机电部工程建设监理单位资质管理实施细则
机电部
机电部工程建设监理单位资质管理实施细则
1992年7月17日，机电部
第一章 总 则
第一条 为加强对机械电子行业工程建设监理单位的资质管理， 保障其依法经营业务，促使工程建设监理工作健康发展， 根据中华人民共和国建设部第16 号令发布的《工程建设监理单位资质管理试行办法》（以下简称办法），结合机械电子行业的情况，特制订本细则。
第二条 本细则适用于从事工程建设设计、 施工监理业务的各类工程建设监理单位的资质管理， 包括专营的工程建设监理公司和兼营监理业务的工程设计研究、勘察研究、科学研究、企业集团、 大学以及工程建设咨询单位等。
第三条 本细则所称工程建设监理单位资质， 是指该单位从事监理业务应当具备的人员组成、人员素质、专业技能、管理水平、 资金数量以及监理业绩等。
第四条 机械电子工业部建设协调司（下称“机电部建设司”）归口管理机械电子行业专营和兼营工程建设监理单位的资质管理工作。 电子行业的监理工作先由中国电子工业总公司建设局初审后报机电部建设司。
第二章 监理单位的设立
第五条 为积极稳妥地推进工程建设监理工作，对机电部机电建[1990]998号文中指定进行监理试点的单位无论是否已开展监理业务，都必须按本细则重新申请设立监理单位。凡不落实监理任务的， 暂不审批成立监理单位。
第六条 凡申请成立工程建设监理的单位或承担建设监理业务的单位应向机电部建设司正式申报并填写《监理单位资质申请表》， 经审查合格由机电部颁发由建设部统一印制的《监理许可证书》、 《资质等级证书》及《监理业务手册》。方可向当地工商行政管理部门注册登记， 领取营业执照或办理增加兼营范围的手续，在建设银行开户。 经核准登记注册后，方可从事监理活动。
第七条 监理单位必须是全民所有制单位。 对兼营工程建设监理的监理单位，其监理人员必须相对固定， 且要逐步形成独立核算的经济实体。对于不宜兼营监理业务的单位，如开发公司、工程承包公司等， 在本细则实施前已经成立开展了监理活动的监理组织，应从原单位脱离出来， 成为具有法人资格的监理单位。
第八条 申请专营甲级资质的监理单位，先经机电部建设司初审合格，发给临时资质证书后在报建设部审批。申请专营乙级和丙级资质及兼营甲、乙、丙级资质的监理单位由机电部建设司审批。
第九条 工程建设监理单位资质申请表应包括以下主要内容：
（一）单位名称和地址；
（二）法定代表人和技术负责人的姓名、年龄、学历和工作简历。 兼营监理业务的单位，还要填写承担监理工作负责人的有关情况；
（三）拟担任监理工程师的人员一览表，包括姓名、年龄、职称、 专业等；
（四）单位的章程（草案）；
（五）上级主管部门名称；
（六）规定的注册资金数额；
（七）拟申请的监理业务范围和资质等级。
第三章 监理单位的资质等级与监理业务范围
第十条 专营工程建设监理的监理单位，其资质等级分为甲、乙、 丙三级，其资质标准如下：
（一）甲级
1、由取得监理工程师资格证书的在职高级建筑师、高级工程师或者高级经济师作监理单位的负责人， 或者由取得监理工程师资格证书的在职高级建筑师、高级工程师作监理单位的技术负责人。
2、取得监理工程师资格证书及具有中级以上（含中级）专业技术职称的人员不少于50人，且专业配套，其中高级建筑师和高级工程师不少于 10人，高级经济师不少于3人；
3、注册资金不少于100万元；
4、监理过5个一等一般工业与民用建设项目，或者2个一等工业、交通建设项目，并取得成效的。
（二）乙级
1、由取得监理工程师资格证书的在职高级建筑师、高级工程师或者高级经济师作监理单位的负责人， 或者由取得监理工程师资格证书的在职高级建筑师、高级工程师作监理单位的技术负责人。
2、取得监理工程师资格证书及具有中级以上（含中级）专业技术职称的人员不少于30人，且专业配套，其中高级建筑师和高级工程师不少于5人，高级经济师不少于2人；
3、注册资金不少于50万元；
4、监理过5个二等一般工业与民用建设项目，或者2个二等工业、交通建设项目。
（三）丙级
1、由取得监理工程师资格证书的在职高级建筑师、高级工程师或者高级经济师作监理单位的负责人， 或者由取得监理工程师资格证书的在职高级建筑师、高级工程师作监理单位的技术负责人。
2、取得监理工程师资格证书及具有中级以上（含中级）专业技术职称的人员不少于10人，且专业配套，其中高级建筑师和高级工程师不少于2人，高级经济师不少于1人；
3、注册资金不少于10万元；
4、监理过5个三等一般工业与民用建设项目，或者2个三等工业、交通建设项目。
第十一条 兼营工程建设监理的监理单位，其资质等级分为甲、 乙、丙三级，其资质标准如下：
（一）甲级
1、由取得监理工程师资格证书的在职高级建筑师、高级工程师或高级经济师作监理单位负责人或者技术负责人；
2、取得监理工程师资格证书及具有中级以上（含中级）专业技术职称的人员不少于50人（其中固定在册人员不少于60％），且专业配套， 其中高级建筑师和高级工程师不少于10人，高级经济师不少于2人；
3、注册资金不少于80万元；
4、监理过3个一等一般工业与民用建设项目，或者2个一等工业、交通建设项目，并取得成效的。
（二）乙级
1、由取得监理工程师资格证书的在职高级建筑师、高级工程师或高级经济师作监理单位的负责人或者技术负责人；
2、取得监理工程师资格证书及具有中级以上（含中级）专业技术职称的人员不少于30人（其中固定在册人员不少于60％），且专业配套， 其中高级建筑师和高级工程师不少于5人，高级经济师不少于1人；
3、注册资金不少于40万元；
4、监理过2个二等一般工业与民用建设项目，或者2个二等工业、交通建设项目。
（三）丙级
1、由取得监理工程师资格证书的在职高级建筑师、高级工程师或高级经济师作监理单位的负责人或者技术负责人；
2、取得监理工程师资格证书及具有中级以上（含中级）专业技术职称的人员不少于10人（其中固定在册人员不少于60％），且专业配套， 其中高级建筑师和高级工程师不少于2人，高级经济师不少于1人；
3、注册资金不少于10万元；
4、监理过2个三等一般工业与民用建设项目，或者1个三等工业、交通建设项目。
第十二条 各级专营与兼营工程建设监理单位的监理业务范围如下：
（一）甲级监理单位可以监理一、二、三等的工程；
（二）乙级监理单位可以监理二、三等的工程；
（三）丙级监理单位可以监理三等的工程。
甲级监理单位可以跨地区、跨部门承接监理业务。
乙级和丙级监理单位只能在本地区或机械电子部门承接监理业务。 如确属建设监理工作需要，也可跨地区、跨部门监理自己具有专业特长的二、三等工程。但需报请地区或部门建设行政主管部门批准。
第十三条 新开办的监理单位所取得的《资质等级证书》为暂定等级，两年后根据监理实绩，再向机电部建设司核定正式等级。 申请时需提交以下材料。
（一）监理单位定级申请表；
（二）《监理许可证书》、《资质等级证书》和《营业执照》副本；
（三）法定代表人和技术负责人的有关证件；
（四）《监理业务手册》；
（五）拟申请等级及其他有关证明文件。
机电部建设司根据其申请材料，对人员素质、专业技能、 管理水平、资金数量及实际业绩等进行综合评审，经审核符合等级标准的， 发给相应的《资质等级证书》。
第十四条 监理单位必须在核定的监理范围内从事监理活动， 不得擅自越级承接监理业务。
第十五条 监理单位的资质等级由机电部建设司两年复审一次， 凡在监理工作中确有成效并达到上一级资质等级标准的，可以申请升级； 不符合原定资质等级标准的，应予降级。
第四章 监理单位的证书管理
第十六条 监理单位承担工程监理业务时，应当持《监理许可证书》、《资质等级证书》及《监理业务手册》，向监理工程所在地建委备案。
第十七条 《监理许可证书》、《资质等级证书》由建设部统一印制。根据开展监理业务的需要， 机电部建设司可以向监理单位核发《监理许可证书》、《资质等级证书》副本若干份， 其副本和正本具有同等的法律效力。
核发《监理许可证书》、《资质等级证书》及其副本，收取工本费。
第十八条 监理单位必须建立《监理业务手册》。
《监理业务手册》记录监理单位承接的监理业务和实绩， 是核定监理单位资质等级的重要依据。
《监理业务手册》由建设部统一印制。
第五章 附 则
第十九条 监理单位发生分立、合并、变更情况的，按建设部第16 号令第六章规定处理。
第二十条 凡违反本细则有关条款的单位按建设部第16 号令第七章规定处理。
第二十—条 本细则由机电部建设司负责解释。
第二十二条 本细则自1992年8月1日起施行。
附件 机电行业工程类别及等级
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序号│ 工程类别 │ 一类 │ 二类 │ 三类
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一 │一般工│一般工业与民│25层以上30米跨度│16层以上24米跨│16层以下24米跨
│业与民│用建筑工业 │以上 │度以上 │度以下
│用建筑┝━━━━━━┿━━━━━━━━┿━━━━━━━┿━━━━━━━
│工程 │高耸建筑工程│高度200米以上 │高度100米以上 │高度100米以下
│ ┝━━━━━━┿━━━━━━━━┿━━━━━━━┿━━━━━━━
│ │住宅小区工程│建筑面积20万平方│建筑面积10万平│建筑面积10万平
│ │ │米以上 │方米以上 │方米以下
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二 │机械工│冶金矿山设备│年产量2万吨以上 │年产量0.5-2万 │年产量0.5万吨以
│业 │厂 │ │吨 │下
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│ │石油化工设备│年产量2万吨以上 │年产量0.5-2万 │年产量0.5万吨以
│ │厂 │ │吨 │下
│ ┝━━━━━━┿━━━━━━━━┿━━━━━━━┿━━━━━━━
│ │工程机械厂 │年产量2万吨以上 │年产量0.5-2万 │年产量0.5万吨以
│ │ │ │ │
│ │ │ │吨 │下
│ │ │ │ │
│ ┝━━━━━━┿━━━━━━━━┿━━━━━━━┿━━━━━━━
│ │ │ │ │
│ │发电设备制造│年产量100万千瓦 │年产量30-100万│年产量30万千瓦
│ │ │ │ │
│ │厂 │以上 │千瓦 │以下
│ │ │ │ │
│ ┝━━━━━━┿━━━━━━━━┿━━━━━━━┿━━━━━━━
│ │ │ │ │
│ │通用机械设备│总投资3000万元以│总投资800-3000│总投资800万元以
│ │ │ │ │
│ │厂 │上 │万元 │下
│ │ │ │ │
│ ┝━━━━━━┿━━━━━━━━┿━━━━━━━┿━━━━━━━
│ │ │ │ │
│ │拖拉机制造厂│年产轮胎式2万台 │年产轮胎式0.5-│年产轮胎式0.5万
│ │ │以上,年产履带式 │2万台,年产履带│台以下,年产履带
│ │ │1万台以上 │式0.1-1万台 │式0.1万台以下
│ ┝━━━━━━┿━━━━━━━━┿━━━━━━━┿━━━━━━━
│ │柴油机制造厂│年产量100万马力 │年产量30-100万│年产量30万马力
│ │ │以上 │马力 │以下
│ ┝━━━━━━┿━━━━━━━━┿━━━━━━━┿━━━━━━━
│ │汽车制造厂 │年产一般汽车5万 │年产一般汽车0.│年产一般汽车0.5
│ │ │辆以上,重型汽车 │5-5万辆,重型汽│万辆以下,重型汽
│ │ │3000辆以上,轿车 │车1000-3000辆,│车1000辆以下,轿
│ │ │10万辆以上 │轿车1-10万辆 │车1万辆以下
│ ┝━━━━━━┿━━━━━━━━┿━━━━━━━┿━━━━━━━
│ │其他机械制造│总投资3000万元以│总投资1000-300│总投资1000万元
│ │厂 │上 │0万元 │以下
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三 │ 电子 │综合工程 │总投资1亿元及以 │总投资3000万元│总投资3000万元
│ 工业 │ │上的国家重点工程│-1亿元的重要工│以下的一般工程
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由于机械行业新建项目少,大部分为技术改造项目,技术改造项目2中单项工程填平补齐的多,下表为按单项工程类别划分:
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序号│ 工程类别 │ 一类 │ 二类 │ 三类
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1 │各类冷加工厂│30m跨度以上或 │24m跨度以上或 │24米跨度以下或建筑面积
│房 │建筑面积1万平 │建筑面积5000平│5000平方米以下
│ │方米以上 │方米-1万平方米│
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2 │各类热加工厂│1.年产铸件5千 │1.年产铸件3-5 │1.年产铸件3千吨以下;
│房 │ 吨以上; │ 千吨; │2.有3吨以下锻锤或3000吨
│ │2.有5吨以上锻 │2.有3-5吨锻锤 │ 以下水压机;
│ │ 锤或6000吨以│ 或3-6千吨水 │3.有一般热处理炉
│ │ 上水压机; │ 压机; │
│ │3.有10米以上井│3.有6-10米井式│
│ │ 式热处理炉 │ 热处理炉 │
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3 │表面处理厂房│有高水平现代化│有自动化生产线│一般的生产工艺；防火、防
│ │的自动化生产线│；防火、防爆和│爆和污水处理符合要求
│ │；防火、防爆和│污水处理符合要│
│ │污水处理设施齐│求 │
│ │备 │ │
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4 │各类站房 │1.单台20吨以上│1.单台10-20吨 │1.单台10吨以下锅炉的锅炉
│ │ 锅炉的锅炉房│ 锅炉的锅炉房│ 房
│ │2.日产300 立方│2.日产150-300 │2.日产150立方米以下的氧
│ │ 米及以上的氧│ 立方米的氧气│ 气站
│ │ 气站 │ 站 │3.单机容量40立方米/分以下
│ │3.单机容量为60│3.单机容量40--│ 的空压机站
│ │ 立方米/分及 │ 60立方米/分 │
│ │ 以上的空压机│ 的空压机站 │
│ │ 站 │ │
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5 │各类库房 │全自动化高架仓│半自动化高架仓│一般仓库
│ │库 │库 │
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6 │科研试验楼 │8层以上及有集 │6-8层及有集中 │6层以下及有集中空调或总
│ │中空调或总高度│空调或总高度在│高度在24米以下有集中空调
│ │35米以上有集中│24-35米有集中 │
│ │空调 │空调 │
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7 │各类洁净厂房│面积5000平方米│面积2000-5000 │面积2000平方米以下
│ │以上 │平方米 │
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8 │各类电子工业│总投资3000万元│总投资1500-300│总投资1500万元以下
│单项工程 │以上 │0万元 │
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银川市住宅小区物业管理办法
宁夏回族自治区银川市人民政府
银川市人民政府令第116号
《银川市住宅小区物业管理办法》业经２０００年９月１４日银川市人民政府第２１次常务会议审议通过，现予以发布施行。
市长：郝朴海
二０００年九月二十九日
银川市住宅小区物业管理办法
（２０００年９月１４日银川市人民
政府第２１次常务会议通过）
第一章 总则
第一条 为加强银川市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理企业、开发建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，为居民创造良好的居住环境，根据国家及自治区有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 凡本市市区的新建住宅小区必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区应当依照本办法积极创造条件，逐步实行物业管理。
第三条 本办法所称物业是指房屋建筑、配套设施以。及相关的公共设施。
本办法所称业主，是指住宅小区内物业所有权人。包括私有房产、公布房产、单位房产的房屋所有权人。
本办法所称物业管理，是指业主委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮、经营、以及对房屋产权人、使用人提供的综合性服务。
本办法所称物业管理企业，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。
第四条 住宅小区全体业主通过业主委员会对物业实施自治管理。住宅小区的公共设施和配套设施，由全体业主、承租人和使用人共同使用与维护。
第五条 物业管理实行主管部门行业管理、业主自治与委托物业管理企业服务管理相结合的原则，逐步实现社会化、专业化、市场化服务经营型管理。
第六条 银川市房产管理局是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。其主要职责是：
（一）贯彻执行物业管理的法律、法规和规章；
（二）负责培育、开发物业管理市场；
（三）参与住宅小区的验收，指导、监督住宅小区的移交工作；
（四）负责物业管理企业的资质管理；
（五）对物业管理企业的经营和管理进行监督检查；
（六）负责指导、协调、监督维修基金（维修储备金）的管理和使用；
（七）负责对物业管理工作人员进行培训；
（八）负责住宅小区物业管理的考评工作。
建委、规划、环保、公安、工商、物价等部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。
住宅小区所在地派出所、居民委员会根据自己的职责对住宅小区物业管理进行指导和监督。
第二章 业主代表大会和业主委员会
第七条 新建住宅小区交付使用且入住率达到５０％以上时，由市房产管理部门按以下程序，组织召开业主代表大会和选举产生业主委员会：
（一）向全体业主发出召开业主代表大会及推举业主委员会候选人名单通告。
（二）拟定业主委员会候选人名单，确定开会时间。
（三）组织召开第一次业主代表大会，选举产生业主委员会。
第八条 业主代表大会由住宅小区的业主代表组成。业主代表以每栋楼为单位按住户比例推选。
业主代表大会必须有持过半数以上投票权的业主代表出席才能举行。
第九条 业主代表大会可以邀请住宅小区所在地派出所、居委会及相关部门的人员列席会议。
第十条 业主代表大会由业主委员会负责召集，每年召开一次。
业主代表大会召开７日前，业主委员会应当将会议日期及内容告知业主。
业主代表大会闭会期间，经３０％以上业主代表提议，可以召开临时业主代表大会，业主委员会应当在接到该项提议后１５日内召开临时业主代表大会。
第十一条 业主代表大会形成的决定，必须由出席会议的业主代表所投票数的过半数通过方有效。
业主代表大会的决定不得与法律、法规、规章及相关政策抵触。
第十二条 业主代表大会行使下列权力：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）听取和审查业主委员会的工作报告；
（三）听取物业管理企业的工作报告；
（四）批准业主委员会有关业主利益的重大事项的决定；
（五）制定、修改业主公约及住宅区物业管理办法；
（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（七）批准或修改业主委员会章程；
（八）批准物业管理的其他重大事项。
第十三条 业主委员会由３到１５名委员组成，每届任期三年。
第十四条 业主委员会委员由业主代表大会在业主代表中选举产生。委员一般为兼职，可以连选连任。
有下列情形的之一的，不得担任业主委员会委员：
（一）身体及精神状况不适宜履行业主委员会委员职责的；
（二）丧失业主资格的；
（三）有违法犯罪行为的；
（四）经业主代表大会罢免的。
第十五条 业主委员会设主任、副主任、秘书长。主任、副主任、秘书长在业主委员会委员中选举产生，并报市房产管理部门备案。
秘书长为专职，负责处理业主委员会日常事务。
第十六条 业主委员会根据工作需要定期召开会议，会议由业主委员会主任召集，会议讨论决定问题执行少数服从多数的原则。
第十七条 业主委员会享有下列职权：
（一）召集和主持业主代表大会；
（二）起草业主委员会章程和业主公约；
（三）选聘物业管理企业，签订物业管理合同；
（四）监督住宅小区物业管理工作的实施及规章制度的执行；
（五）审议物业管理企业制定的年度管理计划和为住宅小区管理服务的重大措施；
（六） 协助物业管理企业进行管理工作。
第十八条 业主委员会章程必须经业主、委员会２／３委员同意，并经业主代表大会批准。
业主委员会章程的内容不得与法律、法规、规章及相关政策抵触。
第十九条 业主委员会在成立后１５日内持下列文件到市房产管理局办理登记备案：
（—）业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会组成人员名单；
（三）业主委员会章程。
第三章 物业管理企业
第二十条 物业管理企业应当逐步实现与开发建设单位分开设立，分业经营。
第二十一条 物业管理企业享有国家对第三产业的优惠政策。
第二十二条 设立物业管理企业应当取得相应资质，并向工商行政管理机关申请登记，领取营业执照。
物业管理企业在领取营业执照的一个月内，应当向物价管理部门中请领取收费许可证。
第二十三条 申领《物业管理企业资质证书》按国家有关规划报批。未取得《物业管理企业资质证书》的，不得从事物业管理活动。
第二十四条 《物业管理企业资质证书》实行年审制度。
物业管理企业应当于每年的二月十日前，填写物业管理企业年审报告，持《物业管理企业资质证书》向市房产管理部门申请年审。
第二十五条 物业管理企业根据住宅区物业管理合同对住宅区实施物业管理。物业管理合同应当包括以下内容：
（一）管理服务的区域和具体事项；
（二）管理服务标准；
（三）管理服务权限：
（四）管理服务期限；
（五）管理服务费用；
（六）监、督检查物业管理服务的时间和方式；
（七）违约责任和合同争议的解决方式；
（八）双方约定的其他权利、义务。
第二十六条 业主委员会和物业管理企业应当自住宅小区物业管理合同签定之日起３０日内报布房产管理部门备案。
第二十七条 物业管理企业的权利：
（一）依据物业管理合同和有关规定，对小区实施物业管理并按财政物价部门批准的标准收取管理服务费：
（二）制止违反住宅区物业管理规定的行为；
（三）选聘专管企业承担专项经营业务；
（四）要求业主委员会协助管理；
（五）从事与物业管理有关的其他多种经营及有偿服务活动；
（六）对违反合同约定不交纳各种费用的业主，可采取必要的限制性措施。
第二十八条 物业管理企业的义务：
（一）依据物业管理合同，对委托管理的房屋及相关公共设施进行维护、修缮、更新；
（二）承担住宅小区内物业的保安、保洁、防火、绿化及其他便民服务工作；
（三）拟定住宅小区重大物业管理措施提交业主委员会审议决定；
（四）接受行业管理及街道办事处的指导和监督。
第二十九条 物业管理企业必须严格履行物业管理合同，按下列要求做好服务工作：
（一）实施业主委员会审定的物业管理服务年度计划时，必须执行国家和自治区规定的技术标准；
（二）将住宅的公共部位、公用设备和公共设施的使用维护方法。要求，注意事项书面告知业主；
（三）经常对物业管理区域进行巡视、检查，定期对住宅的公用部分、公用设备和公共设施进行维护：
（四）发现住宅的公用部位、公用设备和公共设施损坏时、立即采取保护措施，并按合同约定进行维修；
（五）接到物业损害报修时，应及时进行维修和处理；
（六）做好物业维修，更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（七）定期向业主委员会报告物业管理工作情况及物业管理费用的收支帐目，接受审核，改进和完善管理服务工作。
第三十奈 物业管理企业对住宅区的管理未能达到市房产管理部门和物业管理合同规定的标准，或者违反物业管理合同规定的，业主委员会或委托方可以解除合同。
因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理企业应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。
第三十一条 对物业管理合同有争议的，双方可向仲裁机构申请仲裁，或向人民法院起诉。
第四章 开发建设单位
第三十二条 开发建设单位必须按住宅小区规划设计要求，完成物业管理配套设备和设施的建设。
第三十三条 开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理企业对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位承担。
在开发建设单位自行或者委托物业管理企业对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督，市房产管理部门有权对开发建设单位或物业管理企业违反物业管理法律、法规和政策的行为依法进行处理。
第三十四条 住宅小区经综合验收后，方可向业主委员会移交。
第三十五条 业主委员会正式成立后３０日内，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅小区工程建设资料或复印件：
（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他必要的资料。
第三十六条 开发建议单位应按照下列标准提供住宅小区管理用房和经营用
房：
（一）住宅小区总建筑面积５万平方米以内不小于６０平方米；
（二）住宅小区总建筑面积５万至１０万米以上不小于１００平方米：
（三）住宅小区总建筑面积１０万平方米以上不小于１５０平方米。
以上用房由市房产管理部门提供给业主委员会，并由业主委员会委托物业管理企业经营使用。任何单位、个人不得擅自改变其用途。
第五章 业主公约
第三十七条 本办法所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
第三十八条 业主公约应当包括下列内容：
（一）住宅区名称。地点，面积及户数；
（二）公共场所及公用设施状况；
（三）业主代表大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；
（五）业主参与住宅区物业管理的权利；
（六）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；
（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的交纳；
（八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则；
（九）违反业主公约的责任；
（十）其他有关事项。
业主公约的示范文本，由市房产管理部门统一制订。业主代表大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充，并报市房产管理部门备案。
第三十九条 业主公约经业主代表大会批准后生效。已生效的业主公约对住宅区内所有业主和非业主使用人具有约束力。
第四十条 开发建设单位在办理出售、出租房屋手续时，应当在房屋买卖合同或租赁合同中对购、租房者有承诺遵守小区物业管理规定和业主公约的约定。
第六章 物业的使用及维护
第四十一条 业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：
（一）未经有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；
（五）不得侵害他人的正当权益。
第四十二条 业主装修住宅，应当事先告之物业管理企业；物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告之业主。
第四十三条 任何单位和个人不得占用物业管理区域的道路、场地。应物业维修或者公共利益需要临时占用或挖掘道路、场地的，应当经业主委员会同意，并在规定的期限内恢复原状。
第四十四条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。收取的费用应当纳入维修基金。
第四十五条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）房屋内部，由业主负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、公用上下水、供暖、供气、供电管线、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理企业组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。
第四十六条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理企业统一管理维修养护，其费用从住宅维修基金中支出。
人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。
第四十七条 住宅户外的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责。
第四十八条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由业主委员会授权物业管理企业进行修缮，其费用由业主承担。
第四十九条 住宅区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿化地；
（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
（三）乱抛垃圾、杂物；
（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
（六）聚众喧闹；
（七）随意停放车辆和鸣喇叭；
（八）发出超出规定标准的噪音；
（九）排放有毒、有害物质；
（十）经营业主公约所禁止的行业；
（十一）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第七章 物业管理专项资金及费用
第五十条 依照本办法实行物业管理的公有住宅和新建商品住宅出售时，应当设立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。
公有住宅出售的维修基金由公有住宅售房单位和购房者分别提交和缴纳。新建商品住宅出售的维修基金由购房者缴纳。维修基金除由公有住宅售房单位自行提交的外，其他维修基金均由售房单位代收。维修基金的缴纳标准按国家及自治区有关规定执行。
第五十一条 维修基金应当在银行专户存储，专款专用。
维修基金明细户应当按单幢住宅设置，按户核算。
第五十二条 维修基金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。
第五十三条 在业主办理房屋权属证书时，商品房销售单位应当将代收的维修基金移交给市房地产行政管理部门代管。
第五十四条 业主委员会成立前，维修基金的使用由售房。单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市房地产行政管理部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会同意，经市房地产行政管理部门审核后划拨。
在本办法实施前已经出售的公有住宅和商品住宅尚未交纳住宅维修基金的，按财政、物价部门核定的标准由产权人或使用人交纳，由物业管理企业代收，其使用适用前款规定。
维修基金不足时，经业主委员会决定，接业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
物业管理企业应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。
第五十五条 业主转让住宅时，其维修基金帐户中剩余部分的费用不予退还，随房屋所有权同时过户。
第五十六条 业主应根据物业管理企业的服务项目，按规定缴交物业管理服务费。
第五十七条 住宅小区经营性用房的收入，用于补充住宅小区的物业管理服务费用。
第五十八条 住宅小区物业管理服务费的收支帐目，物业管理企业应当半年公布一次，接受业主监督。
第五十九条 业主对业主委员会和物业管理企业公布的帐目，可以提出质询，或向市房产管理部门投诉。
业主委员会和物业管理企业应当在收到质询后７日内答复。
房产管理部门应当在收到投诉后１５日内答复。
第八章 法律责任
第六十条 业主有下列行为之一的，物业管理企业应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失；情节严重的，由有关行政部门依法予以处理：
（一）擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的；
（二）擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的；
（三）私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的；
（四）损坏住宅小区内的公用设施、设备的；
（五）违反住宅小区治安管理或者消防规定的。
第六十一条 业主逾期不交各项物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴；物业管理企业可以按规定加收滞纳金；连续三个月以上拒交各项物业管理服务费的，按照业主公约的约定承担责任。
物业管理企业对逾期不交各项物业管理服务费的，可以向人民法院提起诉讼。
第六十二条 物业管理企业有下列行为之一的，房管部门应当责令改正，并赔偿损失，并可视情节处以警告、处以５００元至１００００元的罚款：
（一）未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自改变公用设施和公共场地用途的；
（四）擅自提高物业管理服务收费标准的；
（五）其他不履行或者不完全履行物业管理合同及本办法规定的义务的。
物业管理企业有前款行为之一，情节严重的，业主委员会可以解除物业管理合同。
第六十三条 未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理企业，由市房管部门责令其限期办理资质审查手续；逾期不办理的，责令其停止物业管理业务，并可处以１０００元以上５０００元以下的罚款。
第六十四条 开发建设单位未在规定期限向业主委员会提供本办法第三十九条所列住宅小区工程建设资料或其复印件的，由房管部门责令限期履行；逾期不履行的，由申房产管理部门给予警告，并处以１０００元以下罚款。
第六十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请行政复议或提起行政诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第九章 附则
第六十六条 本办法自颁布之日起施行。本市已制定的有关物业管理的规定，凡与本办法不一致的以本办法为准。
