害。”[9]至于赠与人的近亲属的范围，应与《民法通则》和有关的司法解释确定的近亲属的范围相同，包括赠与人的配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母和外祖父母、孙子女和外孙子女。另外对于我国合同法第192条规定的严重侵害行为的认定，笔者认为应要求受赠人必须要有故意或重大过失。其侵害行为是否构成犯罪行为在所不同。这不仅包括受赠人对赠与人及其近亲属所实施的触犯刑法和违反治安管理处罚条例的行为，而且也包括受赠人对赠与人及其近亲属所实施的严重有损道德声誉的行为。如果赠与人对损害没有过错，实属意外的，赠与人不得撤销赠与。 2.受赠人对赠与人有抚养义务而不履行。此情形和第一种情形一起构成大陆法系国家所称的“忘恩负义行为”。这里的抚养义务是仅指法定义务还是包括约定义务，学者有不同的观点。有人主张主要是指法定抚养义务，也包括约定抚养义务。另外必须要有受赠人不履行对赠与人抚养义务的事实，此事实是在受赠人有履行能力的情况下而不履行所致。而受赠人在没有抚养能力的情况下的不履行属于客观不能，表明受赠人主观上并无不履行的故意，为此赠与人不能产生撤销赠与的权利。 3.受赠人不履行赠与合同约定的义务。根据我国《合同法》第190条的规定，赠与可以附义务。对所附义务，受赠人须按照约定在赠与物的价值限度内履行义务。因为在附义务的赠与合同中，赠与人不仅负有履行赠与的义务，而且要在合同所附义务的范围内对赠与标的物承担瑕疵担保责任。如果不允许赠与人在受赠人违反履行约定的义务时撤销赠与，则对赠与人不公平，赠与目的也即受到损害。因此在受赠人拒不履行其所负担的义务，赠与人可以提出撤销赠与。但也并不是意味着只要受赠人有轻微违约的情形时就可撤销赠与。笔者认为，必须是能够达到受赠人不履行义务致使赠与人当初设定义务的目的不能实现的程度时，赠与人才享有撤销赠与的权利。 4.赠与人的继承人或者法定代理人的法定撤销赠与的撤销本应属于赠与人，但因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或使其丧失民事行为能力时，赠与人的撤销权事实上已无法行使，而由赠与人的继承人或者法定代理人行使撤销权，才能实现赠与人撤销赠与的权利和意愿。 至于赠与人的继承人行使赠与撤销权的法定事由，德国、瑞士和台湾地区的规定不尽一致。我国《合同法》第193条第1款则规定：“因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。”与其他国家和地区民法典规定不同的是我国法律不仅规定了继承人行使撤销权的法定事由，而且还规定了法定代理人的撤销条件，可见我国法律的规定对保护赠与人的利益更为有利。一般认为，赠与人的继承人或者法定代理人行使赠与撤销权应具备两个条件。首先是赠与人死亡或者丧失民事行为能力。如果继承人没有死亡或者没有丧失民事行为能力，则其本人即可行使撤销权。其次是赠与人的死亡或者丧失民事行为能力是由于受赠人对赠与人直接或间接地实施了违法行为造成的。值得探讨的是，如果赠与人非因受赠人的违法行为造成死亡，且有赠与人可以撤销赠与的法定情形的，赠与人的继承人可否撤销赠与，各国立法均未作规定。笔者认为，一般情况下不应允许继承人撤销赠与。但在受赠人的行为严重违背所附义务和赠与本意或者妨碍了赠与人撤销赠与时，赠与人死亡后，赠与人的继承人可以撤销赠与。 赠与人法定撤销权行使时间 赠与人的法定撤销权的行使并不是无期限的。在法定撤销权产生后，赠与人未行使该撤销权之前，赠与合同仍然有效，但却有随时被赠与人撤销的可能，这对受赠人将十分不利，使受赠人的权利永远处于不安的状态。为此，为了维护赠与关系的稳定性，促使赠与人积极行使自己的权利以维护自己的利益，法律特别限定赠与人行使该权利的期间。《合同法》第193条第2款规定：赠与人行使撤销权自知道或应当知道撤销原因之日起一年内行使，超过一年不行使的，该撤销权即消灭。我国合同法第193条第2款还规定了赠与人之继承人或法定代理人行使撤销权的除斥期间为6个月，自其知道有撤销事由之日起计算。一般情况下，法定撤销权的行使要由赠与人本人行使，但在赠与人因为受赠人的伤害行为而丧失民事行为能力或者死亡的情况下，则撤销权由其继承人或者法定代理人行使。如果在赠与人死亡或者丧失民事行为能力之后，出现《合同法》第192条第1款规定情形，而赠与人的死亡或者丧失民事行为能力又不是因为受赠人的伤害行为所造成，在这种情况下，赠与人的继承人或者法定代理人能否行使撤销权，对此，合同法没有予以明确的规定。笔者以为，在这种情况下，应允许赠与人的继承人或者法定代理人享有撤销权，因为赠与合同是以感情和道德为基础的，出现了撤销的法定事由，也就丧失了赠与合同存在的道德基础，也必然会违背赠与人实施赠与的初衷，导致合同利益的受损，如果赠与人活着或者没有丧失行为能力的情况下，他必然会行使撤销权。 赠与人撤销权行使后果 关于赠与人法定撤销权的行使，可以通过向受赠人明确的表示，也可以通过诉讼或者遗嘱的方式为之。赠与合同被撤销后，就尚未履行的部分，归于消灭，赠与人的拒绝履行；已经履行的按照合同法五十八条规定处理。
（二）赠与人任意撤销权行使
我国《合同法》第186条规定，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”根据这一规定，并结合上文的分析不难推知，赠与人行使任意撤销权必须具备以下三个条件：第一、赠与合同已依赠与人与受赠人之间的合意而成立。这一要件是任意撤销权必须以赠与合同被确认为诺成合同为前提的必然要求。第二、赠与合同的任意撤销在时间上有严格的限制，只限于赠与合同履行完毕之前，即赠与的财产权利没有转移之前。至于财产所有权的转移时间，因财产是动产或不动产而有所不同。一般而言，在我国动产以交付时起权利转移，不动产或者其他应当依法办理登记等手续的价值较大的动产（如船舶、车辆等），只有在依法办理了登记等手续后，才发生财产权利的转移。动产交付以后，不动产依法办理登记等手续后赠与财产的权利归受赠人享有，赠与合同就履行完毕，赠与人和受赠人之间的权利义务关系立即消灭，赠与人不能再行撤销。第三、必须是非经公证之赠与以及非具有社会公益、道德义务性质之赠与。所谓具有社会公益性质的赠与是指赠与的目的是为了促进社会公共利益的发展;所谓具有道德义务性质的赠与是指赠与的目的是为了履行道德上的义务，。如果赠与人是将其财产赠与给“希望工程”或贫困灾区，则赠与人的行为具有重要的社会意义。此时就不应允许赠与人随意撤销合同，否则就不利于倡导扶危济困的社会主义道德风尚。 “如“对于无法定抚养义务的亲属”，因抚养而为之赠与，生父对于未经认领的非婚生子女生活费之赠与；本人对于无因管理人之赠与，以及所谓的“报酬赠与”（如家庭教师不索报酬，因而向其致送谢）或“相互的赠与”（如礼俗上之往来）”[10]，等等。“因赠与人和受赠人之间有更深的道义上的情感，如果赠与人任意撤销赠与，则与其原赠与的目的相悖。所以，不论依何种形式订立赠与合同，赠与人均不得请求撤销赠与。”[11]限制这两种性质赠与任意撤销的目的在于倡导扶贫济困的社会道德风尚或维护社会道德观念。此外，法律规定经过公证的赠与不得撤回，其主要的原因在于赠与人对赠与已作过深思熟虑，并非贸然应允，故应使其受其意思表示的拘束，并且公证是由国家机关所实施的，具有权威性与较强的证明力，不应由当事人随意否认其效力。同时，公证还需要办理一系列手续，在此过程中赠与人有充分的考虑余地，一旦办理了赠与合同公证，就应对自己的赠与行为负责。 (三） 穷困撤销权的行使 “赠与人的法定解除，有的学者称之为穷困抗辩权”[12]，《合同法》第195条规定：“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。”本条规定实际上赋予了赠与人“穷困之际的不履行权”本来，根据诚实信用的原则，赠与合同在基于双方的合意成立以后，就具有约束赠与人的效力，无论其财产发生何种变化，他都应当依约履行，但是由于赠与合同毕竟具有不同于一般双务合同的单务性，“舍己为人”、“燃烧自己，照亮别人”的道德准则作为对常人的要求毕竟过高。因此，在赠与人的财产状况恶化之时，法律本着人之常情，特创设“穷困之际的不履行权”以使赠与人“先行自谋，而后谋人”、“先己后人”。由此可见，赠与人的“穷困之际的不履行权”实乃“同情弱者之一种道德化之规定”[13]。但仅仅赋予赠与人以穷困抗辩权，似乎并不足以维护赠与人的利益。因为穷困抗辩权并没有像撤销权那样使赠与人可以要求返还财产。可是实际情况往往是赠与人陷于窘境，经济极其恶化，难以维持生计，在此情况下即使停止履行赠与义务，也不能帮助他摆脱困难。在这种情况下能否再赋予赠与人对已履行的部分以撤销权呢?笔者认为，出于公平公正的精神和人道主义的考虑应当使赠与人享有抗辩权以外的穷困撤销权，只有这样才能使赠与人可以请求受赠人返还财产，才能从根本上解决赠与人的生活困境。行使一般要求，一，赠与人事实经济状况恶化，难以维持生存，二，赠与人严重生活困难是自然所致，非人为转移财产所致，三不具有溯及力，对以往的赠与不产生影响。
三、我国关于赠与人撤销权存在问题
我国立法深刻的参照老大哥苏联是其典型代表。它在民法典中规定：“赠与合同在交付财产时才认为签订”。[14]这种交付违背了合同的公平、平等与自由，也不利于对信赖利益、预期利益的保护，会造成一定程度的信用危机，是对城市信用原则的模式，以这种方式以交付作为生效要件的语言和法律严格意义上就存在错误。作为生效要件的交付，交付必须是财产权利，而不是财产本身。1999年我国颁布的《合同法》也基本采纳了诺成性，笔者不同意完全采用诺成性，应当分不同情况时，给以区别对待.赠人与任意撤销权有其合理性，但同时存在很多问题，其一，信赖利益保护的丧失，作为市场经济发展而生的《合同法》，更应该确保合同双方当事人利益的平衡。对于这一问题，确立赠与之任意撤销权制度的国家，包括我国合同法在内，均未做出规定。我国《合同法》42条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(1)假借订立合同,恶意进行磋商;(2)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(3)有其他违背诚实信用原则的行为。”规定了在缔约过程中,由于一方当事人的过错导致合同没有成立、无效或者被撤销,其应对信赖合同会有效成立而受到损失的另一方当事人承担损害赔偿责任,即对缔约过失责任做了规定。“大陆法系把信赖利益又称为消极行为上之利益或契约上之利益。” [15]而赠与合同中,立法者为了维护赠与合同中无偿赠与人的权益赋予其任意撤销权,使赠与人在赠与财产权利没有移转之前,有权单方撤销赠与使合同关系解除,而无需承担任何赔偿义务。可见,赠与合同任意撤销权忽略了对受赠人基于对赠与人的信赖而付出的成本损失的维护,这与《合同法》对信赖利益的规定相冲突。我国有学者认为，“赠与人应承担缔约过失责任。有的人认为：“缔约过失责任是缔约人故意或过失致使合同未成立、无效或者被撤销而应当承担的财产责任”[16]，也有人认为：“缔约过失责任是指缔约人故意或过失违反先合同义务时，依法承担的责任。”[17]其二，任意撤销权缺少对受赠人权益的保护。由于赠与合同的无偿性,赠与人只承担履行义务的责任而不享有任何权利,受赠人则只享有要求赠与人履行合同的权利而无需承担任何义务,因此立法者为了平衡赠与合同双方当事人的利益,规定了任意撤销权制度。而大多情况下,受赠人需要给予赠与人一定的方便,从而使赠与人获得无法衡量的利益回报,此时受赠人的付出是无法以简单的客观标准来衡量的。因此,法律应当考虑赋予受赠人相应地撤销权。虽然受赠人行使撤销权的可能性很小,但法律不能因此就忽视对受赠人权益的维护。其三，任意撤销权与法定撤销权不协调。我国合同法第192条规定:“受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与:(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二)对赠与人有扶养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权,自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”而赠与合同的任意撤销权却与此有很大的区别:首先,二者的行使条件不同。法定撤销权只有在具备法定事由时,才可以行使;而任意撤销权不需要具备任何法定事由,赠与人可以任意行使。其次,二者的行使时间不同。任意撤销权必须在赠与财产权利转移之前行使;而法定撤销权一般是在赠与物权利转移之后,赠与人或其他权利主体知道或应当知道撤销原因之日起一定期间内行使。再次,权利主体不同。法定撤销权是由赠与人和赠与人的继承权或者法定代理人行使,任意撤销权一般是由赠与人行使。其四，任意撤销权行使期间限制缺失。民法对形成权的除斥期间一般都有具体规定，而赠与合同任意撤销权没有除斥期间的规定,这就使赠与合同因为赠与人长期不行使任意撤销权而处于一种不稳定状态下,对于维护社会经济秩序的稳定、促进交易的迅速发展等都有不利的影响,对法院等部门正确处理纠纷、作出判决也增加了难度。其六，现行赠与合同任意撤销权不利于建立诚信的制度，人和人之间最起码的信任是社会发展的前提，一个人生活在互不信任的社会中，大家就像潜在的战争状态。对当事人的信赖提供法律保护，是促进社会发展和制度健全的重要方法，是给市场经济巨大的动力所在，现行社会，我们只有注重单个的信用的建立，才会形成社会整个信用。任意撤销权不符合有关撤销权的理论，形成权意味着权利主体以单方意义表示就可以使法律关系生效、变更或消灭，从而突破双方的协议，所以必须需要合理充分的合理基础。“形成权主要有意思表示瑕疵的合同撤销权、赋予权利人单边面的形成权，都以为着对债权原则的偏离，形成权另一方面对方负有接受权利人的决定的义务，这就需要具备相对人事先作出同意表示或是其他充分合理的原因。”[18] 关于法定撤销权存在几个问题，一，当赠与人无民事行为或限制民事行为能力时，赠与人的继承人是否可以对受赠人违反《合同法》192条之规定行使撤销权；其二本条未区分不履行约定义务的事由，造成撤销的诸多不便，本条将一般撤销权和特殊撤销权同时规定，在逻辑不妥，易使人误解。
（四）、世界各国赠与人的规定
在罗马法上，赠与合同是要式合同，只要其《民法大全》颁布之后，赠与行为才逐渐取得表意行为的形式，成为非要式合同。我国台湾地区民法典第406条规定：“称赠与者，谓当事人约定，一方以自己之财产无偿给予他方，他方允受之契约。”德国、法国、日本、意大利等国的民法典也有类似的规定。而《瑞士民法典》第242条规定：“赠与人向受赠人交付物品的，构成已生效的赠与。不动产或者关于不动产的权利的赠与，办理土地登记后生效。登记应当以有效的赠与承诺为条件。”在德国，,《德国民法典》518条规定：“为使以赠与方式约定给付的合同有效，约定需经公证人公证。”《法国民法典》也将赠与合同规定为诺成性合同与要式合同。《法国民法典》第931条规定：“载明生前赠与的任何证书，均应按照契约的通常形式在公证人前作成，证书的原本应留在公证人处，否则，赠与契约无效。”“正式接受的赠与，经双方当事人同意即告完成，赠与人的所有权即转归赠与人，无需其他的交付手续。”由此可见《法国民法典》和《德国民法典》对赠与合同都是规定诺成性合同与要式合同，规定必须公证才能发生法律效应，同时也承认未经公证的动产的完成交付也是合法有效的。法国和德国的区别在于法国不承认“物权行为”的存在。英美法系，各州的规定，一般将赠与合同规定为实践性合同，国外采取公证要是方法，一方面起到公示的作用，另一方面，国外的公证制度发展较早，也较成熟、发达的缘故。
（五）、我国赠与人撤销权的法律完善
我国现行的法律将赠与合同定位诺成性合同，加之赋予赠与人撤销权有一定合理之处，关键在于赠与人撤销权的理论是否成熟，是否对合同当事人起到公平的作用，笔者认为对赠与合同的条款应当细化，避免产生歧义，具体建议为，任意撤销权完善建议： (一)引入缔约过失制度。《合同法》第113条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失。”而引入缔约过失制度后,赠与人行使任意撤销权单方撤销赠与合同后只需承担缔约过失责任,即赠与人要赔偿受赠人因信赖合同有效所受的损失,包括缔约过程中的支出、准备履行过程中的支出等费用。关于赠与人的缔约过失责任的成立要件应包括三方面:首先,一方缔约人有过错,此种过错可以是故意也可以是过失,同时一般情况下的过错缔约人是指赠与人,而不包括受赠人。因为当受赠人有过错时,赠与人可以通过行使法定撤销权,是不会产生缔约过失责任的。其次,缔约过失责任是由于赠与人的行为导致赠与合同无效或被撤销而产生的。由于赠与合同是无偿的,法律更加注重对赠与人权益的维护。最后,缔约过失责任的产生还需要有损害事实的发生。基于赠与合同的无偿性,所以在没有损害事实时,是不存在损害赔偿问题的,因为此时受赠人的利益没有任何减少,赠与人无需承担任何责任。 (二)赋予受赠人相应的撤销权。我国《合同法》第186条规定:“赠与人在赠与财产的权利移转之前,可以撤销赠与。”我国台湾地区的“民法”第408条也规定:“赠与物之权利未转移前,赠与人可撤销赠与。”可见,在我国大陆和台湾地区都明确规定了任意撤销权是赠与人的权利,排除了受赠人的适用。这是法律对无偿赠与人权利保护侧重的结果,但是这种是否完全合理却值得商榷。而《日本民法典》第550条规定:“不依书面所进行的赠与,各当事人可撤销。但已履行的部分,不在此限。”所以,本文建议吸取日本法的规定,赋予受赠人相应的撤销权。赠与合同虽说是赠与人单方面承担义务的合同,但我们不能排除受赠人在赠与合同订立之后可能产生不接受赠与的情况,法律不能一味地保护赠与人的权利而忽视了受赠人的权益,故本文认为法律应当赋予受赠人一定条件下撤销权,使其权利也能得到很好地维护。 (三)明确赠与人行使任意撤销权的责任。赠与人行使任意撤销权后应当承担相应地责任。因根据民法相关规定,只有在当事人有实际的损失存在时,才会产生损害赔偿责任。而在赠与合同中,赠与物转移之前,其财产权利是属于赠与人享有的,受赠人不享有任何财产权利。所以赠与物在转移之前毁损灭失,原则上不会对受赠人的利益产生任何影响,没有实际损失的存在,自然也就不存在让赠与人承担赔偿责任的前提与基础。判断一个行为是不是构成侵权的首要条件就是看是否存在损害事实。但若按照侵权法上的过错责任原则来追究赠与人的责任,对受赠人来说未免有失公平。按照相关法律规定,无偿赠与人承担的给付义务是没有对价的,当一定事由发生时行使任意撤销权是不存在过错的,而受赠人基于对赠与人的信赖而作出的一定行为也是无过错而言的。在这种情况下,为了平衡受赠人与赠与人双方的权利义务关系,就应当适用侵权责任法上的公平责任原则处理双方的权利义务关系。 (四)明确任意撤销权的除斥期间。由于可撤销的合同往往只涉及当事人一方意思表示存在瑕疵等问题,如果双方当事人都接受这一合同的结果,这种合同就是有效地。但如果赠与合同任意撤销权人长时间地不行使撤销权,就会使赠与合同长期处于不稳定的状态中,这既不利于社会的稳定又不利于交易地进行,同时也使法院和仲裁机构在处理是否准予撤销赠与合同这类纠纷时,由于合同订立时间过长难以作出正确判断。故赠与人对赠与合同任意撤销权的行使应该有一个时间限制,即需要规定任意撤销权的除斥期间。 关于法定撤销权和 赠与人穷困状态下的撤销权建议： 将受赠人违反赠与人合同义务，受赠人行使不利赠与合同成立时赠人与的初衷的情形，当赠与人丧失民事行为能力或限制民事行为能力货死亡，应该赋予继承人的撤销权。赠与合同在基于双方的合意成立以后，就具有约束赠与人的效力，无论其财产发生何种变化，他都应当依约履行，但是由于赠与合同毕竟具有不同于一般双务合同的单务性，“舍己为人”、“燃烧自己，照亮别人”的道德准则作为对常人的要求毕竟过高。因此，在赠与人的财产状况恶化之时，法律本着人之常情，特创设“穷困之际的不履行权”以使赠与人“先行自谋，而后谋人”、“先己后人”。由此可见，赠与人的“穷困之际的不履行权”实乃“同情弱者之一种道德化之规定”。[19]但仅仅赋予赠与人以穷困抗辩权，似乎并不足以维护赠与人的利益。因为穷困抗辩权并没有像撤销权那样使赠与人可以要求返还财产。可是实际情况往往是赠与人陷于窘境，经济极其恶化，难以维持生计，在此情况下即使停止履行赠与义务，也不能帮助他摆脱困难。在这种情况下能否再赋予赠与人对已履行的部分以撤销权呢？笔者认为，出于公平公正的精神和人道主义的考虑应当使赠与人享有抗辩权以外的穷困撤销权，只有这样才能使赠与人可以请求受赠人返还财产，才能从根本上解决赠与人的生活困境,但是这种返还不是全部，应当是受赠人条件有所改善，有实力返还才行，详细还需立法探讨，斟酌。
注释：
[1]迈克尔？D？贝勒斯著，张文显等译：《法律的原则》，[M].中国大百科全书出版社1996年版，第185页
[2] 易军：《探析〈合同法〉第195条所定权利的性质》[N].载《华东政法学院学报》2003 第5期
[3]史尚宽：《债法各论》，[M].中国政法大学出版社2000年版，第122页
[4]杨立新主编：《合同法解释与适用》，[M].吉林人民出版社，1999年版，第623页
[5]王家福主编:《中国民法学》？民法债权[M].法律出版社，1991年版.645页
[6]郭明瑞,王轶:《合同法新论》？分则[M].中国政法大学出版社，1997年版.78页
[7]谢哲胜:赠与的生效要件[J].台湾法研究参考资料，1998，（8）
[8]王泽鉴:民法学说与判例研究（第1册）[M].中国政法大学山版社，1998年版.414页
[9]胡元琼:赠与合同若干问题研究[J].民商法论丛，总第25卷，401页.
[10][台]郑玉波。《民法债权各论》（上）[M].台湾三民书局，1970年版,152页.
[11]郭明瑞，王轶。《合同法新论》？分则[M].中国政法大学出版社，1997年版.85页.
[12]马俊驹、余延满：《民法原论》（第三版），[M]法律出版社2007年版，第664页
[13]郑玉波著：《民商法问题研究》，[M]台湾三民书局1991年版，第54页。
[14]李双元、温世扬。《比较民法学》,[M]武汉大学出版社1998年版，第663页
[15]史尚宽，《债法总论》[M]中国政法大学出版社，2000年第一版，289页
[16]隋彭生，《合同法论》[M]法律出版社，1997年版，74页
[17]崔建远，《合同法责任研究》[M]吉林大学出版社，1992年版，285页
[18]（德）迪特尔•梅迪库斯.《 德国民法总论》[M].邵建东译法律出版社。2000年版，第75页
[19]郑玉波著：《民商法问题研究》，[M].台湾三民书局1991年版，第54页
郑州市城市房地产市场管理条例
河南省人大常委会
郑州市城市房地产市场管理条例
河南省人大常委会
（1994年12月23日河南省郑州市第十届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 1995年4月17日河南省第八届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准 1995年7月1日起施行）
目 录
第一章 总 则
第二章 房地产转让
第三章 房屋租赁
第四章 房地产抵押
第五章 房地产拍卖
第六章 房地产中介
第七章 法律责任
第八章 附 则
第一章 总 则
第一条 为加强城市房地产市场管理，维护房地产市场秩序，保护当事人的合法权益，促进房地产业的发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 凡在市、县（市）城市规划区内进行房产买卖、租赁、抵押、拍卖、赠与及国有土地使用权转让、出租、抵押等活动，均应遵守本条例。
第三条 房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。禁止损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
房地产交易实行房地产价格评估制度。
第四条 市、县（市）和上街区人民政府应当加强对城市房地产市场的调控和指导。
第五条 市、县（市）和上街区人民政府房产管理部门是城市房地产市场的行政主管部门，负责本行政区域内城市房地产市场的管理工作。
第六条 市、县（市）土地管理部门依法对土地使用权的转让、出租、抵押进行监督检查，办理土地权属变更登记。
房地产交易中的价格事宜，应依照国家和省规定接受物价部门的管理和监督检查。
工商行政管理、财政、国有资产、税务、公安等有关部门应在各自职责范围内，配合房地产市场行政主管部门做好房地产市场管理工作。
第二章 房地产转让
第七条 房地产转让是指房屋所有权人和国有土地使用权人通过买卖、交换、赠与或其他合法方式，将房屋所有权和国有土地使用权转移给他人的行为。
下列行为视为房地产转让：
（一）一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金建房的；
（二）收购企业或者企业合并、兼并，房地产转移给新权利人的；
（三）以房地产抵债或以房地产换物的；
（四）以房屋所有权作为奖品的。
第八条 土地使用权转让的，其地上建筑物、其他附着物随之转移。
地上建筑物、其他附着物所有权转让的，其使用范围内的土地使用权随之转让。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第九条 有下列情形之一的，房地产不得转让：
（一）无合法房屋所有权证、国有土地使用权证的；
（二）房屋所有权或土地使用权有争议的；
（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）县级以上人民政府依法决定收回土地使用权的；
（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（六）设定抵押的房地产未书面通知抵押权人的；
（七）依法公告拆迁范围内的房地产；
（八）法律、法规、规章规定禁止转让的其他房地产。
第十条 转让房产必须持有房屋所有权证，转让国有土地使用权必须持有国有土地使用权证。预售商品房必须持有商品房预售许可证。
第十一条 预售商品房应当向市、县（市）、上街区房地产市场行政主管部门办理预售登记。对符合下列条件的，发给商品房预售许可证：
（一）建设单位具有开发经营资格；
（二）持有合法的国有土地使用权证和建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上；
（四）已签订建筑施工合同并已确定施工进度和交付日期。
第十二条 预售商品房，买卖双方应签订书面商品房预售合同并使用统一文本。
商品房预售人应当按照国家有关规定将商品房预售合同报市、县（市）、上街区房地产市场行政主管部门登记备案。
商品房预售单位刊发预售广告，必须向广告经营单位交验商品房预售许可证。
第十三条 转让共有房地产，须经全体共有人书面同意。在同等条件下，共有人享有优先受让权。
以买卖方式转让已出租的房地产，出租人应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先受让权。
第十四条 单位按住房制度改革的有关规定向职工出售住房，职工享受国家或单位补贴购买或建造的房屋转让，按住房制度改革规定购买的拥有有限产权的房屋转让，按国家、省、市有关规定办理。
第十五条 以出让方式取得国家土地使用权的，转让房地产时，必须符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部国有土地使用权出让金，并取得国有土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，必须已经按出让合同约定完成投资总额的百分之二十五以上；
（三）按照出让合同约定属于成片开发土地的，必须形成工业用地、其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第十六条 以划拨方式取得国有土地使用权的，或者未缴纳国有土地使用权出让金而依法取得土地使用权的，转让房地产时，应当经市、县（市）、上街区人民政府批准后方可转让。经批准准予转让的，由受让方到土地管理部门办理国有土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳
土地使用权出让金；经批准可以不办理国有土地使用权出让手续的，转让方应按照国家和省规定，将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理，由市或县（市）、上街区房地产市场行政主管部门代收。
第十七条 以买卖方式转让房地产的，双方当事人应当签订书面房地产买卖合同并使用统一文本。
以赠与方式转让房地产的，应有赠与人的书面证明；以其他方式转让房地产的，双方当事人应签订书面转让协议。
第十八条 房地产转让成交后一个月内，双方当事人须持房地产买卖合同或转让协议到市或县（市）、上街区房地产市场行政主管部门登记备案。
第十九条 实行房地产成交价申报制度，房地产转让权利人申报登记时，应如实申报成交价，不得隐报或瞒报。
第二十条 房地产转让当事人应按国家和省有关规定交纳税、费。转让成交价低于评估价格又无正当理由的，按评估价格计征税、费；转让成交价高于评估价格的，按转让成交价计征税、费。
第二十一条 房地产市场行政主管部门对房地产买卖合同或转让协议、交换协议、赠与书进行审查，对符合本条例及有关规定的，转让当事人按规定缴纳税、费后，发给受让人契证。
房地产受让人应持契证申请房地产变更登记，办理房屋所有权证，到土地管理部门申请土地使用权变更登记，办理国有土地使用权证。
第三章 房屋租赁
第二十二条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第二十三条 下列行为应视为房屋租赁：
（一）只提供房屋由他人承包经营的；
（二）将房屋内的场地出租给他人使用的；
（三）将房屋内的设施、设备出租给他人就地使用的；
（四）以联营、入股等形式将房屋或房屋内的设施、设备、场地的使用权提供他人使用，只获得固定收益，不负盈亏责任的。
第二十四条 公有房屋所有权人出租房屋的，应持房地产出租申请书、房屋所有权证向市或县（市）、上街区房地产市场行政主管部门申请办理房地产租赁许可证。房地产租赁许可证许可的内容发生变化时，当事人应在十日内申请变更登记。
房地产租赁许可证实行年度审验，未按规定审验的，自行失效。
第二十五条 市、县（市）、上街区房地产市场行政主管部门应自接到房地产出租申请之日起十五日内，发给房地产租赁许可证。但是，有下列情况之一的，不发给房地产租赁许可证，并书面答复申请人：
（一）没有房屋所有权证或产权有争议的；
（二）违章建筑或超过期限的临时建筑；
（三）房屋严重损坏影响居住、使用安全的；
（四）在依法公告拆迁范围内的；
（五）法律、法规、规章禁止出租的其他房屋。
第二十六条 房屋出租，出租人与承租人应当签订书面租赁合同并使用统一文本。
第二十七条 房屋租赁合同签订后十五日内，当事人应持房地产租赁许可证、房屋租赁合同及承租人身份证明，到市、县（市）、上街区房地产市场行政主管部门登记备案，并按国家和省有关规定缴纳税、费。
第二十八条 公有住宅房屋的租金应严格执行国家和市、县（市）、上街区人民政府制定的租金政策和标准。
公有非住宅房屋和私有房屋的租金由租赁双方协商议定。房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租的，应当按照国家和省有关规定将租金中所含的土地收益上缴国家，由市或县（市）、上街区房地产市场行政主管部门代收。
第二十九条 出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋，并按租赁合同约定的责任负责检查维修房屋及其设施，保证房屋安全。
出租人不得因租赁房屋向承租人收取租赁合同约定以外的其他费用。
第三十条 承租人应按租赁合同的约定合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和用途。
承租人确需改变房屋用途或进行装修的，应征得出租人同意。
第三十一条 承租人可将承租的房屋部分或全部转租第三人，但须经出租人同意，并就收益分配协商一致。
转租人与受转租人应按本条例规定签订租赁合同，并按本条例第二十七条规定申请登记。
第三十二条 转租的租赁合同约定的租期最后时限不得超过原租赁合同约定的最后租期日期。
转租的租赁合同生效后，转租人享有并承担出租人的权利和义务；受转租人享有并承担承租人的权利和义务；转租人与受转租人对原出租人负连带责任。
第三十三条 房屋租赁合同依法签订即具有法律约束力，当事人应全面履行，任何一方不得擅自变更或解除。但当事人协商一致的、因不可抗力不能履行或不能全面履行的，可以变更或解除租赁合同。
转租期间，原租赁合同变更、解除或终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或终止。
第三十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：
（一）利用房屋进行非法活动的；
（二）擅自改变房屋结构和约定用途的；
（三）擅自将房屋转租第三人的；
（四）拖欠房租累计六个月以上的，租期六个月以下拖欠房租连续两个月的。
因上述行为给出租人造成损失的，出租人有权要求承租人赔偿。
第三十五条 出租人有下列行为之一的，承租人有权要求出租人承担违约责任和其他相应责任并可解除租赁合同：
（一）未按约定的时间向承租人提供房屋的；
（二）向承租人收取租赁合同约定以外的其他费用的；
（三）干扰或妨碍承租人正常合理使用房屋的；
（四）未按租赁合同约定的责任检查、维修房屋及其设施，影响承租人使用和居住安全的。
第三十六条 土地使用权和地上建筑物、其他附属房屋出租，由市或县（市）、上街区房地产市场行政主管部门办理有关手续。
第四章 房地产抵押
第三十七条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
第三十八条 依法取得所有权的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权可以设定抵押权。国有土地使用权，可以设定抵押权。
下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗等公共福利性质的房地产、列入文物保护单位的房地产和农业科研试验用地；
（三）司法机关、行政机关依法查封、扣押或以其他形式限制转移的房地产；
（四）在依法公告拆迁范围内的房地产；
（五）法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
第三十九条 以房屋设定抵押的，该房屋使用范围内的土地使用权同时抵押；以土地使用权设定抵押的，其地上建筑物、其他附着物同时抵押。
第四十条 共有的房地产抵押，抵押人应取得其他共有人的书面同意。
第四十一条 已出租的房地产设定抵押时，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，将抵押情况告知承租人。抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。
第四十二条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应签订书面抵押合同并使用统一文本。
房地产抵押合同经登记后方为有效。登记之日为抵押合同生效之日。
房地产抵押合同签订后，当事人应持房屋所有权证和国有土地使用权证及其他有关证件到房地产市场行政主管部门办理登记。经审查符合本条例规定的，由房地产市场行政主管部门发给抵押权人房地产抵押权证。
第四十三条 房地产抵押期间，该房屋的所有权证和土地使用权证由抵押人收存，房地产抵押权证由抵押权人收存。
公民、法人和其他组织查询房地产抵押资料，房地产市场行政主管部门应当无偿提供查询服务。
第四十四条 被抵押的房地产由抵押人管理、维护、保证安全完好，不得损坏或拆除。未书面通知抵押权人的，不得转让。
第四十五条 有下列情况之一的，抵押权人可以向房地产市场行政主管部门或者人民法院、仲裁机构申请处分被抵押的房地产：
（一）抵押人未按合同约定履行债务的；
（二）抵押人死亡或被依法宣告死亡、宣告失踪而无继承人或受遗赠人；
（三）抵押人的被抵押房地产继承人或受遗赠人拒绝履行清偿债务的；
（四）抵押人解散、破产或被宣布撤销的。
抵押权人应当自上述情况发生之日起二年内申请处分抵押物。当事人另有约定的，从其约定。
第四十六条 处分被抵押的房地产所得款项，依下列顺序分配：
（一）支付处分该房地产的费用；
（二）支付与该抵押房地产有关的应纳法定税、费；
（三）按抵押顺序依次偿还抵押人所欠债务本息及违约金；
（四）余额退还抵押人或被抵押房地产继承人、受遗赠人。
法律、法规另有规定的，从其规定。
第五章 房地产拍卖
第四十七条 房地产拍卖是指房地产权利人委托拍卖机构以公开竞买的方式转让房地产。
第四十八条 有下列情形之一的，当事人可以以拍卖方式转让房地产：
（一）房地产权利人转让房地产；
（二）房地产抵押权人处分被抵押的房地产；
（三）处理破产企业的房地产；
（四）司法机关、行政机关处理、变卖依法扣押、没收或采取诉讼保全措施的房地产；
（五）其他需要转让、处分的房地产。
第四十九条 拍卖房地产应具有合法的房地产权属证件，产权无纠纷，符合房地产转让条件。
房地产拍卖竞买人应具有足够的竞买资金，并向拍卖机构出具金融机构的资信证明。
第五十条 委托拍卖者应根据被拍卖的房地产的具体情况确定最低价，并向竞买人提供被拍卖房地产的基本状况及有关资料文件。
第五十一条 房地产拍卖前，拍卖机构应当公告拍卖地点、时间、规则。
房地产市场行政主管部门对房地产拍卖活动实行监督。
第五十二条 房地产拍卖成交双方应当签订书面买卖合同。
第六章 房地产中介
第五十三条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第五十四条 房地产中介服务机构可以从事下列中介服务：
（一）房地产价格评估；
（二）房地产信息服务；
（三）房地产法律、政策及业务咨询服务；
（四）房地产转让、租赁、互换等居间介绍活动；
（五）接受当事人委托，代办房地产转让、租赁、抵押等有关手续；
（六）法律、法规、规章允许从事的其他服务项目。
第五十五条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自已的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费，能够独立承担民事责任；
（四）有足够数量具备相应资格的专业人员；
（五）法律、法规规定的其他条件。
凡符合前款规定设立房地产中介服务机构，应当持房地产市场行政主管部门资质审查合格证明到工商行政管理部门申请登记，办理营业执照后，方可开业。
第五十六条 房地产中介服务机构及从业人员应当接受房地产市场行政主管部门的监督、指导。
第五十七条 房地产中介从业人员应经过房地产业务培训，取得相应资格证书，方可从事房地产中介服务活动。
第五十八条 房地产转让、产权交换、抵押，必须经具有房地产评估资格的评估机构评估价格。
第五十九条 房地产中介服务机构举办房地产交易展示会等大型活动，应当报市、县（市）、上街区房地产市场行政主管部门批准。
第七章 法律责任
第六十条 违反本条例第九条、第三十一条第一款、第三十八条第二款规定的，其转让、出租、转租、抵押房地产行为无效，由房地产市场行政主管部门责令纠正。
第六十一条 违反本条例第十一条、第十八条、第十九条、第二十四条第一款、第二十七条、第三十一条第二款、第四十二条第三款规定未办理登记的，由房地产市场行政主管部门责令限期补办登记手续，补交税、费，可以并处一百元以上一千元以下罚款；逾期仍不登记的，处以五百
元以上三千元以下罚款。
第六十二条 违反本条例第二十四条规定未办理房地产租赁许可证的，由房地产市场行政主管部门责令限期补办，没收非法所得。
违反本条例第二十五条规定出租房地产的，出租无效，由房地产市场行政主管部门没收违法所得，并对出租人处以违法所得一倍以下罚款。
第六十三条 违反本条例规定未办理或伪造、涂改商品房预售许可证预售房屋的，由房地产市场行政主管部门责令停止预售，处以五千元以上二万元以下罚款；情节严重的，处以二万元以上五万元以下罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十四条 房地产转让、租赁、抵押的当事人，房地产中介服务机构偷漏税、费的，由税务部门、房地产市场行政主管部门追缴所偷漏税、费，并由税务部门依法处以罚款，房地产市场行政主管部门可以并处应补交费额二倍以下罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十五条 房地产中介服务机构违反本条例第五十九条规定擅自举办房地产交易展示会等大型活动的，由房地产市场行政主管部门没收违法所得。
第六十六条 违反本条例的行为同时违反国家其他法律、法规的，由有关部门依照有关法律、法规规定处理。
对同一违法行为，不得重复罚款和没收财物。
罚款和没收财物一律上缴同级财政。
第六十七条 当事人因房地产转让、租赁、抵押、拍卖发生争议的，可以通过协商解决；协商不成或不愿协商的，可向人民法院起诉或者根据达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。
第六十八条 当事人对房地产市场行政主管部门的具体行政行为不服的，可在接到决定书之日起十五日内向同级人民政府或者上一级房地产市场行政主管部门申请复议。对复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。
逾期不申请复议也不起诉，又不执行处罚决定的，作出处罚决定的房地产市场行政主管部门可以申请人民法院强制执行。
第六十九条 房地产市场行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，按有关规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第七十条 在市、县（市）城市规划区以外的国有土地范围内的房地产市场管理，按本条例执行。
第七十一条 市人民政府可以根据本条例有关规定制定实施办法。
第七十二条 本条例具体应用问题，由市人民政府房地产市场行政主管部门负责解释。
第七十三条 本条例自1995年7月1日起施行。
1995年4月17日
