深圳经济特区政府采购条例
广东省深圳市人大常委会
深圳市第五届人民代表大会常务委员会公告（第六十七号）深圳经济特区政府采购条例
《深圳经济特区政府采购条例》经深圳市第五届人民代表大会常务委员会第十二次会议于2011年12月27日修订通过，现予公布，自2012年3月1日起施行。
深圳市人民代表大会常务委员会
二○一二年二月二十一日
深圳经济特区政府采购条例
（1998年10月27日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 2011年12月27日深圳市第五届人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）
第一章 总 则
第一条 为规范政府采购行为，提高政府采购的效率和效益，促进公平交易，推进廉政建设，保护政府采购参加人的合法权益，根据有关法律、行政法规的基本原则，制定本条例。
第二条 国家机关、事业单位、团体组织使用财政性资金采购货物、工程或者服务的，适用本条例。企业使用财政性资金进行采购的，依照其他相关法律、法规执行。
纳入建设工程招标投标管理范围的工程项目，其招标投标按照有关法律、法规的规定执行；法律、法规没有规定的，适用本条例。
第三条 政府采购应当遵循公开公正、公平竞争、节俭高效、诚实信用、物有所值的原则。
第四条 市、区政府财政部门是政府采购主管部门（以下简称主管部门），负责政府采购活动的监督和管理。
监察、审计、市场监管以及其他有关部门依其职责对政府采购进行监督和管理。
市、区政府的政府集中采购机构负责组织实施集中采购事务和其他相关工作。
第五条 市、区政府应当探索政府采购体制创新，发挥政府集中采购机构的作用，支持社会采购代理机构的发展。
第六条 政府采购实行计划管理。采购人不得在政府采购计划以外实施采购，政府集中采购机构或者社会采购代理机构不得受理政府采购计划以外的政府采购。
市主管部门应当会同相关部门制定政府采购标准，经市政府批准后公布执行。政府采购不得超标准进行采购。
第七条 政府采购以集中采购为主，自行采购为辅。实行集中采购的，应当进入政府集中采购平台。
本条例所称集中采购，是指对集中采购目录以内以及集中采购目录以外、集中采购限额标准以上的项目实施的采购。
集中采购目录以内的项目，应当由政府集中采购机构负责组织实施。
集中采购目录以外、集中采购限额标准以上的项目，由采购人按照规定委托社会采购代理机构实施采购，但其中保密、应急以及重大采购项目应当由政府集中采购机构实施。经市主管部门认定有组织采购能力的采购人，可以通过政府集中采购平台自行组织采购。
集中采购目录以外、集中采购限额标准以下的政府采购项目，由采购人参照本条例规定自行采购。
市主管部门应当根据采购预算、规模等因素每年制定市集中采购目录和集中采购限额标准，经市政府批准后公布执行。各区主管部门根据本条例规定制定本区集中采购目录和集中采购限额标准，经区政府批准后公布执行。
第八条 市主管部门应当根据国家和本市经济、社会发展目标，会同相关部门制定优先采购或者强制采购的措施，支持环境保护、节能减排、低碳经济以及循环经济产品，促进经济结构转型升级和中小企业发展。
前款所称的强制采购，是指采购人、政府集中采购机构和社会采购代理机构应当在政府规定的条件和范围内采购货物或者服务。
采购人、政府集中采购机构和社会采购代理机构应当严格执行优先采购措施或者强制采购措施。
第九条 政府采购应当采用互联网信息技术，建立和完善全市统一的电子化政府采购管理交易平台，推广电子化政府采购。
第十条 推行政府采购从业人员专业化和职业化管理制度。市主管部门应当按照国家规定的政府采购执业资格的标准对政府采购从业人员进行培训、考核。
第二章 政府采购参加人
第十一条 政府采购参加人是指在政府采购活动中享有权利和承担义务的各类主体，包括采购人、政府集中采购机构、社会采购代理机构、供应商和评审专家等。
第十二条 采购人履行下列职责：
（一）实行行政首长或者法定代表人负责制，建立健全本单位政府采购管理制度和工作流程；
（二）根据预算编制本单位的政府采购计划并实施；
（三）提出政府采购需求并确认采购文件；
（四）按照规定程序确定中标或者成交供应商；
（五）签订政府采购合同并履行验收、结算、付款以及合同约定的其他义务；
（六）负责本单位政府采购信息统计和档案管理；
（七）负责对本单位政府采购项目的询问与质疑的答复，协助主管部门进行投诉处理工作；
（八）法律、法规以及市政府规定的其他职责。
第十三条 市政府集中采购机构履行下列职责：
（一）执行政府采购法律、法规以及有关规定，参与政府采购相关规定的制定，建立健全集中采购操作规程；
（二）按照规定组织实施集中采购目录内项目的采购并参与验收；
（三）按照规定组织实施保密、应急以及重大采购项目并参与验收；
（四）为政府集中采购平台提供场所、网络、信息和咨询服务；
（五）对进入政府集中采购平台的采购项目实施效益评估；
（六）对评审专家的评审过程和评审质量进行跟踪管理；
（七）负责受理并协调对政府采购项目的询问与质疑的答复，协助主管部门进行投诉处理工作；
（八）建立政府采购数据信息库，进行市场调查和价格分析；
（九）法律、法规以及市政府规定的其他职责。
受主管部门委托，市政府集中采购机构建立和管理全市统一的政府集中采购平台，对政府采购项目进行合同备案，建立和管理供应商库并对供应商的履约情况进行管理。
本条例所称市政府集中采购机构，是指市政府设立的，对纳入集中采购目录内的采购项目组织实施采购，并对政府采购活动提供服务的专门机构。
区政府集中采购机构的职责由本条例实施细则另行规定。
第十四条 社会采购代理机构履行下列职责：
（一）按照本条例的有关规定和委托代理合同的约定进行采购；
（二）对评审专家的评审质量进行评价；
（三）向政府集中采购机构报送政府采购项目相关资料；
（四）对政府采购项目的询问与质疑进行答复，协助主管部门进行投诉处理工作；
（五）法律、法规规定的其他职责。
前款所称社会采购代理机构，是指依法取得政府采购代理资格，在本市进行工商登记注册，通过公开招标等采购方式依法确定，依照本条例代理政府采购项目的机构。
第十五条 供应商参与政府采购的，享有下列权利：
（一）获得政府采购信息；
（二）公平参与政府采购竞争；
（三）提出询问、质疑和投诉；
（四）法律、法规规定的其他权利。
第十六条 供应商参与政府采购的，应当履行下列义务：
（一）如实提供采购相关资料；
（二）按照规定签订采购合同并严格履行；
（三）配合采购项目验收；
（四）接受有关质疑、投诉的调查取证；
（五）履行社会责任，接受有关部门的监督与管理；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十七条 评审专家参与政府采购的，履行下列职责：
（一）遵守评审工作纪律，提供独立、客观、公正的评审意见；
（二）发现违规行为的，应当及时报告；
（三）解答有关评审工作的询问或者质疑；
（四）法律、法规规定的其他职责。
第十八条 在政府采购活动中，采购参加人及其相关人员与采购项目有利害关系，可能影响政府采购公平、公正的，应当回避。
认为其他采购参加人与供应商有利害关系的，可以向主管部门申请其回避。
第三章 政府采购方式
第十九条 政府采购采用公开招标、竞争性谈判、单一来源采购、竞价、跟标采购以及法律、法规规定的其他采购方式。
公开招标应当作为政府采购的主要采购方式，其具体标准由市主管部门制定报市政府批准后执行。应该公开招标的项目，以非公开招标方式采购的，应当经同级主管部门批准。按照本条例第二十条第一款第三项和第二十一条第一款第三、四项规定适用非公开招标方式采购的，应当经公示且无异议后方可批准。
非公开招标方式采购的申报程序和具体办法由本条例实施细则另行规定。
第二十条 符合下列情形之一的政府采购项目，可以适用竞争性谈判方式采购：
（一）经政府确定的应急项目或者抢险救灾项目，只能向特定范围内有限供应商采购的；
（二）经保密机关认定的涉密项目，只能向特定范围内有限供应商采购的；
（三）其他具有复杂性、专门性、特殊性的项目，只能向特定范围内有限供应商采购的。
前款所称竞争性谈判采购，是指采购人和评审专家依法组成谈判小组，从符合相应资格条件的供应商名单中选择两家以上的供应商，以谈判方式确定成交供应商的采购方式。
第二十一条 符合下列情形之一的政府采购项目，可以适用单一来源方式采购：
（一）经政府确定的应急项目或者抢险救灾项目，且只有唯一供应商的；
（二）经保密机关认定的涉密项目，且只有唯一供应商的；
（三）为保证与原有政府采购项目的一致性或者服务配套的要求，需要向原供应商添购的；
（四）其他具有复杂性、专门性、特殊性的项目，且只有唯一供应商的。
前款所称单一来源采购，是指采购人、政府集中采购机构或者社会采购代理机构依法组成谈判小组，与唯一供应商通过谈判确定成交供应商的采购方式。
第二十二条 符合下列情形之一的政府采购项目，不得适用竞争性谈判或者单一来源方式采购：
（一）市场货源充足，竞争充分的；
（二）公开招标的采购项目，因采购人过错造成延误的；
（三）适用竞争性谈判或者单一来源采购方式的采购项目，经公示有异议且异议成立的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第二十三条 符合下列条件的政府采购项目，可以适用竞价方式采购：
（一）属于通用类项目，标准统一；
（二）市场货源充足，竞争充分；
（三）采用最低价评审方法。
前款所称竞价方式采购，是指公开发布信息，由供应商竞价，按最低价中标原则确定成交供应商的采购方式。
第二十四条 符合下列条件的政府采购项目，可以适用跟标采购方式采购：
（一）情况紧急；
（二）采购需求与被跟标项目一致；
（三）被跟标项目签订合同日期在跟标采购公告发布之日前一年内，且市场价格波动不大；
（四）公开招标成本较高。
前款所称跟标采购，是指采购人为满足紧急需要，以市政府集中采购机构建立并管理的跟标信息库为依据，确定成交供应商的采购方式。
第二十五条 符合下列要求并已依法完成公开招标的政府采购项目，可以纳入跟标信息库：
（一）采购活动由国家、广东省或者本市政府集中采购机构组织实施；
（二）采购标的的市场价格相对稳定，且中标价格不高于市场平均价格；
（三）采购项目符合国家安全、质量、节能环保要求和标准；
（四）货物类项目技术参数配置详细，或者服务类项目内容清晰。
采购人应当从跟标信息库中选择被跟标项目。
跟标信息库由市政府集中采购机构负责建设、维护和管理，并向采购人、主管部门公开。
第四章 政府采购程序
第二十六条 采购人应当根据政府采购计划和本条例相关规定，向政府集中采购机构或者社会采购代理机构（以下简称招标机构）提出采购申报并明确采购需求。采购需求应当符合国家、省、市强制性标准、政府采购技术规范且不超过配置标准。
采购申报的具体程序和内容由本条例实施细则另行规定。
招标机构应当自收到政府采购项目申报材料之日起三个工作日内进行审核，并作出是否受理的书面决定。
对受理的政府采购项目，招标机构不得转委托，并应当根据采购项目的特点和采购需求，在十个工作日内完成采购文件的编制。
采购人应当在三个工作日内对采购文件予以确认或者提出异议；逾期不确认也不提出异议的，视为确认。提出异议的，由主管部门在五个工作日内予以处理。
采购文件确认后，采购人不得提出修改。
第二十七条 公开招标的政府采购项目，招标机构应当自采购文件确认之日起二十五日内，向中标供应商发出中标通知书；非公开招标的政府采购项目，招标机构应当自采购文件确认之日起二十日内，向成交供应商发出成交通知书。特殊情况需要延长的，经招标机构主要负责人批准，可以延长十日。
重新公开招标或者变更采购方式采购的，采购期间重新计算。
第二十八条 适用公开招标方式采购的，应当遵循下列规定：
（一）招标机构应当在投标截止日十日前公布招标公告和招标文件；
（二）供应商在投标截止日五日前有权要求采购人对招标文件作出澄清；
（三）对招标文件进行澄清或者修改的，招标机构应当在投标截止日三日前通知所有已收受招标文件或者已响应招标的供应商，并可以延长投标截止时间；
（四）供应商应当按照招标文件要求提交投标文件，招标机构应当对投标人的资格条件进行核查；
（五）招标机构应当在投标截止日前组成评审委员会；
（六）评审委员会对投标文件进行评审并出具书面评审报告或者根据采购人的授权确定中标供应商；
（七）采购人根据评标定标分离的原则在评审委员会推荐的候选中标供应商范围内确定中标供应商或者对评审委员会根据授权确定的中标供应商予以确认；
（八）招标机构应当将中标结果公示。公示时间不少于三日。
因作出有效投标的供应商不足三家而公开招标失败的，应当重新组织公开招标，或者经主管部门批准转为非公开招标方式采购，但终止采购的除外。
第二十九条 适用竞争性谈判方式采购的，应当遵循下列规定：
（一）依照本条例规定确定谈判供应商；
（二）招标机构在谈判开始日五日前向谈判供应商发出谈判文件。谈判供应商应当在谈判文件规定的谈判开始日前提交应答文件；
（三）招标机构应当组织采购人和评审专家组成谈判小组，且不少于三人；
（四）谈判小组应当出具谈判报告或者根据采购人的授权确定成交供应商；
（五）采购人根据谈判小组对谈判供应商的评审意见确定成交供应商，或者对谈判小组根据采购人授权确定的成交供应商予以确认；
（六）招标机构应当将成交结果公示。公示时间不少于三日。
第三十条 适用单一来源方式采购的，应当按照本条例第二十九条规定的程序进行。
第三十一条 适用竞价方式采购的，应当遵循下列规定：
（一）招标机构在竞价开始日三日前公布采购文件，并明确竞价规则；
（二）符合竞价条件的供应商根据竞价文件要求进行报价；
（三）竞价采购应当以竞价有效期内最低报价的供应商为成交供应商。
第三十二条 适用跟标采购方式采购的，应当遵循下列规定：
（一）政府集中采购机构发布跟标采购公告和被跟标项目招标文件，公告期不得少于五个工作日；
（二）公告无异议的，采购人可以直接与被跟标项目供应商按照被跟标项目采购合同的实质性条款签订政府采购合同；
（三）公告有异议且异议成立的，政府集中采购机构应当书面通知采购人按照本条例规定的其他采购方式进行采购。
第三十三条 政府采购推行预选采购制度。预选采购的管理办法由本条例实施细则另行规定。
政府集中采购机构应当按照创新、节俭、高效、透明的原则，通过公开招标等方式确定战略合作伙伴、协议供应商、供货商场、网上电子商场等预选供应商，采购人按规定在预选供应商中确定成交供应商。
第三十四条 政府采购应当鼓励探索和推行公务采购卡制度，在政府采购中逐步扩大公务采购卡结算的使用范围。具体办法由本条例实施细则另行规定。
第三十五条 有下列情形之一的，招标机构可以中止政府采购项目：
（一）采购活动存在违法行为，需经整改后方可进行的；
（二）因出现不可抗力情形，导致采购活动暂时无法进行的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
招标机构应当在作出中止采购决定当日发布公告并书面通知采购人和参加采购的供应商。
按照前款规定中止采购的，中止采购情形消除后，应当恢复采购程序。
中止采购时间不得超过十日，有特殊情况需要延长的，经主管部门同意可以延长十日。中止采购期间不计入采购期间。
第三十六条 有下列情形之一的，经主管部门同意，招标机构应当终止政府采购：
（一）采购价高于市场价，且明显不合理的；
（二）采购活动继续进行将给国家、社会或者政府采购参加人利益造成重大损害或者导致采购无效的；
（三）因出现不可抗力情形，导致采购任务无法实现的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
招标机构应当在作出终止采购决定当日发布公告并书面通知采购人和参加采购的供应商。
终止的政府采购项目应当予以撤销。
第五章 政府采购合同
第三十七条 采购人与供应商应当自中标或者成交通知书发出之日起十个工作日内按照采购文件确定的事项签订政府采购合同。采购合同的实质性内容应当符合采购文件的规定。
政府采购合同未约定或者约定不明的事项，采购人可以与供应商协商签订补充协议。补充协议不得变更采购合同的实质性内容。
采购人应当自政府采购合同签订之日起十日内，将采购合同副本抄送政府集中采购机构备案。
第三十八条 长期货物政府采购合同履行期限最长不得超过二十四个月，长期服务政府采购合同履行期限最长不得超过三十六个月；特殊情况需要延长的，经主管部门批准可以适当延长，但延长期限最长不得超过六个月。
对优质长期服务政府采购合同供应商实行合同续期奖励机制。合同续期的提请、期限及评定的具体办法由本条例实施细则另行规定。
第三十九条 采购人应当按照采购文件和政府采购合同规定的标准和方法，及时组织验收。
采购人和供应商应当在采购合同履行完毕三十日之内将政府采购合同履行情况和相关政府采购建议等反馈至政府集中采购机构。
第四十条 政府采购合同履行中，采购人增加采购与合同标的相同的货物、工程或者服务的，经主管部门批准，可以与供应商协商签订补充采购合同，补充采购合同的金额不得超过原合同金额的百分之十，但合同总金额不得超过原计划数额。
第六章 质疑和投诉
第四十一条 参与政府采购活动的供应商认为自己的权益在采购活动中受到损害的，应当自知道或者应当知道其权益受到损害之日起五个工作日内向采购人、政府集中采购机构或者社会采购代理机构（以下简称被质疑人）以书面形式提出质疑。
被质疑人应当自收到书面质疑材料之日起十个工作日内就质疑事项书面答复质疑供应商。
第四十二条 对被质疑人的答复不满意或者被质疑人未在规定时间内答复的，提出质疑的供应商可以自收到答复之日或者答复期满之日起十五日内向主管部门投诉。
供应商投诉的事项应当是经过质疑的事项。
第四十三条 主管部门收到供应商投诉后，应当即时进行审查，符合条件的当场受理；不符合条件的不予受理，并书面告知投诉供应商。不能当场受理的，主管部门应当自收到投诉申请之日起三个工作日内作出是否受理的决定，并书面通知投诉供应商。
第四十四条 主管部门应当自受理投诉后二十个工作日内作出书面处理决定并告知投诉供应商；情况复杂的，经主管部门行政首长批准可以适当延长，但延长时间最长不得超过十个工作日。
质疑或者投诉处理期间不中止政府采购活动，但主管部门认为确有必要中止的除外。
第四十五条 供应商以外的其他政府采购参加人认为政府采购活动损害自己权益的，可以向主管部门投诉。主管部门应当依法处理，对不属于本部门职责范围的，应当及时移送有关部门。
第七章 监督管理
第四十六条 主管部门履行下列职责：
（一）执行政府采购法律、法规及有关规定，制定政府采购政策和政府采购标准，建立健全政府采购管理制度；
（二）编制本级政府采购计划并监督实施；
（三）依据本条例规定办理政府采购审批事项；
（四）组织相关部门召开政府采购联席会议，建立协作机制，监督检查政府采购活动，处理投诉和举报；
（五）组织开展政府采购信息化建设和信息统计工作；
（六）组织建立全市统一的评审专家库，并对评审专家进行管理；
（七）组织对政府采购人员、政府集中采购机构以及社会采购代理机构的培训和考核；
（八）指导和监督政府采购行业自律性组织；
（九）法律、法规以及市政府规定的其他职责。
第四十七条 主管部门应当建立和完善专项检查、重点检查等监督检查制度，对政府采购活动进行监督管理。
主管部门应当会同监察、审计、市场监管以及其他有关部门建立部门协作机制和信息交换、共享平台。
政府采购参加人及其相关人员应当配合主管部门的监督检查，不得阻碍、抗拒检查。
第四十八条 下列政府采购事项应当经主管部门批准：
（一）应当公开招标的采购项目以非公开招标方式采购的；
（二）应当集中采购的采购项目实行自行采购的；
（三）采购进口货物、工程或者服务的；
（四）延长长期采购合同期限的；
（五）在采购合同履行中，增加采购合同标的的；
（六）延长采购中止时间的；
（七）终止采购的；
（八）法律、法规规定的其他事项。
第四十九条 政府采购活动出现异常情况时，主管部门应当对采购人、政府集中采购机构或者社会采购代理机构进行警示。
第五十条 市主管部门应当会同市政府集中采购机构通过建立诚信档案、制定行为准则等方式建立健全对社会采购代理机构、评审专家和供应商的管理考核机制。
在政府采购活动中，因违反法律、法规和规章的规定受到处罚的社会采购代理机构、评审专家和供应商，应当纳入其诚信档案并向社会公布。
对诚信守法的社会采购代理机构、评审专家和供应商，应当予以表彰。
第五十一条 政府采购信息以及政府采购执行情况应当在市主管部门指定网站或者其他媒体及时、全面、真实、准确地发布，但涉及国家秘密或者商业秘密的除外。
第五十二条 政府采购应当接受社会监督。任何组织和个人有权对政府采购中的违法违规行为进行检举和控告，有关部门应当及时处理；对检举和控告的事项经查实且重大的，主管部门或者有关部门应当给予奖励。
市主管部门应当建立政府采购监督员制度，对政府采购活动进行监督。
第五十三条 市政府应当每年向市人大常委会报告上一年度政府采购实施情况。
第八章 法律责任
第五十四条 采购人及其工作人员在政府采购中，有下列行为之一的，对单位负责人、直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由主管部门或者有关机关依法处分并予以通报；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理：
（一）规避集中采购或者公开招标的；
（二）超标准采购或者在政府采购计划以外实施采购的；
（三）未经批准采购进口货物、工程或者服务的；
（四）在采购活动中应当回避而未回避的；
（五）未按本条例规定确定、确认中标或者成交供应商的；
（六）在履行政府采购合同时未经批准增加采购合同标的的；
（七）与其他采购参加人串通，内定中标或者成交供应商的；
（八）未按本条例规定组织采购项目验收、签订或者履行采购合同的；
（九）索取、收受贿赂或者其他不正当利益的；
（十）阻碍、抗拒主管部门监督检查的；
（十一）其他违反本条例规定的行为。
有前款第七项行为的，增加部分的采购无效。
第五十五条 政府集中采购机构及其工作人员在政府采购中有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由主管部门或者有关机关依法处分并予以通报；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理：
（一）不履行本条例规定职责造成严重后果的；
（二）在采购活动中应当回避而未回避的；
（三）将采购项目转委托的；
（四）未经批准采购进口货物、工程或者服务的；
（五）超标准采购或者在政府采购计划以外实施采购的；
（六）未按本条例规定程序组织实施采购的；
（七）与其他采购参加人串通，内定中标或者成交供应商的；
（八）索取、收受贿赂或者其他不正当利益的；
（九）阻碍、抗拒主管部门监督检查的；
（十）其他违反本条例规定的行为。
第五十六条 社会采购代理机构在政府采购中有下列行为之一的，由主管部门对社会采购代理机构及其负责人、直接负责的主管人员和其他直接责任人员通报批评，记入社会采购代理机构诚信档案，并处以一万元以上十万元以下罚款；情节严重的，取消其参与本市政府采购代理资格，记入社会采购代理机构诚信档案，并处以十万元以上二十万元以下罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理：
（一）规避集中采购或者公开招标的；
（二）超标准采购或者在政府采购计划以外实施采购的；
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镇江市人民政府关于印发《镇江市物业管理实施细则》的通知
江苏省镇江市人民政府
关于印发《镇江市物业管理实施细则》的通知
镇政发〔2007〕50号
各辖市、区人民政府，镇江新区管委会，市各委办局，各直属单位、企事业单位：
《镇江市物业管理实施细则》已经4月29日市政府常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○七年五月二十三日
镇江市物业管理实施细则
第一章总则
第一条为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》的规定，结合本市实际情况，制定本细则。
第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。
第三条新建住宅区必须实行物业管理。配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。配套设施不全的原有住宅区，当地人民政府应当有计划地组织综合整治，提高配套水平，逐步创造条件，实行物业管理。
鼓励机关、企事业单位办公区域，以及配套设施比较齐全的大厦、工业区、商业贸易区、旅游区、学校等其它物业，实行物业管理。
第四条镇江市房产管理局（以下简称市房管部门）是全市行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本细则的组织实施。
辖市、区人民政府应当加强对辖区物业管理工作的领导，协调相关职能部门共同推动物业管理工作。辖市、区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理。
建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等相关部门，在各自职责范围内，依法做好物业管理活动的相关管理和服务工作。
街道办事处（含镇人民政府，下同）负责对辖区内物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调，指导和监督社区居委会、业主委员会和物业管理企业开展工作。
第五条物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。
（一）新办的物业管理企业从事居民服务业的自开业之日起，可减征或免征所得税1年。
（二）新办的劳动就业物业管理服务企业，凡安置失业人员和其它企业下岗职工达到从业人员总数60%，经劳动部门认定，税务部门审批，免征企业所得税3年；免税期满后当年安置待业人员占企业原从业人员总数30%以上的，减半征收所得税2年。
（三）对社区服务项目，经有关部门审核批准，3年内免征营业税，城市维护建设税和教育费附加随营业税一同免征，3年内免征工商行政性收费。
（四）物业管理企业以全部收入减去代业主或承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额作为营业额计征营业税。
（五）新成立物业管理企业3年内享受下列优惠政策：免缴物价调节基金、粮食风险基金、防洪保安基金、优待金、残疾就业保障金，缓缴人防基金。
（六）物业管理企业受托管理的经政府整治的老住宅小区物业管理公共服务费列入代办项目，不计入纳税基数，使用物业服务专用票据。
第二章业主及业主大会
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中按照法律的规定和物业服务合同的约定享有权利，并承担相应义务。
业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
第七条物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。
物业使用人在物业管理活动中应当遵守有关法律、法规和业主（临时）公约的有关规定。物业使用人违反规定的，有关业主应当承担连带责任。
第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见。业主委托本物业管理区域内其他业主参加会议的，受托的业主可以代为转交投票的书面意见。
物业使用人出席业主大会的，应出具业主的书面委托书。如业主出具书面委托书确有困难的，经社区居委会证明该物业使用人为业主直系亲属且长期居住的，可出席会议。
物业管理区域内业主户数多于200户的，可由业主代表组成业主代表大会。业主代表由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推荐出1一5名候选人，经民主选举产生。业主代表大会的业主代表应当于参加业主代表大会7日前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。业主代表的任期与当届的业主委员会任期相同。
第九条物业管理区域的划分应当遵循方便居民的生活和工作，有利于物业实施统一管理，有利于社区建设与管理，有利于公建配套设施发挥最大效益的原则，由辖市、区物业管理行政主管部门具体划分。物业管理区域划分后，辖市、区物业管理行政主管部门应当在物业管理区域内公告。
第十条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50％，或者首户业主入住已满2年的，应当依法召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
分期开发的物业区域，可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会，应当在物业区域新的一期交付使用的物业建筑面积达到50％以后，及时补选或改选业主委员会。
第十一条建设单位应当在符合首次业主大会成立条件后30日内，以书面形式告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处；业主也可书面告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门。
辖市、区物业管理行政主管部门应在收到书面告知15日内，会同街道办事处组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。筹备组工作经费由建设单位承担。
第十二条首次业主大会筹备组由社区居委会、建设单位和业主代表组成，人数一般为7－15名。筹备组的组长由社区居委会工作人员担任，业主代表由社区居委会推荐产生。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于5日，筹备组自公告期满后成立。
筹备组自成立之日起30日内依法做好业主大会召开的各项准备工作，并完成召开首次业主大会的工作。物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应当指导筹备组召开首次业主大会。
第十三条业主在首次业主大会会议上的投票权数，住宅房屋实行一户一票。与住宅同一物业区域内的非住宅物业按照每一房屋权属证为一票，每一房屋权属证所登记的建筑面积超过该住宅小区住宅户均建筑面积一倍以上的，可增加一票。单个业主所持有的投票权最高不超过全部投票权的30%。
业主在第二次及其以后的业主大会上投票权数的确定，由业主大会议事规则规定。
第十四条召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用征求意见的形式。涉及选举业主委员会和讨论议决有关物业管理区域重大事项内容的会议时，应当采用集体讨论的形式召开业主大会。
第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。经20%以上的业主提议，或者经拥有物业管理区域内30%以上投票权数的业主提议，应当召开业主大会临时会议。
业主委员会不履行职责召集业主大会定期会议和临时会议的，辖市、区物业管理行政主管部门可以责令业主委员会限期召集。逾期仍不召集的，由物业管理区域所在地的街道办事处指导社区居委会组织召集。其他单位和个人召集的业主大会会议无效。
第十六条业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，依法履行职责并承担义务。业主委员会对业主大会负责并报告工作。
第十七条业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会由5至15人的单数组成，业主委员会委员候选人由业主联名推荐，联名业主的具体人数由筹备组根据物业类型和物业管理区域内业主总人数确定。业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不低于20％。
业主委员会委员在任届内拒不履行业主义务，以及其他原因不宜担任业主委员会委员的，业主委员会应当终止其委员资格，并在物业管理区域内公告。委员资格终止之日起3日内，应将其保管的档案资料和有关财物移交给业主委员会。
第十八条物业管理区域内，应建立社区居委会、业主委员会、物业管理企业负责人参加的联席会议制度。联席会议由物业所在地的街道办事处指定专人负责召集和主持。联席会议主要协调解决物业管理中的重大问题。
第十九条业主委员会的委员可以获得一定数量的津贴。津贴来源和津贴标准由业主大会决定后在物业服务合同中约定。业主委员会委员不得在本物业管理区域服务的物业管理企业中兼职并接受物业管理企业津贴。业主委员会不得从事经营活动。
第二十条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主委员会委员如出现个别缺额时，业主委员会应按法定程序及时予以补充，并通告全体业主。业主委员会委员缺额超过半数以上时，应召开业主大会予以补选。
第二十一条业主代表、业主委员会任期届满3个月前，街道办事处应当指导、督促换届选举。
业主委员会因客观原因集体辞职或解散的，物业所在地的街道办事处应及时指导社区居委会依法组织召开业主大会，重新选举业主委员会。
第二十二条建设单位依法制定的业主临时公约和经业主大会通过的业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和物业使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定以及经业主大会授权由业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，应当在物业管理区域予??具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的，物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应当依法予以撤销，并通告物业管理区域内的全体业主。
第三章物业管理企业
第二十三条物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业（职称）资格证书。
已领取国家统一制发的物业管理企业资质等级证书的外地物业管理企业，来本市从事物业管理活动的，应当到市房管部门备案。
第二十四条物业管理企业在物业管理活动中依照法律的规定和物业管理服务委托合同的约定享有权利，并承担相应义务。
物业管理企业应当将与建设单位或业主委员会签订的物业（前期）服务合同的主要内容，在物业管理区域内予以公示，接受业主监督。
物业管理企业因故提前终止服务，或按照物业（前期）服务合同的约定期限届满的，应当提前三个月书面告知业主委员会，并在物业管理区域内书面告示全体业主，同时公示物业管理服务费收支情况，公布物业管理用房及其他属于全体业主的公共财物，接受业主质询。
物业管理企业按照合同约定退出物业管理区域的，由业主委员会另聘物业管理企业。在未落实物业管理企业之前，其小区环境卫生、绿化管理、公共秩序等服务，由物业所在地街道办事处协调社区代为临时管理。
第二十五条建立物业管理企业履约保证金制度。物业管理企业履约保证金用于物业管理企业非正常退出物业后、新聘物业管理企业进入物业前过渡管理的费用。履约保证金的标准不低于每万平方米建筑面积1000元，具体数额由建设单位或业主委员会，在物业（前期）服务合同中与受托的物业管理企业约定。履约保证金存入辖市、区物业管理行政主管部门指定的帐户。如物业服务合同期满双方不再续约的或因不可抗力因素导致合同终止的，在辖市、区物业管理行政主管部门的监督下，建设单位或业主委员会应将履约保证金全部退还物业管理企业。
第二十六条承担前期物业管理服务的企业在首次业主大会未成立前，因故终止前期物业服务合同的，仍由原建设单位负责重新选聘前期物业管理企业。
第二十七条首次业主大会上应当作出续聘或解聘前期物业管理企业的决定。业主大会作出续聘前期物业管理企业决定的，业主委员会成立后应及时与续聘企业签订物业服务合同；业主大会作出解聘前期物业管理企业决定的，业主委员会应当根据业主大会的决定，在30日内完成重新选聘物业管理企业的工作，并与新聘的物业管理企业签订物业服务合同。
第二十八条物业管理企业应当配合街道办事处、社区居民委员会在本物业管理区域内开展相关工作；协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。
第四章物业管理服务与收费
第二十九条新建住宅物业出售前，建设单位必须通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，并与选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同。
第三十条新建物业出售时，建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同必须包含前期物业服务合同约定的内容。
建设单位必须在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第三十一条物业（前期）服务合同的主要内容由当事人参照物业管理主管部门制定的示范文本商定。
第三十二条普通住宅公共服务收费实行政府指导价。政府指导价由市价格主管部门会同物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务质量等因素，制定相应的物业服务分项目收费基准价及浮动幅度，并定期公布。通过招标确定的公共服务费收费标准，招标结束后向价格主管部门备案。价格主管部门应及时出具备案文件。未通过招标确定的公共服务收费标准，事前应报价格主管部门审核。已产生业主委员会的普通住宅物业管理公共服务费的具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，按照本市物业服务收费的有关规定，与物业管理企业在物业服务合同中约定，并报市价格主管部门备案。
高档住宅、别墅、非住宅用房等其他物业的公共服务收费，由当事人在物业（前期）服务合同中协商确定。满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费，由当事人协商确定。
物业管理企业应当在物业管理区域内以书面形式公布物业服务与收费的项目和标准等内容。物业管理公共服务费按月或季度收取，最多可预收一年。
物业管理企业应当定期向业主公布物业管理服务费的收支情况，至少每半年公布一次，并接受业主委员会的监督和质询。
第三十三条业主、物业使用人应当按照物业（前期）服务合同的约定及时交纳物业管理服务费，不得拒绝履行依约交纳物业管理服务费的义务，损害其他业主的利益。
第三十四条前期物业服务合同生效之日至销售房屋经综合验收具备交付条件的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。销售房屋经验收具备交付条件的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。根据房屋销售合同约定，已经验收具备交付条件的房屋，因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由物业买受人承担。
房屋交付给业主后，业主进行装饰装修期间应全额交纳物业服务费。业主、物业使用人连续六个月未居住且向受托的物业管理企业办理未入住书面告知手续的视为空关房，业主在空关房期间的物业服务费按70％交纳。
已竣工但尚未售出或者因建设单位的原因尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。
物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业服务费由物业使用人交纳，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第三十五条建设单位应承担所委托物业管理项目的前期介入费用、接管验收费用、物业管理企业的开办费用及项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。各项费用和补贴的具体标准及支付方式由建设单位与物业管理企业根据项目规模、配套等因素协商确定并在前期物业服务合同中约定。
第三十六条车辆在物业管理区域内停放和管理等事项，由业主大会决定。已成立业主委员会的小区，车辆停放收费标准应报价格主管部门确认后执行；未成立业主委员会的小区，车辆停放收费标准由价格主管部门审核后执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
住宅物业管理区域内的机动车停车场（库），由本物业区域业主共有，协议另有约定的除外。但是，法律有规定的从其规定。属于业主共有的机动车停车场（库）应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用，不得转让给物业管理区域外的单位或者个人。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响住宅物业管理区域道路通行或者公共安全的，物业管理企业有权按有关协议进行处理，由此产生的费用由车主承担。
第三十七条物业管理区域内凡是向最终用户收取有关费用的，有关收费单位可以委托给物业管理企业代为收取。委托代为收取费用的，双方应当签订有偿服务合同。物业管理企业可以依协议将物业公共服务费与委托代收的相关费用合并征收。
第五章物业的使用和维护
第三十八条新建物业项目规划设计方案应当依照有关法律、法规和本细则的规定安排物业管理服务用房等相关配套设施。规划部门应在规划核准的图纸上标注物业管理服务用房的具体位置并在经济指标中注明面积；设计单位应在图纸上注明设计的实际面积。对于建设规模较大、有多个相对独立组团构成的物业项目，其物业管理服务用房的建设应以方便业主使用为原则合理规划配置。
新建物业项目内的路灯、水、电、燃气等配套设施的管护、生活垃圾的清运等，建设单位必须与相关部门办理一次性移交手续。
物业项目交付进行综合验收时，所在地的物业管理行政主管部门应当按照规划对物业管理服务用房和相关配套设施的建设、移交进行验收。
第三十九条物业管理服务用房建设的具体标准和用途为：按物业管理区域房屋总建筑面积4‰的比例建设，根据建设比例物业管理服务用房面积小于100平方米的按100平方米建设，其中：2.5‰作为物业服务和业主委员会办公用房；1.5‰作为物业服务经营用房,物业服务经营用房应在规划的商业配套房中提供。
建设单位在移交物业管理服务用房时，应达到国家有关物业管理服务用房建设的基本标准。不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业管理服务用房面积。
本细则实施之前建成的住宅区未提供物业服务经营用房的，可参照上述面积标准，列入政府整治项目中逐步建设完善。
第四十条物业服务办公用房和物业服务经营用房属该物业管理区域全体业主共有，应当办理共有产权登记。
物业管理区域内的产权属于全体业主共有的经营用房、共用部位、共用配套设施设备和场地，经业主大会决议，由业主委员会与物业管理企业签订委托经营管理合同，其收入主要用于补充该物业区域的物业管理服务费不足。业主大会与物业管理企业签订的委托经营管理合同应在物业区域内予以公示，业主委员会每年可对委托经营管理的财产情况进行审计，审计结果应当在物业管理区域物业时，必须严格按照该物业的规划设计标准和国家有关规范，对物业的共用部位、共用设施设备进行承接查验。因未按规定进行承接查验造成物业管理服务矛盾纠纷的，物业管理企业承担相应责任。
物业（前期）服务合同终止时，原物业管理企业应当在接到解聘通知书之日起7日内将物业档案资料移交给业主委员会或者业主委员会指定的物业管理企业。
第四十二条业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准的用途或房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自将住宅房改为经营性用房。业主将住宅房屋改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，任何部门不得批准住宅房屋改变为经营性用房。
第四十三条业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。并与其签订物业装饰装修管理服务协议。
第四十四条业主或物业使用人装饰装修房屋，必须遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定，实施白蚁预防处理。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏或不采取有效措施而影响到房屋安全等行为时，应当及时劝阻，并督促改正。对拒不改正的，应迅速向有关行政主管部门报告。有关行政主管部门接到报告后，应及时组织人员赴现场调查处理，确保业主生命财产安全。
第四十五条任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地、场地、环卫设施和排水设施。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、绿地、场地的，应当事先告知物业管理企业，按有关规定报相关部门批准后方可施工，并在约定的期限内恢复原状；造成损失的，应当给予相应赔偿。
第四十六条业主和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。
物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第四十七条房屋在国家规定的保修期满以后，房屋室内部分，由业主自行维修；房屋的共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据国家规定和物业合同的约定定期维修养护。
第四十八条一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称维修资金），维修资金归全体业主所有。含有电梯的住宅还应当建立电梯更新专项资金（以下简称电梯更新资金），电楼更新资金，归电梯受益人所有。
维修资金和电梯更新资金的具体收缴标准和使用办法，由市房管部门会同市财政部门按国家有关规定制定。维修资金和电梯更新资金应当存入政府指定的银行，设立专门账户，按幢建账，按户核算。
业主转让物业时，其维修资金和电梯更新资金账户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。
第四十九条维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造；电梯更新资金专项用于电梯使用期满报废后的更换。
业主委员会应当定期公布维修资金和电梯更新资金的收支情况，接受业主监督。
第六章法律责任
第五十条业主、业主委员会和物业管理企业，对违反物业管理有关法规、规章和本细则的行为，可以向物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门投诉。
物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度，对于涉及物业管理方面的投诉要及时给予处理并答复投诉者；对于涉及到由规划、城管、建设、工商、环保、公安等部门依法处理的投诉，应当在5个工作日内移交相关部门并告知投诉者。
第五十一条业主、物业使用人应当按照物业（前期）服务合同的约定及时交纳物业管理的相关服务费用，不得以超出物业（前期）服务合同约定内容以外的问题为由，拒绝履行依约交纳物业管理相关服务费用的义务，损害其他业主的利益。逾期不交纳物业管理相关服务费用的，加收每日万分之五的滞纳金。同时，业主委员会应当督促其限期足额交纳，逾期达30日仍不足额缴纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉或依据仲裁协议申请仲裁。
业主大会会议代表和业主委员会委员不及时足额交纳物业服务费经教育不能改正的，业主大会应当依法罢免其代表或委员资格。
第五十二条建设单位未按照规定建造物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以10万元以上50万元以下罚款。
第五十三条未按照规定交纳维修资金的，由物业管理行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。
违反规定挪用维修资金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修资金，并给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修资金情节严重的，市房管局可以并处吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十四条违反本细则规定，依法应当由建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等行政管理部门实施行政处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第五十五条当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章附则
第五十六条本细则中有关用语的含义：
（一）本细则所称物业，是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地。
（二）本细则所称物业管理服务，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对物业的共用部位、共用配套设施设备进行维修、养护、管理，以及维护物业相关区域内的环境卫生和秩序的有偿服务活动。
（三）本细则所称物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域。
（四）本细则所称物业共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
（五）本细则所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、技防设施、环卫设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
（六）本细则所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
第五十七条本细则由市房管部门负责应用解释。
第五十八条本细则自2007年7月1日起施行。市人民政府印发的《镇江市城市住宅区物业管理实施细则》（镇政发〔2000〕29号）同时废止。
