房屋租赁合同是当事人双方约定在一定的期限内，一方将房屋交付另一方使用或收益，另一方给付租金，并于期限届满时返还该房屋的合同。房屋租赁合同在我们的日常生活和经济活动中十分常见，法院在审理此类案件的数量上也一直居高不下。我国的房屋租赁制度在经历了数次立法的修改和完善之后，已经日益健全。但在司法实践中，要妥善处理好该类案件，需重点把握好以下几个问题。
一、租赁期限的认定
房屋租赁合同的租赁期限是租赁合同的主要内容之一，是出租人与承租人自主约定，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的时间限制，同时也是当事人承担违约责任的前提条件。它关系到承租人使用租赁物的时间长短，支付租金、交付租赁物的时间限制等，因此对于租赁合同具有重大意义。
1、租赁期限的约定。关于租赁期限，各国法律往往对最短期限没有规定，但一般均设有最长期限的限制。对于租赁期限的最长时限的设定，在德国、意大利、日本等国的民法典中均明确作出了规定。关于这一点，我国合同法借鉴了这些国家的规定，对租赁的最长存续期间进行了规定。我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
2、续订租赁期限问题。租赁合同到期后，若要将租赁合同的期限延长。可以采取两种方式：一是约定更新，一是法定更新。约定更新是指出租人与承租人于租赁合同届满后另行订立一个合同约定延长租赁期限。我国《合同法》第二百一十四条第二款对租赁期限的约定更新作出了规定：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，出租人与承租人约定更新租赁期限，也不得超过法律规定的二十年的最高期限；而法定更新又称默示更新，即租赁期限届满后，当事人的行为表明其租赁关系依旧存续。我国《合同法》第二百三十六条对法定更新作出了明确规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”
3、适用租赁期限法定更新时应注意以下几点：一是更新后的租赁关系在租金数额、支付方式、支付期限、租赁物的用途、维修等其他所有权利义务方面与更新前的合同一样保持不变，只是租赁期限上由定期租赁变更为不定期租赁；二是必须是承租人本人继续对租赁物进行使用收益；三是不能存在异议，即无论是出租人在租赁期限届满之前提出异议还是在租赁期限届满之后提出异议，抑或当事人双方在原合同中约定租赁期满后不再续租的，租赁期限的法定更新均不成立；四是法定更新只适用于定期租赁，不适用于不定期租赁。
二、房屋租赁合同无效的情形
1、租赁违法建筑的、违法转租的、转租超过原承租期限的。出租违法建筑包括出租人出租未取得建设工程规划许可证，或者不按照建设工程规划许可证规定建设的房屋以及出租人出租未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑。出租违法建筑的，若在法庭辩论终结之前取得主管部门批准，使得建筑物合法，则可以认定租赁合同有效；违法转租导致合同无效，是指未经出租人同意，承租人将出租房屋转租给第三人的行为，若出租人明知转租但6个月内未提出异议，丧失胜诉权；转租时超过原承租人剩余租期的部分约定无效，但是双方另有约定的除外。
2、除了上述情形，当事人主张合同无效，法院不予支持的情形。当事人以房屋租赁合同未经登记备案为由的以及当事人以侵害优先购买权为由的。前者需知登记备案不是房屋租赁合同的生效要件，因此，当事人据此主张合同无效不能得到支持，但如果双方约定登记备案为生效条件的，可以依其约定，但如果一方已经履行主要义务对方已接受的，合同有效；当事人以侵害其有限购买权主张出租人与他人的买卖合同无效的，法院不予支持；但是，如果出租人与第三人之间存在恶意串通，构成合同法第五十二条规定的情形，仍可认定该买卖合同无效。
三、承租人装饰装修物如何处置问题
承租人往往会出现在征得出租人同意或者未经同意的情况下，对所租房屋进行装饰的情况。根据最高人民法院2009年7月30日公布，同年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，若出现此类情况，当分合同无效、合同期限届满和合同解除三种情况来区别对待。
1、合同无效时，未形成附合的装饰装修物由承租人自行拆除，恢复出租房原状，出租人同意利用的以及已形成附合的装饰装修物且出租人同意利用的，可折价补偿。若出租人不同意利用，根据合同无效的过错分担现值损失。
2、合同期限届满时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，形成附合的装饰装修物，出租人不予补偿。
3、合同解除时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，已形成附合的装饰装修物，有约定的依约定，无约定的依下列情况处置：因出租人违约导致合同解除的，出租人赔偿装饰装修的残值损失；因承租人违约导致合同解除的，出租人不予赔偿；双方违约导致合同解除的根据过错分担责任；不可归责于双刀事由导致合同解除的，双方依据公平原则分担装饰装修的残值损失。
同时，未经出租人同意，承租人对出租房屋擅自进行扩建的，扩建费用由承租人自行负担，出租人可以请求恢复原状或赔偿损失。经过出租人同意，扩建费用依照双方约定分担；如果没有约定，则按照下述方式处理：办理合法建设手续的，扩建费用由出租人承担；未办理合法建设手续的，扩建费用根据双方过错分担。
四、违约金的处理问题
在租赁合同案件中，违约金问题是较为突出的，法院在对此如何认定的问题上也存在一定的争议，但《合同法》第一百一十四条等规定已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）均进一步明确了该项原则。
具体说来，对违约金的认定应分别以下情况予以处理：
1、只有当约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人才可以请求人民法院予以适当减少。因此，在当事人恶意违约的情况下，如果没有证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求减少违约金的，法院可以不予支持；
2、当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿额应当相当于因违约给对方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。确定违约金是否过高问题，应该以违约方给对方造成的损失为标准，且要以当事人提出请求为前提。如果违约方恶意违约，对方向违约方主张支付违约金，违约方主张违约金过高，在对违约金进行调整时要注意体现对恶意违约的惩罚；在违约方违约的情况下，非违约方也有过失的，应以将违约金确定为较实际损失略高为宜；在合同一方想通过高额的违约金从违约方获取暴利的情况下，应把违约金调整到和实际损失相等。
3、违约金与定金同时主张，法院择一进行支持。根据合同法第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。可见，法律只是赋予了当事人适用违约金或者定金条款的选择权，如果当事人一并主张违约金和定金，则不能获得支持。同时需注意合同双方约定的违约金不得超过实际损失30%的，否则即属于过分高于造成的实际损失，超出部分无效。而根据《担保法》第九十一条和《担保法解释》第第一百二十一条规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，对于超过的部分，人民法院不予支持。
北海市人民政府关于印发《北海市招商引资奖励暂行办法》的通知
广西壮族自治区北海市人民政府
北海市人民政府关于印发《北海市招商引资奖励暂行办法》的通知
北政发〔2005] 12号
市辖县、区人民政府，市直各委、办、局：
现将《北海市招商引资奖励暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。
北海市招商引资奖励暂行办法
为加大我市招商力度，拓宽引资渠道，充分调动社会各界参与招商引资的积极性，重点鼓励产业型、财源型项目尽快落户我市，产生经济效益，促进社会发展，根据自治区人民政府《关于印发招商引资奖励办法(试行)的通知》(桂政发[2003]33号)和自治区发改委、财政厅、人事厅、商务厅、招商局《关于印发<广西壮族自治区招商引资奖励办法实施细则＞的通知》(桂招商字[2004]1号)，特制定本办法。
第一条 奖励范围
(一)从本市以外引进1000万元人民币(含1000万元，美元或其它外币的按当时汇率折算成人民币计算)以上资金投资建设的新的项目。
(二)本市以外资金包括现金或以实物形态投入的生产设备。
(三)下列情况不属于本办法奖励的范围：
1、已在我市境内投资的外来投资者，用其投资所获利润再投资的项目；
2、外来投资者同时以引资者身份对其自身投资申领引资奖励的项目；
3、国内外客商和友好人士直接对我市的投资和捐赠；
4、国家直接安排的基建及水利、交通、电力、通讯、城市基础设施、仓库、住宅等计划内的资金和项目；
5、上级直接安排的其它计划内的资金和项目；
6、从我市辖区内金融机构争取的银行信贷资金。
第二条 奖励对象
(一)我市公务员和其他财政供养人员引进项目或资金的，按照《广西壮族自治区招商引资奖励办法实施细则》(桂招商字[2004]1号)执行。
(二)除我市财政供养人员以外的其他引进外来资金者，经确认后，均按本办法有关规定给予奖励。
第三条 奖励标准
对引资者引进资金投入新项目实行一次性奖励。合资合作项目按市外客商实际投资计算。 引进房地产项目的奖金最高限额为10万元人民币，其它项目奖金最高限额为50万元人民币。
(一)“三高”农业等第一产业项目从工商登记领取营业执照起计算，按两年内实际投入固定资产总额的2‰给予奖励。
(二)工业、建筑等第二产业项目从工商登记领取营业执照起计算，按两年内项目实际形成的固定资产总额的4‰给予奖励。
(三)交通、运输、娱乐、餐饮、服务等第三产业项目(房地产项目除外)从工商登记领取营业执照起计算，按两年内项目实际缴纳的营业税和所得税地方财政留成部分的10％给予奖励。
(四)房地产项目从工商登记领取营业执照起计算，按两年内项目实际缴纳的营业税和所得税地方财政留成部分的3％给予奖励。 第四条 奖金来源 奖金按照“增加谁的财政收入、谁出钱”，“谁受益、谁支付”的原则由受益财政负责组织，在各级财政一般预算或基金预算中安排。
第五条 奖励申领程序
(一)备案登记。引资者在项目办理工商登记手续后60天内，到市招商促进局登记备案，写出书面申请，同时提供项目业主出具的投资引荐委托书、 引资者有效身份证明、引进企业营业执照复印件。逾期不办者，视为自动放弃。
(二)申报奖励。在项目进展达到本办法第三条设定的标准后，由引资者向市招商促进局提出奖励申请。引资者办理奖金申领手续时所需的材料如下：
1、北海市外来资金引资者备案登记材料；
2、引资者有效身份证明；
3、项目业主对引资者的确认函；
4、第一、二产业项目需提交项目竣工结算书及固定资产形成证明；
5、第三产业项目需提交税务机关出具的纳税税票证明。 若引资者委托他人代为办理奖励申领手续，除上述材料外，还需同时提交由引资者出具的书面委托书及受托人的有效身份证明。
(三)初步审核。市招商促进局在受理引资者申报奖励材料后，按规定进行程序性审核。
(四)登报公示。由市招商促进局负责将初步审核结果在《北海日报》公示，在登报公示之日起60日内，如果没有其他人提出异议，则初步确认公示名单上的引资者为受奖人。
(五)审查批准。由市招商促进局、发改委、财政局、审计局、国税局、地税局、商务局、人事局、监察局等部门共同组成市招商引资奖励工作小组，集中审定市招商促进局初审过的材料，作出是否给予奖励的决定，并报市人民政府批准。
(六)奖金发放。各相关受益财政部门将应核拨的奖金一次性拨付给引资者。受奖人在接到市人民政府批准决定之日起，一年内须办理奖金领取手续，逾期不办者·，视为自动放弃。奖金均以人。民币支付。
第六条 附则
(一)投资项目必须符合国家产业政策和北海市产业发展规划要求。
(二)对我市影响大、建设时间跨度长的特大项目，其奖励条件和标准由市人民政府以个案确定。
(三)同一个企业或项目只认定一个引资者。如投资者委托二个或二个以上的引资者，视为一个引资者团队。引资者团队申领奖金，不论人数多少，奖金总额不变，须书面委托其中一人办理，奖金如何分配由引资者团队自行商议。
(四)奖金含税。
(五)违反本办法骗取奖金者，由市招商促进局会同有关部门全部追回，并提请有关部门追究直接责任单位负责人和有关人员的责任。
(六)本办法适用于我市行政区划范围。
第七条 本办法由市招商促进局负责解释。
第八条 本办法从发布之日起执行。1998年6月6日北海市人民政府发布的《北海市招商引资奖励暂行办法》(北政发[1998]32号)同时废止。
