清产核资中土地估价实施细则
财政部 国土局 等
清产核资中土地估价实施细则
1994年9月28日，财政部、国家土地管理局、国家国有资产管理局
第一条 为了加强国有土地资源的管理,全面评价企业实力,促进理顺产权关系,根据财政部、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局联合发布的《关于印发“清产核资中土地清查估价工作方案”的通知》(财清〔1994〕13号文)和国家其它有关规定,制定本实施细则。
第二条 清产核资中的土地估价是指各企业和实行企业管理的事业单位(简称“企业、单位”,下同)对所使用的国有土地进行全面清查后,在弄清权属、界线和面积等基本情况的基础上,依据国家统一规定的土地估价技术标准,由企业、单位自行或委托具有土地估价资格的机构评估所使用的土地的基准价格。
第三条 清产核资中土地估价范围主要是各地区、各部门参加清产核资的企业、单位使用的土地,包括清产核资企业、单位以土地使用权作价入股举办国内联营、股份制企业使用的国有土地。
第四条 企业、单位使用下列土地暂不估价:
(一)已用经过评估的国有土地使用权投资或入股举办中外合资、合作经营企业使用的土地;
(二)以出让方式取得国有土地使用权,其出让金不低于所在地土地基准地价的土地;
(三)已进行或拟准备进行职工住房制度改革的房屋占用的土地;
(四)国有企业中的农、林、牧、渔业用地;
(五)已列入国家搬迁计划的“三线”企业、单位使用的土地;
(六)不在城镇内的各类军工等企业使用的土地;
(七)土地使用权尚未明确的土地;
(八)铁路、民航、机场、港口、公路等交通基础设施占用土地,以及靶场、试验场、危险品储存地作业区、采矿、采油用地和高压线路、通讯线路、输油管线等占用的土地。
(九)其它由中央企业主管部门和省级人民政府确定的暂不列在估价范围的企业占用的土地。
第五条 清产核资中土地估价工作由各级政府清产核资机构与各级土地管理部门(县以上,下同)共同组织,分工负责。
在全面展开土地估价工作前,各地区、各部门清产核资机构应主动商各级土地管理部门,在1994年选择部分不同类型的清产核资企业进行试点,以便取得经验,有序全面推开。1994年进行企业改制的必须对所使用的土地进行估价工作,其余的清产核资企业、单位土地估价工作于1995年全面展开;以前年度已进行清产核资的企业、单位应在1995年对土地估价工作进行补课。
第六条 清产核资中土地估价工作,原则上由参加清产核资企业、单位自行依据各级土地管理部门制订并经同级人民政府确认的城镇土地基准地价和宗地标定地价修正系数进行。没有制订土地基准地价和宗地标定地价修正系数的城镇所在地清产核资企业、单位,可以采用宗地地价直接评估法进行。
第七条 城市基准地价的评估和宗地标定地价修正系数的制订工作,由各级土地管理部门根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城镇土地估价规程》(试行)等有关规定组织进行,并负责有关确认工作。
(一)已完成基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇,原则上可由企业自行以基准地价为基础,并以宗地标定地价修正系数方法评估。
提供基准地价和宗地标定地价修正系数的机构或单位只能向企业、单位核收印制基准地价及宗地标定地价修正系数资料的成本费用。收取标准应由当地物价管理机构核批。
(二)尚没有完成基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇,由各级土地管理部门抓紧组织进行测算,予以确认,以保证1995年本城镇所在地清产核资企业进行国有土地的估价工作。
(三)由于客观原因在全面清产核资期间仍不能完成土地基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇所在地企业、单位的土地估价,可以根据自身条件自行或委托具有土地估价资格的机构采用宗地地价直接评估法进行。
企业、单位采用宗地地价直接评估法因技术力量不足或资料收集困难,委托具有土地评估资格的中介机构进行评估,其中介机构对清产核资中的土地评估按一般宗地评估费标准的30%计收评估费。
第八条 本实施细则所称“基准地价”是指土地管理部门组织评估并经同级人民政府确认的城镇所在地各级土地或均质地域及其商业、工业、住宅等土地利用类型的土地使用权单位面积平均价格。
第九条 本实施细则所称“宗地标定地价修正系数”是指由土地管理部门组织测算并经同级人民政府确认的对城镇宗地土地使用权进行估价时的因素条件修正系数。
第十条 本实施细则所称“宗地地价直接评估法”是指市场比较法、收益还原法和成本逼近法等。直接评估法评估地价的标准、程序等应按国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》(试行)的要求进行。
(一)市场比较法适用于土地使用权出让、转让、出租、抵押等土地交易案例比较多,土地市场活跃的地方。
(二)收益还原法适用于有租金收入或经营收入,并通过确定总费用计算出纯收益的土地。
(三)成本逼近法适用于缺乏市场交易案例,无法计算收益的开发区以及独立工矿区的土地。
第十一条 为便于清产核资中土地估价工作的实施,根据城镇特点、土地利用类型经济效益的差异和土地使用权取得方式,在清产核资土地估价中统一将土地利用类型划分为商业、工业(含仓储)、住宅用地三大类。评估的地价统一为土地基准价格,不作为企业、单位产权变动时土地的实际价格。各级土地管理部门应统一清产核资中城镇土地估价的各项参数。
第十二条 企业、单位的土地估价工作应首先制订具体方案,内容包括:
(一)企业、单位根据当地土地估价标准和工作要求,确定估价方法;
(二)企业、单位根据自身人员和技术条件,结合当地土地估价的技术要求等,提出自行或委托进行估价的方案;
(三)企业、单位进行土地估价的具体时间安排;
(四)企业、单位土地估价工作的组织机构和人员安排。
第十三条 土地估价工作程序:
(一)各级政府清产核资机构与各级土地管理部门共同对企业、单位土地估价专业人员组织进行政策、方法、技术培训。
(二)企业、单位成立土地估价工作小组。
(三)土地估价单位收集下列与土地估价有关的资料。
1.征地或受让土地原始资料。
2.土地清查结果,包括地籍图、土地登记证明文件、土地清查报表等。
3.本企业、单位的土地条件资料。
4.本地区基准地价及宗地标定地价修正系数等土地估价成果。
5.本地区市场地价资料。
6.影响本企业、单位地价的其它因素资料。
7.其它资料,包括当地土地估价的各种有关参数。
(四)企业、单位对使用的土地依据有关资料、标准进行预先测算,摸清基本情况,验证技术方法,做到心中有数。
(五)依据收集的土地估价资料和当地的具体规定,按确定的估价方法和估价方案具体组织进行。
(六)企业、单位进行土地价格评估后,要写出土地估价报告。报告的主要内容包括:工作组织、资料来源、估价程序与方法、估价结果等。
(七)企业、单位依据其使用的土地面积、利用类型和估价结果填报“土地估价结果申报表”,格式见附表。
(八)上报土地估价报告和土地估价结果申报表,作为有关部门认定审批土地估价结果的依据。
第十四条 企业、单位将土地估价报告和土地估价申报表,经企业、单位主管部门审核签署意见,报所在地土地管理部门确认。
第十五条 土地管理部门收到企业、单位的土地估价报告和土地估价申报表后,对企业、单位土地估价结果组织确认。确认的主要内容有:
(一)土地使用权取得是否合法;
(二)土地估价方法应用是否符合规定;
(三)土地估价资料的可靠性和准确性;
(四)土地估价结果的准确性和地价水平的空间变化规律的合理性;
(五)需要确认的其它内容。
各级土地管理部门确认过程中,不收取费用。
第十六条 经土地管理部门确认的企业、单位的土地资产评估结果,由同级清产核资机构会同有关部门进行批复。
第十七条 企业、单位依据同级清产核资机构下达的批复文件,相应调整帐务。帐务处理方法按财政部的另行规定办理。
第十八条 各级清产核资机构汇总上报各企业、单位土地估价结果,报上一级清产核资机构,并抄同级土地管理部门备案。
第十九条 中央企业的土地,估价结果先经中央企业财政驻厂员处审核,再报当地土地管理部门确认,由中央企业主管部门复审(有异议的,要商国家土地管理局同意),汇总后报财政部清产核资办公室会同有关部门进行帐务审批。
第二十条 各省、自治区、直辖市及计划单列市和中央企业主管部门应根据《清产核资中土地清查估价工作方案》和本实施细则,结合国家其它有关规定和当地(本部门)情况,制订当地(本部门)的土地估价具体实施办法。
第二十一条 本实施细则由财政部清产核资办公室和国家土地管理局共同解释。
第二十二条 本实施细则自发布之日起执行。
关于进一步促进粮食产销合作发展的指导意见
国家粮食局 财政部 交通部等
关于进一步促进粮食产销合作发展的指导意见
国粮调〔2006〕224号
各省、自治区、直辖市发展改革委、粮食局、财政厅（局）、交通厅（局）、工商局、农业发展银行分行，各铁路局：
近年来，随着粮食购销市场化改革的不断深入，我国粮食产销合作取得了明显进展，产销合作的新格局初步形成，在促进粮食生产稳定发展，保护种粮农民利益，保证粮食市场供应和价格基本稳定等方面发挥了重要作用。但是，当前粮食产销合作还存在一些困难和问题，主要是：一些地区对促进产销合作发展的认识不足，重视不够；产销合作的基础还不牢固，尚未形成长效稳定的合作机制；鼓励产销合作发展的扶持措施还不完善等。为认真贯彻落实《中共中央、国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发〔2006〕1号）和《国务院关于完善粮食流通体制改革政策措施的意见》（国发〔2006〕16号）的有关要求，加快建立产销区稳定的购销关系，进一步促进粮食产销合作的健康发展，现提出以下指导意见：
一、充分认识促进粮食产销合作发展的重要意义
发展粮食产销合作，是推进社会主义新农村建设，统筹区域经济协调发展，引导粮食合理、有序流通，促进粮食市场和价格基本稳定，确保国家粮食安全的重要途径。我国地域辽阔，人口众多，粮食生产和消费的区域性特征比较明显。近年来，粮食生产逐渐向主产区集中，主销区粮食产需缺口逐渐加大，粮食供求的区域性矛盾更加突出。加强粮食产销合作，有利于调剂产销区粮食余缺，更好地发挥产区资源优势和销区市场优势，促进区域粮食供求平衡；有利于有效配置粮食资源，促进跨区域粮食经济和物流服务业发展，提升粮食产业化发展水平；有利于促进粮食生产稳定发展和种粮农民持续增收，促进农村和农业经济全面发展；有利于保障销区粮食供应，确保国家粮食安全。
二、促进粮食产销合作发展的总体思路和基本原则
（一）总体思路。适应粮食购销市场化以及国家粮食宏观调控的需要，按照“市场主导、政府调控，依托企业、深度合作，创新机制、共同发展”的总体要求，大力支持和鼓励产销区充分发挥各自比较优势，以经济利益为纽带，以市场为导向，积极探索建立多形式、深层次、长期稳定的粮食产销合作关系。充分发挥国有粮食企业主渠道作用，积极引导多种粮食市场主体开展产销合作，培育和鼓励大型粮食经营企业参与产销合作，逐步形成多元化、规模化的合作格局。使产区生产的粮食有稳定的销路，销区需要的粮源有可靠的保障，实现粮食合理、有序、顺畅流通，促进粮食总量和区域供求平衡。
（二）基本原则。开展粮食产销合作，坚持国家宏观调控下的粮食省长负责制，遵循“政府推动、部门协调，市场调节、企业运作”的原则。进一步强化企业在产销合作中的市场主体地位，政府有关部门重点加强指导、协调和服务工作，不断提高产销合作的能力和水平，促进产销合作关系稳步健康发展。
三、促进粮食产销合作发展的主要任务
（一）大力发展粮食订单。支持粮食销区企业到产区开展订单生产、订单收购，或委托粮食产区企业与农户签订粮食收购订单。鼓励采取“公司+农户”的形式，或兴办农业生产、销售合作社等经济组织，促进农民与市场的有效连接。引导企业签订具有法律效力的产销合同，明确双方相应的权利与义务关系，使农民根据合同组织生产，实现以需定产、以销定购，逐步建立企业与农户利益共享、风险共担的合作机制。
（二）积极促进跨区域产业化经营。鼓励和支持产区企业在销区设立销售窗口，建立储、加、销一体化的粮食经营企业，充分发挥粮食销区市场优势；鼓励和支持销区企业到产区建立粮食生产基地、设立收购点、开办加工厂，直接参与产区的粮食生产、流通；积极利用粮食产区资源优势和销区市场优势，培育一批跨区域、多元化、联结市场和产地、生产者和消费者的产业化经营企业。
（三）继续巩固和发展长期稳定的购销合作关系。鼓励粮食产区与销区企业积极开展粮食购销贸易、库场租赁并购、联营，以及代收、代储、代销等多种形式的合作，扩大合作规模和范围。主销区可以利用粮食主产区的粮源和仓储资源，建立一定数量的异地粮食储备。积极引导产区和销区企业以资产为纽带，通过合资、合作等方式共同组建跨区域的粮食收储、加工和经营企业，实现资源共享、优势互补，形成产销区长期合作、互利多赢的格局。支持和鼓励粮食产销区联合举办产销合作洽谈会、交易会，为企业开展购销合作提供服务平台。
（四）不断探索创新产销合作形式。粮食产销区要因地制宜，进一步探索新的产销合作形式，不断夯实合作基础，拓宽合作领域，丰富合作内容，提升合作水平，逐步建立起“丰歉保证、利益共享、风险共担、长期稳定”的粮食产销合作关系。
四、进一步完善促进粮食产销合作发展的政策措施
（一）建立粮食产销区利益协调机制。经济发达的粮食主销区要调整粮食风险基金的支出结构，将中央财政补贴的粮食风险基金专项用于粮食产销衔接的资金需要，支持主产区的粮食生产和流通。对主产区到主销区建立粮食储备、参与主销区粮食供应并具有一定经营规模的企业，主销区可给予适当的费用补贴。对到主产区建立粮食生产基地、参与主产区粮食生产和收购、将粮食运往主销区销售且具有一定经营规模的企业，主销区也可给予适当的费用补贴。各地要根据实际情况，制定具体实施办法，以调动企业参与产销合作的积极性。
（二）努力改善运输环境。铁路、交通部门要积极做好粮食运输规划，创造有利于产销合作的运输条件，营造良好的运输环境，促进产销合作粮食的顺畅流通。各地粮食主管部门要加强销区企业到产区采购粮食的组织和运输协调工作。对经产销区省级粮食行政管理部门共同认定的产销合作重点项目和大型粮食经营企业，铁路、交通部门要优先安排运输。鼓励发展散粮运输和建设散粮物流基地，鼓励粮食企业建设散粮接收、发放设施，更好地满足散粮运输的要求，确保粮食集运顺畅。大力提倡“铁水联运”，改善运输结构，缓解铁路运输压力。
（三）加大信贷资金扶持力度。农业发展银行要发挥现有和新开发的各类信贷产品的作用，加大对开展产销合作企业，特别是大型粮食经营企业的信贷支持力度。对经省级粮食行政管理部门认可、并具备贷款条件的产销合作企业或项目，农业发展银行优先给予贷款支持。同时，要加强跨省粮食购销信贷资金监管，完善资金监管和结算办法，为企业开展产销合作提供更加便捷的结算服务。
（四）完善其它相关扶持政策。对主销区粮食企业或种粮大户到主产区承包土地、建立粮食生产基地发展粮食生产，符合当地农业龙头企业或种粮大户标准的，享受当地有关优惠政策。对主销区在主产区建立异地储备的，主销区要加强对异地储备粮食的监管，并按有关政策规定，确保异地储备粮食的相关费用支出。对粮食经营者跨省区建设粮食仓库、加工厂等设施的，当地政府应在用地指标、土地价格、工商注册等方面给予支持；需要租用粮食仓储设施的，当地粮食企业要积极支持和配合。各级政府要按现行政策规定，积极引导，加强粮食物流设施建设，提高粮食流通效率和效益。
五、建立健全促进粮食产销合作发展的工作机制
（一）加强组织领导。有关部门要按照国家有关政策和要求，切实加强对产销合作工作的组织领导，认真研究落实鼓励产销合作的相关政策，加强粮食物流设施建设，协调解决产销合作中运输、资金等方面的问题。建立部门间沟通协调机制，由国家发展改革委和国家粮食局牵头成立粮食产销合作协调小组，及时研究解决产销合作中出现的新情况和新问题。各部门要按照职责分工，加强协作，密切配合，共同推动产销合作发展。
（二）健全工作机制。各级粮食行政管理部门要进一步加大指导、协调力度，加强信息服务，积极引导产销区企业开展多形式、多层次、多领域的产销合作。建立产销合作履约协调机制，省间产销合作协议要报国家粮食行政管理部门备案，各级粮食行政管理部门要加大对合作协议履约情况的督促检查。建立省际间粮食产销合作联系制度，及时沟通粮食生产、供求、质量、价格等方面的信息，协商解决合作中出现的问题，为双方粮食企业服务，促进双方合作的健康发展。
（三）加强企业履约的监督指导。工商行政管理部门在开展“守合同重信用”活动中，要结合粮食产销合作企业的特点，细化制定粮食产销合作“守合同重信用”企业的标准，加强对粮食产销合作“守合同重信用”企业的监督指导。各地县级工商行政管理部门可结合本地实际情况，开展“守合同重信用”农户的试点工作，不断提高广大农户的诚信意识和履约意识，提高订单的履约率，以诚信赢收益。
（四）发挥批发市场和中介组织作用。充分发挥粮食批发市场作用，大力发展电子商务，为促进粮食产销合作搞好服务。各级粮食行业协会要充分发挥中介服务作用，促进产销区企业间的交流和合作。加强行业自律，诚信经营，合法经营，努力提高粮食产销合作履约率。
国家发展改革委 国家粮食局 财政部 铁道部 交通部 国家工商总局 中国农业发展银行
二○○六年十二月二十八日
