四川省城市住宅物业管理暂行办法
四川省人民政府
四川省城市住宅物业管理暂行办法
四川省人民政府令〔第119号
《四川省城市住宅物业管理暂行办法》已经1999年1月28日省人民政府第19次常务会议通过，现予发布施行。
第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅物业管理，保障住宅物业的合理使用，维护住宅的公共秩序，创造良好的居住环境，根据国家有关规定，结合四川省实际，制定本办法。
第二条 在四川省行政区域内从事城市住宅物业管理活动，适用本办法。
第三条 本办法所称住宅物业，是指城市各类住宅及其配套的共用设施、设备和公共场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业与住宅业主、使用人依据合同约定，对各类房屋及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等进行维护修缮、整治等管理或者服务的活动。
本办法所称业主，是指住宅物业的所有权人；使用人是指物业的承租人或者实际使用的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主管理委员会的委托，根据物业管理委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。
第四条 省人民政府建设行政主管部门和市、州、县人民政府、地区行政公署确定的房地产管理部门是同级人民政府、地区行政公署物业管理主管部门，对本行政区域内住宅物业管理活动实施监督、指导。
第五条 各级人民政府的规划、工商、公安、市政公用、环卫等管理部门按照各自的职责，对住宅物业管理活动实施监督、指导。城市街道办事处协助、配合有关部门做好监督和指导工作。
第六条 住宅物业由业主自主管理，业主可以委托物业管理企业实施专业服务管理。
委托物业管理企业实施专业服务管理，应当引入竞争机制，逐步实行招标投标。
第七条 业主或者使用人对住宅的所有权、使用权，以及对配套共用设施、设备和公共场地、绿地依法共同享有的所有权、使用权受法律保护，他人不得侵占。
第二章 业主管理委员会
第八条 城市住宅区（楼）应当依照本办法规定实行业主大会制度，业主大会讨论决定住宅物业自主管理的重大问题，选举产生业主管理委员会。
第九条 城市住宅区（楼）有下列情形之一的，由物业所在地物业管理主管部门会同住宅出售单位召集业主召开业主大会：
（一）公有住房出售率达到总建筑面积40％的；
（二）商品住房入住率达到50％的。
第十条 业主大会应当通知全体业主参加；业主人数较多时，应当推选业主代表参加。
业主大会应当由过半数业主出席；所作出的决定，应当经出席业主大会的业主过半数通过。
业主大会应当邀请居民委员会和物业使用人代表列席。
第十一条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主管理委员会组成人员；
（二）审议通过业主管理委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议物业管理工作报告；
（四）决定或者授权业主管理委员会选聘、解聘物业管理企业；
（五）决定物业管理的其他重要事项。
第十二条 业主管理委员会设立后应当报物业所在地物业管理主管部门备案。备案时需提交业主管理委员会章程、业主大会决定、选举结果及其成员名单等有关资料。
一个住宅区（楼）内只能成立一个业主管理委员会。
第十三条 业主管理委员会由主任、副主任、委员组成，在业主中选举产生，数额应当为5人以上单数，每届任期3年；因物业产权变更不再是业主的，应当予以改选；连选可以连任。
第十四条 业主管理委员会履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会，并向业主大会报告物业管理的实施情况；
（二）通过招标选聘物业管理企业，并与物业管理企业签定物业管理委托合同；
（三）听取住宅业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的工作，协助物业管理企业落实各项管理措施；
（四）按照物业管理委托合同，监督物业管理企业，根据物业管理企业的服务水平，依法变更、解除物业管理委托合同；
（五）接受物业管理主管部门等有关部门和所在地城市人民政府的指导和监督。
业主管理委员会不得从事以营利为目的的经营活动。
第十五条 业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，经业主大会讨论通过，对全体业主具有约束力。
物业业主或者使用人应当严格遵守业主公约。
第三章 物业管理企业
第十六条 物业管理企业应当按照国家和省的有关规定向县级以上物业管理主管部门申领物业管理资质证书，经工商登记注册后，方可从事物业管理活动。
省外物业管理企业进入本省接受委托从事物业管理活动的，应当持资质证书和有关证件到省建设行政主管部门办理资质验证手续。
第十七条 物业管理企业的义务：
（一）全面履行物业管理委托合同，及时提供优质物业管理服务，提高物业管理水平；
（二）接受业主管理委员会的监督，定期向业主管理委员会报告工作；
（三）组织开展社区综合服务和健康有益的娱乐活动；
（四）加强内部管理，建立健全物业维修费用收支记录等管理制度；
（五）接受物业管理主管部门等有关部门和住宅所在地人民政府的指导监督。
第十八条 物业管理企业的权利：
（一）依据国家和省的有关规定收取物业管理公共服务和代办服务费用；
（二）依法开展多种经营活动和特约有偿服务；
（三）有权制止违反本住宅区（楼）业主公约和物业管理委托合同的行为；对造成共用设施、设备损坏的，有权要求赔偿；对严重违反业主公约和业主管理委托合同的行为，有权依照业主公约和合同约定及时予以处理，或交由有关部门依法处理。
第四章 物业管理的实施
第十九条 新建商品住宅及其配套设施全部竣工后，由建设行政主管部门组织综合验收，物业管理主管部门应当参与。
住宅经综合验收后，在业主管理委员会成立前，暂由开发建设单位负责组织实施物业管理。公有住房出售后，未委托物业管理企业实施管理的，暂由出售单位负责组织实施物业管理。
业主管理委员会成立后，由业主大会或者业主管理委员会选聘物业管理企业对住宅物业实施管理。
第二十条 业主大会或者业主管理委员会委托物业管理企业实施物业管理，应当与物业管理企业签定物业管理委托合同。委托合同应当包括委托管理事项、管理权限、管理期限、管理费用、双方的权利和义务、违约责任、合同变更与解除等条款。
物业管理委托合同应当使用国家规定的示范文本，并报当地物业管理主管部门备案。
第二十一条 物业管理委托合同中应当约定下列物业管理服务事项：
（一）住宅共用部位、共用设施设备以及各类管道、线路的使用管理、维修和更新；
（二）保洁服务、绿化服务、保安服务、车辆管理；
（三）住宅自用部位和自用设备的维修、更新；
（四）业主或者业主管理委员会委托的其他事项。
第二十二条 委托物业管理企业实施物业管理时，开发建设单位或者公有住房出售单位应当在所在地物业管理主管部门监督、指导下，向物业管理企业移交下列工程建设资料：
（一）住宅规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑及结构、设备竣工图；
（三）住宅地下管网结构图；
（四）有关设施设备的使用和维修技术资料；
（五）依法签定的质量保证协议；
（六）物业管理必需的其他工程建设资料。
第二十三条 住宅自用部位、自用设备超过法定保修期后的维修、更新，由业主或者使用人负责，费用自理。物业管理委托合同另有约定的除外。
第二十四条 住宅共用部位和共用设施设备超过法定保修期后的维修、更新，由物业管理企业或者管理单位负责，其费用在住宅共用部位维修基金、共用设施设备维修基金中列支。
住宅户外供水、供电、燃气等设施设备的管理、维护，由供水、供电、燃气等企业负责。
第二十五条 物业业主和使用人使用物业应当遵守下列规定：
（一）不得违反法律法规、业主公约和物业管理委托合同；
（二）不得擅自改变房屋的结构、外形及其色调；
（三）不得随意接引、拆除和损坏共用设施设备；
（四）不得擅自从事经营活动；
（五）保持物业的完好、整洁和安全，不得占用公共场地堆放杂物，不得随意倾倒垃圾或者从事污染环境的其他活动；
（六）业主转让物业后，新业主须在办妥转让手续30日内告知物业管理企业；
（七）按照规定及时缴纳物业管理服务费用。
第二十六条 因装饰装修危及公共安全或者影响毗邻正常使用物业的，业主或者使用人应当及时改正并负责维修；拒不改正、维修的，物业管理企业有权制止，并实施维修，所产生的费用由物业业主或者责任人承担。
第二十七条 物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或者解除后30日内，向业主管理委员会办理有关交接手续，并报物业管理主管部门备案。
第五章 物业管理经费和专用房屋
第二十八条 物业管理经费包括共用部位维修基金、共用设施设备维修基金、公共服务收费、代办服务收费、特约服务收费。
第二十九条 出售商品住房和公用住房，应当按一定比例提取共用部位、共用设施设备维修基金，用于住宅共用部位、共用设施设备的维修及设备重置、改造、更新。
共用部位、共用设施设备维修基金的提取比例、管理使用办法，按照财政部、建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》执行。
第三十条 物业管理企业提供公共服务可以按照国家和省的有关规定收取物业管理公共服务费。
物业管理公共服务收费实行政府定价或者政府指导价。物价部门会同物业管理主管部门根据当地经济发展水平和物业管理服务质量，确定、调整物业管理公共服务收费标准。
在已委托实施物业管理的住宅区内，已购买商品房取得产权后尚未入住的业主，减半缴纳物业管理公共服务费；尚未售出的商品房，开发建设单位应当按照一定比例缴纳物业管理公共服务费，具体比例由开发建设单位与物业管理企业协商确定。
第三十一条 物业管理企业受供水、燃气、供电、通讯、光纤网络等企业的委托，代收水、气、电、通讯、有线电视等费用的，按照价内倒扣不高于3％的比例向委托企业收取代办服务费，不得向业主或者使用人另收代办服务费。
第三十二条 物业管理企业可以为物业业主或者使用人提供代请保姆或者钟点工、清洗家用电器、代购商品等专项特约服务，并由物业管理企业与业主或者住宅使用人协商收取特约服务费。
第三十三条 物业管理企业应当根据国家有关规定，向物价部门申领经营性收费许可证，实行亮证收费。
第三十四条 开发建设单位委托物业管理企业承担住宅法定保修期内的保修义务的，应当将保修费用交由物业管理企业按规定使用。
第三十五条 物业管理经费的收取和使用，应当统一管理、专款专用，严格帐务核算，并按年度向物业业主和使用人公布。
第三十六条 商品房开发建设单位应当按照有关规定，配套修建必需的物业管理用房。业主、业主管理委员会委托物业管理企业实施物业管理，应当提供必需的物业管理用房。
第六章 法律责任
第三十七条 违反本办法第十六条规定，未取得物业管理企业资质证书、未办理资质验证手续或者超出资质证书核定范围从事物业管理服务的，由物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正或者不具备从业条件的，责令停止从事物业管理活动，可处2千元以上2万元以下罚款。
第三十八条 物业管理企业违反本办法第十七条规定，由物业管理主管部门责令其限期改正；逾期不改正或者严重侵犯业主、使用人权益的，处3万元以下罚款；情节严重的，降低直至取消物业管理企业资质。
物业管理企业工作人员严重渎职，或者侵犯业主、使用人财产权或者人身权的，业主管理委员会可以要求物业管理企业对有关责任人员予以解聘，并提请物业管理等有关主管部门依法处理。
第三十九条 物业管理企业在住宅区内未经业主管理委员会同意和城市规划等有关行政主管部门批准，擅自搭建建筑物、构筑物或者随意占用公共场地、绿地的，由物业管理主管部门责令其限期改正，恢复原状；逾期不改正的，有关主管部门可以依法强制拆除，并予以行政处罚，物业
管理主管部门可以降低直至取消物业管理企业资质。
第四十条 物业业主或者使用人违反本办法第二十五条规定的，由物业管理等有关主管部门按照有关法律法规的规定予以处罚。
第四十一条 业主大会、业主管理委员会所作出的决定违反本办法规定的，物业管理主管部门应当责令限期改正或者予以撤销，并通知全体业主。
第四十二条 物业管理企业与物业业主或者使用人一方违反物业管理委托合同的，另一方有权按照合同约定解除委托合同，并追究违约方的违约责任。
第四十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第四十四条 四川省城市区域内的其他各类房屋建筑实施物业管理，参照本办法执行。
第四十五条 本办法中有关用语的含义为：
（一）住宅自用部位，是指一套住宅户内自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭院（含围墙）以及室内粉饰等部位。
（二）住宅自用设备，是指住宅户内的门窗、卫生洁具和供水、排水、燃气管道、电线、各类表具等设备。
（三）住宅共用部位，是指住宅建筑的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
（四）住宅共用设施设备，是指住宅区（楼）内，建筑费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、天线、水箱，加压水泵、锅炉、电梯、供电线路、照明、暖气线路、煤气线路、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施及共用设施
设备使用的房屋等。
第四十六条 本办法自发布之日起施行。
1999年2月26日
关于印发《泰安市城市居民最低生活保障暂行办法》及《实施细则》的通知
山东省泰安市人民政府
泰政发(1996)134号关于印发《泰安市城市居民最低生活保障暂行办法》及《实施细则》的通知
各县、市、区人民政府，市政府各部门，省属以上驻泰各单位：
为切实保障我市城市居民的基本生活，维护社会稳定，促进经济发展，根据国发[1994]59号、[1995]21号及鲁政发[1996]101号文件精神，决定自1996年12月1日起，在泰山区行政区域内建立城市居民最低生活保障制度。现将《泰安市城市居民最低生活保障暂行办法》及《实施细则》印发给你们，望认真贯彻执行。
一九九六年十一月二十五日
泰安市城市居民最低生活保障暂行办法
第一条 根据国发[1994]59号、国发[1995]21号和鲁政发[1996]101号文件精神，为保障我市城市困难居民的基本生活，更好地保持社会稳定，做好城市居民最低生活保障线制度的实施，制定本办法。
第二条 保障对象是指泰山区行政区域内常住非农业户口且月人均生活费收入低于最低生活保障线的居民：
（一）无固定收入、无劳动能力、无法定赡养人或抚养人的；
（二）家庭虽有固定收入，但因赡养、抚养系数高而生活困难的；
（三）失业保险期满仍不能就业，符合社会救济条件的；
（四）由于其它特殊原因需要救助的；
（五）区属以上（含郊区）行政、企事业单位职工及遗属，由本单位或主管部门给予救助，本单位及主管部门确无力解决的，经主管部门同意，由单位到本人所在驻地街道办事处民政部门申请解决。
第三条 1996—1997年城区居民最低生活保障线为每户月人均110元。最低生活保障线依据城区居民基本生活需求和财政实际承受能力等因素确定，并将根据情况每年调整一次。
第四条 家庭月人均生活费收入达不到保障线标准的，补助差额部分。同时，教育部门对其子女中、小学学杂费给予减免；房管部门对租住公房的，可缓交房改后增加的租金；劳动、工商、税务、卫生等部门对有劳动能力的困难居民再就业及生产、生活、税费征收、医疗保健等方面给予优惠照顾。
第五条 家庭收入计算：
（一）家庭成员（共同生活的直系亲属）通过劳动获得的所有收入和领取的救济补助金；
（二）工资、奖金、补贴等收入和在大（中）专院校、技校读书获得的奖学金、生活津贴等；
（三）按照《中华人民共和国婚姻法》有关规定接受的抚养费（扶养费）、赡养费；
扶养费，是指有负担能力的兄、姊，对于父母已经死亡或父母无力抚养的未成年的弟、妹应尽扶养义务所应付的款额；抚养费，是指父母对未成年子女尽抚养义务所应付的款额，以及有负担能力的祖父母、外祖父母对于父母已经死亡的未成年的孙子女、外孙子女应尽抚养义务所应付的款额，以及有负担能力的孙子女、外孙子女对于子女已经死亡的祖父母、外祖父母尽赡养义务所应付的款额。
抚养费（扶养费）、赡养费的计算方法为：扶养（扶养）、赡养义务人以户为计算单位，人均收入未达到最低工资标准的，不计算抚养费（扶养费）、赡养费；人均收入超出最低工资标准部分，用被抚养人（被扶养人）、被赡养人总数相除，得数为抚养费（扶养费）、赡养费。
（四）股息、租金、利息等财产性收入；
（五）家庭中年满18周岁（不含在校学生）至女满55周岁、男满60周岁的成员，一律视为有劳动收入。月实际收入高于劳动部门确定的最低工资标准的，按实际收入计算，月实际收入低于最低工资标准的，按最低工资标准计算收入；
（六）凡在劳动能力年龄段内完全或部分丧失劳动能力的对象，月实际收入高于最低工资标准的，按实际收入计算，月实际收入低于最低工资标准的，经本人申请、区领导小组办公室批准，按实际劳动能力程序计算收入；
（七）抚恤优待对象由国家发放的扶恤金和定期定量补助金不计算家庭收入。
第六条 保障金的领取时限一般为六个月，需继续领取保障金的，满六个月后重新申请；无固定收入、无劳动能力、无法定赡养人或抚养人的保障对象，需继续领取保障金的，满一年后重新办理申请；
第七条 办理程序
（一）申请人将书面申请及家庭户口簿送交户口所在地居委会，并填写统一印制的申请表；区属以上（含郊区）行政、企事业单位职工及遗属，向本单位提出申请。
（二）居委会或单位在调查核实的基础上，报街道办事处审核，区民政局审批，市民政局备案，发给《泰安市社会保障金领取证》。
第八条 保障金的发放
（一）保障金由所在街道办事处或部门、单位每月按期发放，持《领取证》领取保障金。主管部门和单位发放的，报泰山区民政局备案。
（二）居委会或单位对保障金发放情况，定期张榜公布，接受群众监督。
（三）保障对象一经达到最低生活保障线，应及时停止取消保障金，交回《泰安市社会保障金领取证》，并不再享受其它优惠照顾。
（四）区民政部门每季度要审查一次，对已达到保障线的，停发保障金；对隐瞒不报的，一经查处，要给予批评并收回超领的保障金。
第九条 资金来源与管理
（一）实施最低生活保障所需资金，除部门、单位自行解决的部分外，由市、区两级财政按比例分担，市财政60%、泰山区财政30%、郊区财政10%，列入当年同级财政预算。主管部门或单位的保障金，从职工福利基金中列支。
（二）资金实行专设账户、专款专用、严格管理，接受审计和监督，严禁任何部门、单位和个人克扣、挪用。
第十条 本办法自1996年12月1日起施行，各县市可参照本办法执行。
第十一条 本办法由市民政局负责解释。市民政局、市总工会监督执行。
泰安市城市居民最低生活保障暂行办法实施细则
第一条 根据《泰安市城市居民最低生活保障暂行办法》（以下简称办法），制定本实施细则。
第二条 组织机构及职责。市、区两级分别成立由民政、财政、统计、政府法制等部门参加的城市居民最低生活保障领导小组，在民政局设立办公室。泰山区民政部门具体负责本行政区域内居民最低生活保障工作。
市领导小组办公室负责城市居民最低生活保障实施办法、实施细则及有关制度的起草；指导全市城市居民最低生活保障工作的实施，负责对有关部门的工作进行协调；担负保障金的统一筹集和拨付任务；统一制发各种证件、表册；
区领导小组办公室负责本辖区各项工作制度的制定；负责财务、档案和业务管理；制定保障金年度预决算，及时拨付保障金；负责保障对象的审核、审批、统计和上报工作；
街道办事处和居民委员会都要根据情况，配备专（兼）职人员，负责申请受理、审核上报、资金发放等工作。
第三条 居委会对申请人情况认真调查核实，并填写泰安市城市居民领取社会保障金审批表（一式二份），签署意见后报街道办事处；
街道办事处按照规定，严格核实对象范围、家庭收入并取证有关材料，签署审核意见后报区领导小组办公室；
区领导小组办公室对审批表和证明材料进行严格复核，审批后由区领导小组办公室和街道办事处各存档一份。对符合条件的保障对象，由我领导小组办公室填写《泰安市城市居民领取社会保障金人员花名册》（一式二份，一份存档，一份报市领导小组办公室）和《泰安市城市居民社会保障金领取证》，定期报市领导小组办公室加盖钢印；
区属以上行政、企事业单位（含郊区）的救助对象，在本单位领取并填写市领导小组办公室统一印制的申请表、审批表，本单位或主管部门审批后，报泰山区领导小组办公室备案；
第四条 每月上旬，区领导小组办公室将核定的保障金下拨到街道办事处；
保障金发放结束5日内，由街道办事处填写《泰安市城市居民社会保障金发放情况统计表》，报区领导小组办公室；
居委会每季度末张榜公布保障对象名单及领取保障金数额，接受群众监督；
区领导小组办公室每季度终了5日内汇总统计报表，报市领导小组办公室。
第五条 保障金的停发由居委会发给统一印制的《泰安市城市居民社会保障金停发表》，填写一式二份，连同《领取证》一并送交居委会；
居委会、街道办事处审核并签署意见，连同《领取证》在当月保障金发放前送交区领导小组办公室；
区领导小组办公室审批后，将《停发表》存档一份，发街道办事处存档一份；填写《泰安市城市居民停发社会保障金人员花名册》一式二份，存档一份，报市领导小组办公室一份。在《领取证》“备注”栏内注明停发时间，同时将《领取证》交回市领导小组办公室。
第六条 区领导小组办公室于每年年底前将下年度所需保障金作出预算报市领导小组办公室；市领导小组办公室审核后，将市、区两级财政应承担的资金数额书面报市财政局，市财政局向两区财政局下达保障金计划，两级财政部门要于每年一月上旬和七月上旬分两次拨入市领导小组办公室账户。
第七条 城市居民最低生活保障制度实施工作经费，每年初由市、区民政部门会同财政部门编制预算，报同级政府批准。
第八条 市、区领导小组办公室分别设立社会保障金储存专户，配备专（兼）职财会人员。
严格财务制度，加强财务管理。市、区审计、财政部门年终要对保障金的管理和发放情况进行审计检查。
第九条 泰山区领导小组办公室按时向市领导小组办公室报送保障金发放月、季、年报表，市领导小组办公室审核后及时报市财政局。
第十条 最低生活保障线标准的调整，每年11月底前由市统计局提供下年度调整依据，市民政、财政部门研究提出调整意见，报市政府批准后公布。
第十一条 区领导小组办公室根据本实施细则，结合本地实际情况，制定相应工作措施和办法。
第十二条 本实施细则由市民政局负责解释，自一九九六年十二月一日起执行
