《物权法》有利于保障购房者、业主的合法权益
作者：陈召利 主页：http://www.law-god.com
《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。较之过去的相关法律规定，物权法更加规范了房地产交易和小区物业管理，赋予了购房者、业主更多的权利。
一、确立不动产统一登记制度，保障购房者、业主权利。
《物权法》对不动产登记制度做了较大的改动，因为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，要经依法登记才发生效力，因此购房者应该充分重视登记制度，以免让自己的权利落空，遭受到不必要的损失。
（一）确立物权公示、公信制度。
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
登记是购房者必须履行的手续。因为我国实行的是登记生效制度，如果没有经过登记，房屋的所有权实际上并没有发生转移，一旦有第三人凭房产证主张权利，那么购房者即使与开发商签订了商品房买卖合同，交付房款，仍然得不到法律的支持。现实中常会发生因为没有完善登记手续，开发商将房屋“一房二卖”，或者是上当受骗的情况发生。因此，从交易安全出发，购房者应该尽可能的在第一时间办理好登记手续，以免权利落空。
（二）统一不动产登记制度，减少购房者的手续。
第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
房产证难办，是现在许多购房者共同面对的问题。主要原因是，《物权法》出台以前，办理转让、抵押的登记机构有十几个，其中涉及不动产的机构主要有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、运输工具登记部门、工商行政管理部门等。多个登记机构办理相互关联的不动产登记，必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等问题。其次，许多基层行政机关各自为政，滥用权力，利用设置登记权限和程序获取不当利益的现象也很普遍。再次，无法保证登记内容真实。我国是物权公示主义，实行的也是实质审查，登记时由登记机关对申请人提交的登记材料进行查验，需要时还要查看不动产的实际状况。可是，一些登记机关由于工作量大，对登记材料进行实质性审查时要么登记效率低下，要么粗枝大叶地审查。如果买房者不能和开发商公平地享有信息，导致信息不对称，就很容易会出现欺诈行为。
鉴于此，物权法明确对不动产实行统一登记，尽量节省当事人的时间，减轻当事人的负担。为了保证登记的中立性和效率性，统一登记制度势在必行。并且为了方便实质性审查，《物权法》规定必须在不动产所在地的登记机关办理，对购房者而言，即在所购买房屋的所在地办理。
与此同时，考虑到统一登记涉及行政管理体制改革，实行统一登记需要一个过程，因此又规定，“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。现在《物权法》的规定，意味着当事人可向房产登记机构或者土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记。因此，今后老百姓办理房产证只跑一家就可以拿下，极大方便当事人，减轻其负担，体现立法以民为本的理念。但是究竟由哪个部门来进行登记，有待于法律作出进一步的解释。
（三）登记费用按件收取，规范收费。
第十三条 登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
过去的不动产登记往往按照面积、体积或价额的比例收取，动辄几十万、上百万，还有的登记机构私自规定按年度登记等，为登记人造成沉重负担，也给登记机构带来“权力寻租”空间。为此《物权法》规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取，这将降低购房者登记的手续费，有利于规范不动产登记中的收费行为，防止有关部分通过登记收费搞“创收”，真正的保护了普通业主的权利。
（四）规定预告登记制度，防止“一房二卖”。
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
在商品房或二手房买卖中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，不良房产商或房东一房多卖，最后也许只有出价最高的买受者得到了产权证；更有甚者，交了钱甚至装修入住后，才知该房产本已抵押给他人。买受人的利益因此受到极大损害。物权法为防止这种情况的发生规定了预告登记制度。
但是，预告登记的效力不是无期限的，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，办理预告登记之后，到可以正式办理不动产登记时，应当及时办理不动产登记，否则，三个月之后，预告登记将失效。
（五）登记错误，登记机构应当赔偿。
第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
生活中，经常发生登记错误的情形，比如将房屋的面积大小登记错误，由大房变成了小房；又或者把所有人的名字登记错误，造成麻烦。这时，登记机关应否承担责任，是一个极富争议的问题。这次通过的物权法明确规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。这避免了在过去由于登记错误，但责任不清，互相推卸责任的情况发生。
二、明确了建筑区划内绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房为业主共有。
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
小区的道路和绿地归全体业主所有，界定了小区道路的归属，同时也是对这些物权的保护，无论物业管理部门还是业主都不能随意改变这些道路、绿地的规划的应用性质，不能私盖建筑等，即使业主委员会表决通过也不可行。关于物业管理用房的规定很明确，不管是否计入成本，都是全体业主所有。会所、架空层、人防工程等是否为业主共有依然未明确，在司法实践中可能会造成争议。
三、明确规定了业主对建筑物专有部分的收益权。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
物权法实施后，小区楼宇（楼顶、外立面、大堂、电梯厅电梯内等）的广告收益将归业主所有。此前，这部分收益大都流入了物业公司的腰包。当《物权法》明确将楼宇广告的收益权和决定权都划归业主时，传统的楼宇广告商业运作模式，将会受到影响。当业主们开始运用《物权法》自决楼宇广告事务时，广告公司是否还能以同物业公司商讨好的价格来获得小区的广告位，这是《物权法》实施后，不得不面对的首要问题。毕竟，谈判对象的改变，将有可能直接导致运作成本的增加。特别是业主们厌倦了广告形式后，极有可能产生的情况是，掌握着决定权的业主们将拿起保护私有权的《物权法》，禁止小区悬挂任何商业性质的广告。
此外，开发商以前销售房子的时候，总喜欢将顶楼做出一个露台，然后在销售的时候，以“免费赠送”的方式送给顶楼的业主。事实上，是开发商拿该栋楼全体业主的共有部分送给了顶层的住户。物权法明确业主对专有部分以外的共有部分享有权利，这使开发商将作为业主共有部分的露台用来出售成为历史。
四、住宅建设用地使用权期间届满，自动续期，使业主倍感“安心”。但非住宅建设用地使用人在购买使用办公、综合性质的物业时，必须在合同中约定土地使用权期满后该土地上的房屋及其不动产的归属。
第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
物权法关于70年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”。但是，物权法没有提及自动续期后是否需要缴费。这意味着需要配套法律、法规进行补充。根据现行行政法的基本原则，政府行政行为必须得到法律授权，在物权法目前并没授权政府在土地使用权续期时收费的情况下，政府并不能擅自收费。不过，随着后续法律法规的完善，届时能否免费续期，尚不确定。但本条适用的仅是住宅用地，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期则没有具体规定，只是说依照法律规定办理，这对非住宅用地使用人来说无疑是个遗憾。
五、建筑区划内，汽车车位、车库应首先满足业主需要，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这表明，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。
六、将住宅“禁商”决定权赋予有利害关系的业主，既是对住宅“禁商”一定程度上的放松，又真正地尊重了业主的意思自治。
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
山西省商用计量器具管理办法
山西省政府
山西省商用计量器具管理办法
山西省政府
第一章 总则
第一条 为加强我省商用计量器具的管理和监督，保证计量准确，公平交易，维护国家、集体和人民群众的利益，特制定本办法。
第二条 本办法所指的商用计量器具，以山西省计量局公布的目录为准。
本办法适用于在我省制造、修理、销售、进口、使用商用计量器具的单位和个人。
第三条 商用计量器具的计量单位一律采用中华人民共和国法定计量单位。目前使用的市制计量单位，可以延续使用到一九九○年，一九九○年底以前须完成向国家法定计量单位的过渡。
第四条 商用计量器具的管理部门，是山西省计量局和地、市、县、区负责计量管理工作的部门和单位。
第五条 对商用计量器具必须按照国家检定规程进行检定。检定会格后，由检定单位加盖国家计量局统一规定的计量器具检定合格印或发给合格证。
第二章 制造、修理、销售、进口商用计量器具的管理
第六条 专营或兼营制造、修理商用计量器具的企业和个体户，必须经计量管理部门对其产品检验条件审查合格后，方可向工商行政管理部门申请开业或变更经营范围的登记。
第七条 制造商用计量器具新产品，必须向省计量管理部门申请定型鉴定，经鉴定合格后，方准正式投产。投产后不得降低原定技术指标。
第八条 生产商用计量器具和零配件的企业，条件具备并经计量管理部门审查批准，其产品可自行检定，计量部门要进行定期或不定期抽检，合格后方准出厂。个体户生产的商用计量器具和零配件，一律由计量管理部门检定。
从一九八六年起，新生产的商用计量器具一律使用国家法定计量单位。
第九条 禁止销售不合格的商用计量器具和零配件。
第十条 外地来我省和我省地、市、县跨区从事修理、销售商用计量器具业务的企业和个体户，必须持有原所在地县以上计量管理部门的证明，并经当地计量管理部门审查批准，方可向当地工商行政管理部门申请办理临时营业执照。
第十一条 凡在我省各地从事修理商用计量器具业务的企业、个体户修复的商用计量器具，必须经计量管理部门检定合格后，方准交用户使用。
第十二条 进口商用计量器具，不得违反国家计量制度的规定。进口的商用计量器具须由进口单位报请计量管理部门检定，合格后方可销售使用。
第三章 使用商用计量器具的管理
第十三条 商用计量器具在使用期间，计量管理部门必须按照国家规定，组织进行周期检定。检定周期可根据使用频繁程度确定，最长不得超过一年。
第十四条 购进、修复、重新安装或调试后的商用计量器具，必须经计量管理部门检定，合格后方可使用。
第十五条 商用计量器具的使用单位，应建立必要的维护保养和正确使用的管理责任制，保证其准确性。
第十六条 城乡集市贸易市场和个体经营户使用商用计量器具的监督管理，由当地计量管理部门负责，进行定期或不定期检查，保证正确使用。
第十七条 商业零售单位要设公平秤、公平尺；城乡集市贸易市场由工商行政管理部门设公平秤、公平尺。
第十八条 禁止调换台秤、案秤上的增铊盘和调高、降低零点。
第十九条 禁止使用下列商用计量器具：
（一）不合格的，无合格印、合格证或合格印、合格证超过有效期的；
（二）示值难以辩认，零件丢失或附加重物的各种衡器；
（三）示值刻线不清，磨损变形的各种度器和量器；
（四）弹簧秤；
（五）英制和英制、米制两用的计量器具；
（六）十六两秤、绳钮秤等旧杂制秤；
（七）非定量铊的木杆秤。
第二十条 禁止使用其他器物代替商用计量器具。
第四章 管理机构和管理人员的职责
第二十一条 各级计量管理机构在商用计量器具管理方面的职责：
（一）宣传贯彻国家有关计量的法律、法规，组织实施本办法；
（二）对各单位商用计量器具的管理工作进行业务指导，对商用计量器具管理人员进行技术培训考核；
（三）对商用计量器具组织周期检定和抽查检定；
（四）对制造、修理、销售、进口的商用计量器具进行质量监督；
（五）对有争议的商用计量器具进行技术仲裁；
（六）对违反本办法的行为进行查处；
（七）其他有关监督管理事项。
各级计量管理部门的工作人员执行任务时，应出示省计量局制发的《山西省计量管理人员监督检查证》。
第二十二条 省、地、市、县、区商业主管部门应根据需要设专职或兼职计量管理人员，在同级计量管理部门的指导下，负责本系统商用计量器具的管理。基层商店和商场要设专职或兼职计量管理人员。
商业部门计量管理人员的职责：
（一）宣传贯彻国家有关法律、法规和本办法；
（二）按规定周期将商用计量器具送计量管理部门检定；
（三）对商业职工进行维护保养、正确使用商用计量器具的教育；
（四）检查本系统、本单位商用计量器具的使用和管理工作，向各级计量管理部门反映情况，并多加当地计量管理部门统一组织的商用计量器具检查活动。
第五章 检定收费
第二十三条 计量管理部门检定商用计量器具，按省物价局、财政厅、计量局一九八二年十一月颁发的《山西省计量器具检定收费办法和收费标准（试行）》，向受检单位和个人收取检定费。
在检定周期内，经计量管理部门抽查检定，合格的免收检定费，不合格的加一倍收取检定费。
第二十四条 城乡集市贸易市场和个体户使用的木杆秤，首次检定收费，在一年内抽检，合格的不再收费，不合格的加一倍收取检定费。
城乡集市贸易市场的公平秤、公平尺，免费检定。
第二十五条 计量管理部门对商用计量器具的周期检定，应按规定期限完成，逾期不得收取检定费。
第六章 奖励与惩罚
第二十六条 对积极贯彻执行国家计量法律、法规和本办法，商用计量器具管理工作成绩显著的单位和个人，对工作认真负责、并取得显著成效的专兼职计量管理人员，对敢于检举揭发利用商用计量器具进行不法行为的有功人员，应给予表扬和奖励。
第二十七条 凡有下列行为之一的，对直接责任者、单位负责人给予批评教育，对屡教不改的处以五元至五十元罚款，情节严重的并对经营单位或个体经营户处以一百元至五百元的罚款。
（一）商用计量器具超过周期不送检的；
（二）拒绝对商用计量器具进行周期检定或抽查检定的；
（三）调换使用台秤、案秤的增铊盘或调高、降低零点的；
（四）调换使用木杆秤的非定量铊的；
（五）利用商用计量器具大进小出，损害国家、集体和人民群众利益的。
第二十八条 凡有下列行为之一的，对直接责任者、单位负责人处以十元至一百元的罚款；情节严重的，并对经营单位、个体经营户处以一百元至一干元的罚款；情节特别严重的，处以一千元至三干元的罚款，并没收不合格的商用计量器具、零配件，追回非法所得，直至由工商行政管
理部门责令停业，吊销营业执照。
（一）违反本办法第六条、第十条规定的；
（二）销售不合格的商用计量器具和零配件的；
（三）涂改、盗用、伪造计量检定合格印、合格证的；
（四）严重破坏商用计量器具性能的；
（五）使用禁用商用计量器具或以其他器物代替商用计量器具的；
（六）擅自使用计量管理部门责令停用的或检定不合格的商用计量器具的。
罚款交同级财政部门。没收的商用计量器具和零配件由计量管理部门销毁或处理。
对个人罚款由本人负担；对单位罚款一律在自有资金中开支，不得计入成本和费用。
第二十九条 当事人对罚款、没收不服的，在接到行政处罚通知之日起十日内，可以向做出决定的计量行政管理部门申请复议，但据以做出行政处罚的行为必须立即停止；对复议结果仍不服的，可以向当地人民法院起诉。
对行政处罚不履行又逾期不起诉的，处罚决定即发生法律效力，由做出处罚的计量行政管理部门申请当地人民法院强制执行。
第三十条 以暴力、威胁方法阻碍计量管理人员执行任务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 计量管理人员应严格执法守法，秉公办事。利用职权营私舞弊的，由计量行政管理部门根据情节，给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附则
第三十二条 商用计量器具管理目录，由山西省计量局分批公布，并报国家计量局备案。
第三十三条 本办法由山西省计量局负责解释。
第三十四条 本办法由山西省人民政府公布施行。
1985年7月27日
