一、基本案情
周某在县城建有房屋一栋，2008年7月办理了产权登记手续。次年，周某因生意亏损，欲将该房出售。朋友李某知悉后欲购买周某房屋,经过洽谈，周某将该房作价60万元出售给李某双方于2009年8月15日签订了《房屋买卖合同》。合同签订当天，李某支付了购房款50万元给周某，周某将房屋产权手续交给了李某，双方约定在两个月内办理产权过户手续后由李某支付完余款。合同签订次日，周某外出务工，双方失去联系，后李某亦外出务工，买卖房屋一直未能办理过户手续。2011年中秋节，周某回家过节，此时李某仍未回家。周某见当地房产已大幅升值，即到当地房管部门通过挂失补办了房屋产权手续，将该房以90万元的价格出售给陈某，并办理了房屋过户登记手续。2001年底，李某外出务工回家，找到周某要求其办理房屋过户手续，周某告知房屋已另卖给陈某。周某同意退还购房款并按银行贷款利率付息给李某，但李某不允，只要房屋，双方发生纠纷。李某于2012年3月将周某诉至法院。
二、分歧
法院在审理过程中，出现两种不同处理意见。第一种意见认为，李某与周某签订的《房屋买卖合同》有效，应继续履行，讼争房屋归李某所有。虽然周某已将房屋另售陈某，并办理了过户手续。但周某在将房屋另售陈某时隐瞒了该房已出售给李某的事实，具有欺诈性。法院应追加陈某为本案第三人，将周某与陈某签订的《房屋买卖合同》撤销。
第二种意见认为，虽然李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同，但双方未办理产权过户手续。现周某已将该房另售陈某且办理了产权过户手续，实现了物权转移登记，陈某取得了房屋的合法物权。因此，李某与周某签订的《房屋买卖合同》已不能实现其目的，无法实际履行。法院应判决解除李某与周某签订的《房屋买卖合同》，由周某退还购房款给李某，并按违约责任赔偿李某的经济损失。
三、评析：笔者同意上述第二种意见，其理由是：
本案是典型的“一物二卖”。李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同，李某已实际支付了大部分购房款，为什么还不能取得房屋所有权？这就牵涉到不动产转让中的合同效力与物权效力的关系了。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”从该法条可看出，不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。基于此，我国对物权变动在立法原则上采用的是债权形式主义，意思主义是例外。
何为债权形式主义？这是与意思主义、物权形式主义相对而言的。我们知道法律行为是引起物权变动的诸法律事实中最重要的一种，基于法律行为的物权变动如何进行，各国物权立法上有三种模式，即意思主义、物权形式主义、债权形式主义。意思主义是指对物权的设定与移转仅因当事人的债权意思表示而发生效力，亦即标的物所有权移转仅以买卖合同为依据，既不需要另有物权行为，也不需要以交付或登记为所有权移转的生效要件。本案的第一种处理意见就是这种观点。而物权形式主义则指标的物所有权的移转除了买卖合同外，还需要当事人就移转标的物所有权达成物权合同再加上登记或交付始能移转所有权。这种物权变动显得烦琐。债权形式主义指的是意思主义与登记或交付的结合，其核心是：物权的变动，只需在债权的意思表示之外加上登记或者交付即可，不需另有物权的合意。由此，债权形式主义引起 物权变动的要点有二：一是基于法律行为的物权变动须以债权行为的有效为前提；二是登记是不动产物权变动的生效要件。简言之，有效的债权（合同）行为是物权变动的前提和原因，而登记或交付是物权变动的表现形式。我国物权立法原则上采用的是这一模式。具体到本案，李某与周某签订的《房屋买卖合同》，仅是转移不动产物权的意思表示，而不动产登记则是转移物权意思表示的形式，只有二者结合才完成了物权行为。
由上可看出，合同效力与物权效力是两个应当区分的概念。合同有效并不必然产生物权的变动，但物权变动的前提是必然合同有效。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这就说明以发生物权变动为目的基础关系，主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴，其成立以及生效应该根据合同法来判断。我国的民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为，也就是前述所说的前提，而不动产物权的变动一般只能在登记后生效。依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是如本案物权出让人周某的“一物二卖”，其中一个买受人陈某先行进行了不动产登记，其他的买受人李某便不可能取得合同约定转让的物权。
因此，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的概念。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律、行政法律的强制性规定和损害国家利益、社会公共利益等，亦即不违反《合同法》第五十二条规定的情形，就可以发生效力，属有效合同。合同只是当事人之间的一种合意，产生的是债权债务关系，并不必然与登记联系在一起。而登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法。登记针对的并非合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。本案中李某与周某订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，但因没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，李某不能取得物权。相反，陈某与周某就房屋买卖达成了合意即签订了合同，并办理了产权转移手续，房屋所有权发生了转移，陈某取得了物权。所以，在不动产转让中把握好合同效力与物权效力的关系就显得至关重要了
（作者单位：湖南省道县人民法院）
环境标准管理办法
国家环境保护总局
环境标准管理办法
1999年1月5日经国家环境保护总局局务会议讨论通过
第一章 总则
第一条 为加强环境标准管理工作，依据《中华人民共和国环境保护法》和《中华人民共和国标准化法》的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于环境标准的制定、实施及对实施环境标准的监督。
第三条 为防治环境污染，维护生态平衡，保护人体健康，国务院环境保护行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府依据国家有关法律规定，对环境保护工作中需要统一的各项技术规范和技术要求，制定环境标准。
环境标准分为国家环境标准、地方环境标准和国家环境保护总局标准。
国家环境标准包括国家环境质量标准、国家污染物排放标准（或控制标准）、国家环境监测方法标准、国家环境标准样品标准和国家环境基础标准。
地方环境标准包括地方环境质量标准和地方污染物排放标准（或控制标准）。
第四条 国家环境标准和国家环境保护总局标准在全国范围内执行。国家环境标准发布后，相应的国家环境保护总局标准自行废止。
地方环境标准在颁布该标准的省、自治区、直辖市辖区范围内执行。
第五条 环境标准分为强制性环境标准和推荐性环境标准。
环境质量标准、污染物排放标准和法律、行政法规规定必须执行的其他环境标准属于强制性环境标准，强制性环境标准必须执行。
强制性环境标准以外的环境标准属于推荐性环境标准。国家鼓励采用推荐性环境标准，推荐性环境标准被强制性环境标准引用，也必须强制执行。
第六条 国家环境保护总局负责全国环境标准管理工作，负责制定国家环境标准和国家环境保护总局标准，负责地方环境标准的备案审查，指导地方环境标准管理工作。
县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门负责本行政区域内的环境标准管理工作，负责组织实施国家环境标准、国家环境保护总局标准和地方环境标准。
第二章 环境标准的制定
第七条 对下列需要统一的技术规范和技术要求，应制定相应的环境标准：
（一）为保护自然环境、人体健康和社会物质财富，限制环境中的有害物质和因素，制定环境质量标准；
（二）为实现环境质量标准，结合技术经济条件和环境特点，限制排入环境中的污染物或对环境造成危害的其他因素，制定污染物排放标准（或控制标准）；
（三）为监测环境质量和污染物排放，规范采样、分析测试、数据处理等技术，制定国家环境监测方法标准；
（四）为保证环境监测数据的准确、可靠，对用于量值传递或质量控制的材料、实物样品，制定国家环境标准样品；
（五）对环境保护工作中，需要统一的技术术语、符号、代号（代码）、图形、指南、导则及信息编码等，制定国家环境基础标准。
第八条 需要在全国环境保护工作范围内统一的技术要求而又没有国家环境标准时，应制定国家环境保护总局标准。
第九条 省、自治区、直辖市人民政府对国家环境质量标准中未作规定的项目，可以制定地方环境质量标准；对国家污染物排放标准中未作规定的项目，可以制定地方污染物排放标准；对国家污染物排放标准已作规定的项目，可以制定严于国家污染物排放标准的地方污染物排放标准。
第十条 制定环境标准应遵循下列原则：
（一）以国家环境保护方针、政策、法律、法规及有关规章为依据，以保护人体健康和改善环境质量为目标，促进环境效益、经济效益、社会效益的统一；
（二）环境标准应与国家的技术水平、社会经济承受能力相适应；
（三）各类环境标准之间应协调配套；
（四）标准应便于实施与监督；
（五）借鉴适合我国国情的国际标准和其他国家的标准。
第十一条 制定环境标准应遵循下列基本程序：
（一）编制标准制（修）订项目计划；
（二）组织拟订标准草案；
（三）对标准草案征求意见；
（四）组织审议标准草案；
（五）审查批准标准草案；
（六）按照各类环境标准规定的程序编号、发布。
第十二条 国家环境保护总局可委托其他组织拟订国家环境标准和国家环境保护总局标准。受委托拟订标准的组织应具备下列条件：
（一）具有熟悉国家环境保护法律、法规、环境标准和拟订环境标准相关业务的专业技术人员；
（二）具有拟订环境监测方法标准相适应的分析实验手段。
第十三条 省、自治区、直辖市人民政府环境保护行政主管部门可根据地方环境管理需要，组织拟订地方环境标准草案，报省、自治区、直辖市人民政府批准、发布。
地方环境标准草案征求国家环境保护总局的意见。
第十四条 地方环境标准必须自发布之日起两个月内报国家环境保护总局备案。
备案的材料应包括标准发布文件、标准文本及编制说明。
第十五条 国家环境标准和国家环境保护总局标准实施后，国家环境保护总局应根据环境管理的需要和国家经济技术的发展适时进行审查，发现不符合实际需要的，应予以修订或者废止。
省、自治区、直辖市人民政府环境保护行政主管部门应根据当地环境与经济技术状况以及国家环境标准、国家环境保护总局标准制（修）订情况，及时向省、自治区、直辖市人民政府提出修订或者废止地方环境标准的建议。
第三章 环境标准的实施与监督
第十六条 环境质量标准的实施：
（一）县级以上的地方人民政府环境保护行政主管部门在实施环境质量标准时，应结合所辖区域环境要素的使用目的和保护目的划分环境功能区，对各类环境功能区按照环境质量标准的要求进行相应标准级别的管理。
（二）县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门在实施环境质量标准时，应按国家规定，选定环境质量标准的监测点位或断面。经批准确定的监测点位、断面不得任意变更。
（三）各级环境监测站和有关环境监测机构应按照环境质量标准和与之相关的其他环境标准规定的采样方法、频率和分析方法进行环境质量监测。
（四）承担环境影响评价工作的单位应按照环境质量标准进行环境质量评价。
（五）跨省河流、湖泊以及由大气传输引起的环境质量标准执行方面的争议，由有关省、自治区、直辖市人民政府环境保护行政主管部门协调解决，协调无效时，报国家环境保护总局协调解决。
第十七条 污染物排放标准的实施：
（一）县级以上人民政府环境保护行政主管部门在审批建设项目环境影响报告书（表）时，应根据下列因素或情形确定该建设项目应执行的污染物排放标准：
1、建设项目所属的行业类别、所处环境功能区、排放污染物种类、污染物排放去向和建设项目环境影响报告书（表）批准的时间。
2、建设项目向已有地方污染物排放标准的区域排放污染物时，应执行地方污染物排放标准，对于地方污染物排放标准中没有规定的指标，执行国家污染物排放标准中相应的指标。
3、实行总量控制区域内的建设项目，在确定排污单位应执行的污染物排放标准的同时，还应确定排污单位应执行的污染物排放总量控制指标。
4、建设从国外引进的项目，其排放的污染物在国家和地方污染物排放标准中无相应污染物排放指标时，该建设项目引进单位应提交项目输出国或发达国家现行的该污染物排放标准及有关技术资料，由市（地）人民政府环境保护行政主管部门结合当地环境条件和经济技术状况，提出该项目应执行的排污指标，经省、自治区、直辖市人民政府环境保护行政主管部门批准后实行，并报国家环境保护总局备案。
（二）建设项目的设计、施工、验收及投产后，均应执行经环境保护行政主管部门在批准的建设项目环境影响报告书（表）中所确定的污染物排放标准。
（三）企事业单位和个体工商业者排放污染物，应按所属的行业类型、所处环境功能区、排放污染物种类、污染物排放去向执行相应的国家和地方污染物排放标准，环境保护行政主管部门应加强监督检查。
第十八条 国家环境监测方法标准的实施：
（一）被环境质量标准和污染物排放标准等强制性标准引用的方法标准具有强制性，必须执行。
（二）在进行环境监测时，应按照环境质量标准和污染物排放标准的规定，确定采样位置和采样频率，并按照国家环境监测方法标准的规定测试与计算。
（三）对于地方环境质量标准和污染物排放标准中规定的项目，如果没有相应的国家环境监测方法标准时，可由省、自治区、直辖市人民政府环境保护行政主管部门组织制定地方统一分析方法，与地方环境质量标准或污染物排放标准配套执行。相应的国家环境监测方法标准发布后，地方统一分析方法停止执行。
（四）因采用不同的国家环境监测方法标准所得监测数据发生争议时，由上级环境保护行政主管部门裁定，或者指定采用一种国家环境监测方法标准进行复测。
第十九条 在下列环境监测活动中应使用国家环境标准样品：
（一）对各级环境监测分析实验室及分析人员进行质量控制考核；
（二）校准、检验分析仪器；
（三）配制标准溶液；
（四）分析方法验证以及其他环境监测工作。
第二十条 在下列活动中应执行国家环境基础标准或国家环境保护总局标准：
（一）使用环境保护专业用语和名词术语时，执行环境名词术语标准；
（二）排污口和污染物处理、处置场所设置图形标志时，执行国家环境保护图形标志标准；
（三）环境保护档案、信息进行分类和编码时，采用环境档案、信息分类与编码标准；
（四）制定各类环境标准时，执行环境标准编写技术原则及技术规定；
（五）划分各类环境功能区时，执行环境功能区划分技术规范；
（六）进行生态和环境质量影响评价时，执行有关环境影响评价技术导则及规范；
（七）进行自然保护区建设和管理时，执行自然保护区管理的技术规范和标准；
（八）对环境保护专用仪器设备进行认定时，采用有关仪器设备的国家环境保护总局标准；
（九）其他需要执行国家环境基础标准或国家环境保护总局标准的环境保护活动。
第二十一条 国家环境标准和国家环境保护总局标准由国家环境保护总局负责解释；国家环境保护总局可委托有关技术单位解释。
第二十二条 县级以上人民政府环境保护行政主管部门在向同级人民政府和上级环境保护行政主管部门汇报环境保护工作时，应将环境标准执行情况作为一项重要内容。
第二十三条 国家环境保护总局负责对地方环境保护行政主管部门监督实施污染物排放标准的情况进行检查。
第二十四条 违反国家法律和法规规定，越权制定的国家环境质量标准和污染物排放标准无效。
第二十五条 对不执行强制性环境标准的，依据法律和法规有关规定予以处罚。
第四章 附则
第二十六条 本办法中的国家环境保护总局标准是指环境保护行业标准。
第二十七条 国家环境标准和国家环境保护总局标准由国家环境保护总局委托有关出版社出版、发行。
第二十八条 本办法自发布之日起实行。自发布之日起，《中华人民共和国环境保护标准管理办法》即行废止。
第二十九条 本办法由国家环境保护总局解释。
