浅谈建设用地使用权的产生和期限
(一)建设用地使用权的产生
建设用地使用权的产生，如果从建设用地使用权人的角度来考察，就是建设用地使用权的取得。建设用地使用权作为一种不动产物权，则不动产物权的一般取得原因(如继承)，自然也适用于建设用地使用权。在此只叙述建设用地使用权取得的几项特殊原因。根据承载建设用地使用权的土地法律属性，可将建设用地使用权的取得分为两大类：在国家所有的土地上设立的建设用地使用权和在集体所有的土地上设立的建设用地使用权。
1．在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括：
(1)划拨方式。土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付租金及其他费用。我国物权法规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”根据土地管理法的有关规定，可以通过划拨方式取得的建设用地包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。
(2)出让方式。建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。土地使用者通过这种出让建设用地使用权的行为即取得建设用地使用权。建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。协议是由市、县人民政府土地管理部门(代表国家作为出让方)，与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订建设用地使用权出让合同。招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标、拍卖程序，签订建设用地使用权出让合同。根据我国物权法的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所；②土地界址、面积等；③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；④土地用途；⑤使用期限；⑥出让金等费用及其支付方式；⑦解决争议的方法。
(3)流转方式。建设用地使用权流转，是指土地使用人将建设用地使用权再转移的行为，如转让、互换、出资、赠与等。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。基于土地使用权流转的法律事实，新建设用地使用权人即取得原建设用地使用权人的建设用地使用权。
2．在集体所有的土地上设立的建设用地使用权，根据我国物权法的规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
(1)乡(镇)村公益用地使用权。农村集体经济组织或者由农村集体经济组织依法设立的公益组织，在经过依法审批后，对用于本集体经济组织内部公益事业的非农业用地所享有的建设用地使用权。根据土地管理法和《土地管理法实施条例》的规定，乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。
(2)乡(镇)村企业建设用地。农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。如果其中涉及占用农用地的，应当依照土地管理法的有关规定办理审批手续。
(二)建设用地使用权的期限
我国法律、法规中对于土地使用权的期限，是分别不同种类的土地使用权进行规定。通过土地划拨及乡(镇)村建设用地程序取得的土地使用权，是无期限的。通过这种程序取得土地使用权的土地使用权人，除了法律规定的使土地使用权消灭的原因外，可以无期限地使用土地。
通过建设用地使用权出让取得建设用地使用权的，根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。每一块土地的实际使用年限，在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。根据我国物权法的规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。合同的期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
作者：苏佰林
印发阳江市政府投资项目BT融资管理（暂行）办法的通知
广东省阳江市人民政府
印发阳江市政府投资项目BT融资管理（暂行）办法的通知
阳府〔2010〕41号
各县（市、区）人民政府，市府直属各单位：
《阳江市政府投资项目BT融资管理（暂行）办法》已经市政府五届三十五次常务会议审定通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一○年五月十八日
阳江市政府投资项目BT融资管理（暂行）办法
第一条 为进一步加强政府投资项目融资管理，拓宽融资渠道，规范融资方式，防范金融风险，加快城市设施建设，根据《国务院关于投资体制改革的决定》（国发〔2004〕20号），结合我市实际，制定本（暂行）办法。
第二条 本办法所称BT（Build-Transfer，即建设-转让）融资是指政府授权的项目业主通过公开招标等方式确定项目投资人（以下称BT投资人），BT投资人承担项目的资金筹措和工程建设，项目建成竣工验收后移交项目业主，由项目业主按合同约定支付对价、回购项目的一种项目融资模式。
第三条 本办法所称政府投资项目是指使用全部或部分政府财政性资金所进行的固定资产投资项目，主要包括：
（一）农业、水利、能源、交通、城乡公用设施等基础性项目；
（二）教育、文化、卫生、体育、社会保障、生态建设、环境保护、资源节约等公益性项目；
（三）科技进步、高新技术、现代服务业等重点扶持的产业发展项目；
（四）城市供水、供气、公交、绿化等政府公共服务设施项目；
（五）其他政府投资项目。
第四条 在BT融资项目中市发展和改革局的主要职责包括：
（一）BT融资项目的综合协调和投资管理；
（二）委托编制项目可行性研究报告；
（三）组织有关部门对项目可行性研究报告、BT融资实施方案进行评审；
（四）审批项目可行性研究报告；
（五）核准项目招标方式；
（六）审核项目概算。
第五条 在BT融资项目中市财政局的主要职责包括：
（一）对BT融资项目的预（结）算和财务决算进行审核；
（二）支付BT项目中的财政性资金；
（三）对项目进行绩效评价。
第六条 市住房和城乡规划建设、国土资源、环境保护等部门应根据各自职责，协同做好政府投资项目BT融资管理工作，市审计局依法进行审计监督。
第七条 项目业主的职责主要包括：
（一）办理项目用地、规划建设、环评等前期手续；
（二）编制BT融资实施方案、初步设计、概算书和BT融资招标文件；
（三）组织相关招投标活动；
（四）签订与项目相关的合同；
（五）按照项目合同约定支付合同对价；
（六）按照项目合同约定承担协助项目实施的其他有关工作。
第八条 BT投资人必须具备以下条件：
（一）依法注册的企业法人；
（二）具备良好的财务投资实力及银行资信能力；
（三）具备国家核定的同类工程施工承包资质；
（四）法律、法规、规章规定的其他条件；
（五）项目招标文件或市政府批复要求的其他条件。
第九条 BT投资人的职责主要包括：
（一）负责办理概算批复完成之后至项目竣工验收完成期间的施工图设计、预算编报、规划许可、规划验线、施工报建、消防报建、工程结算和竣工财务决算编报等各项报批手续；
（二）按照项目合同约定按期保质完成工程建设任务，及履行项目建设、移交后的权利、义务和责任，并享有获得投资收益的权利；
（三）为项目建设提供建设履约保证金或保函，对项目建设资金足额、及时到位负全部责任；
（四）接受政府职能部门及相关监管部门的财务审查及工程质量安全等监督检查；
（五）按月度向项目业主和项目投资主管部门报送工程建设进度和资金支付情况。
第十条 实行BT融资建设的项目主要审批阶段依次是：项目可行性研究报告审批、BT融资实施方案审批、初步设计审查、概算审批（包括核准BT投资人招标方式）、施工图设计审查、预算和结算、竣工财务决算审核。
市政府及各部门依职能分工履行职责，其中，BT融资实施方案审批由市政府负责；初步设计和施工图设计审查由市住房和城乡规划建设局或市级及以上行业主管部门负责。
特别重大项目可行性研究报告由市发展和改革局组织评审后，报市政府审批。
项目业主和BT投资人要严格按有关部门的批准文件组织项目实施，不得随意变更，确需变更的，须报经原审批部门同意。
第十一条 拟实行BT融资建设的项目，由市发展和改革局委托具有相应资质的咨询机构编制可行性研究报告，可行性研究报告中要专章编制BT融资内容。
第十二条 可行性研究报告经市有关部门批复后，项目业主应委托具有相应资质的咨询机构编制BT融资实施方案，并向市发展和改革局申报。
第十三条 市发展和改革局组织市财政、住房和城乡规划建设、国土资源、环境保护等部门对BT融资实施方案进行评审后，报请市政府批准实施。
第十四条 BT融资实施方案应包括但不限于下列内容：
（一）项目融资建设的基本内容、范围；
（二）BT投资人应具备的条件和能力；
（三）投资建设期限；
（四）项目移交方式及相关程序；
（五）竞标方式和评标标准；
（六）合同双方的权利、义务和责任；
（七）项目资金、质量、进度的监管措施；
（八）投资成本与收益测算，资金来源安排，支付合同对价计划；
（九）项目履约保障措施；
（十）项目风险和应对措施；
（十一）其他根据需要应当包含的内容。
第十五条 BT融资项目开展招标文件编制和评标工作时，项目前期工作应达到施工图设计预算批复深度。
第十六条 BT投资人招标方式一般采用公开招标方式，由市发展和改革局在概算审批中一并核准，采用其他方式由市发展和改革局初审后报市政府批准。
第十七条 可行性研究报告、BT融资实施方案、初步设计、概算经市有关部门批复后，项目业主应委托具有相应资质的咨询机构编制项目招标文件（包括项目合同），通过招投标方式选择BT投资人。
招标文件（包括项目合同）应当根据本办法的规定编制，反映本办法的规定要求。
BT融资项目招投标活动应在阳江市建设工程交易中心内进行，接受市住房和城乡规划建设局监管。
第十八条 中标的BT投资人可根据招标文件的约定设立或不设立项目公司，项目公司的设立不改变BT投资人对项目业主承担的义务。选定BT投资人后，项目业主应与BT投资人（或项目公司）正式签订项目合同。
第十九条 项目合同应包括但不限于下列内容：
（一）相关定义与解释;
（二）项目建设内容、建设规模、建设方式、工期、质量标准；
（三）BT投资人（设立项目公司的应包括项目公司）的经营范围、注册资本、股东出资方式、股权转让、股权抵押等；
（四）征地拆迁和项目使用土地的落实情况；
（五）项目投融资、建设及其监管；
（六）项目合同履约保障；
（七）合同双方的权利、义务和责任；
合同中应明确项目建设期间双方的权利、义务和责任，应明确项目移交后工程质量保修期双方的权利、义务和责任；
（八）项目移交方式与程序；
（九）合同价款的规模、资金来源安排、投资收益测算依据和计算方法，以及支付合同价款的方式、计划；
合同中应明确市财政局对项目的审核结果、市审计局对项目的审计结果作为确定项目、项目业主、BT投资人（或项目公司）实际投资的依据；
（十）项目合同的终止；
（十一）违约责任；
（十二）争议解决方式；
（十三）需要约定的其他事项。
第二十条 市政府及各部门应在现行法律、法规或规章允许的范围内，为BT融资项目提供土地审批手续、基础设施配套、资金支付的安排等配套服务支持。
第二十一条 BT融资项目实施过程中，有关行政管理部门应依法对BT融资项目进行检查、评估、审计，对BT投资人违反法律、法规、规章规定的行为予以纠正并依法处罚。
第二十二条 项目业主应预先安排项目的资金来源，切实履行支付项目合同对价的责任和义务。
第二十三条 BT投资人应按照项目合同约定的项目建设内容和建设规模开展相应的投融资和建设活动，项目建设应遵守现行有关工程建设的各项法律、法规和规章，应达到合同约定的工程质量、工期以及其他要求。
第二十四条 BT融资项目实施过程中，因法律修改或政策调整严重损害BT投资人预期利益的，BT投资人可以依法向项目业主提出补偿申请。项目业主应在收到BT投资人的补偿申请后6个月内调查核实，并报市发展和改革局进行初审，市发展和改革局初审后报请市政府核准是否对BT投资人给予补偿及补偿数额。
第二十五条 BT投资人可以根据项目合同的约定对项目工程进行一次分包，分包商的资质以及分包合同条件应当达到项目合同约定的要求。BT投资人不得以任何方式要求或接受分包商带资施工，并为分包商的一切行为承担全部责任。
第二十六条 BT投资人负责编制项目工程结算和竣工财务决算报告，由项目业主审查后，送市财政局审核，500万元以上工程项目须经市审计局审计，审核、审计结果应为确定项目、项目业主、BT投资人（或项目公司）实际投资的依据。
第二十七条 BT投资人（或项目公司）有下列情形之一的，项目业主有权终止项目合同：
（一）不按照项目合同的约定开展项目投融资建设的；
（二）擅自转让项目合同权利义务的；
（三）擅自停止、中断项目工程建设影响公共利益的；
（四）因BT投资人（或项目公司）资不抵债或濒临破产等原因导致项目合同不能履行的；
（五）其他严重影响项目合同履行的情形。
第二十八条 项目合同终止的，BT投资人（或项目公司）应当按照项目合同约定移交项目工程，项目业主应当组织对项目工程进行评估，对需要向BT投资人作出补偿的，依据项目合同的约定给予补偿。
第二十九条 BT投资人未经项目业主书面同意,不得变更项目公司股东，不得转让、出租、质押、抵押或以其他形式处置其项目合同项下投融资建设、移交的权利。BT投资人有权以转让、质押、抵押或以其他形式处置其项目合同项下获得投资收益的权利。
第三十条 在BT融资项目实施过程中，项目业主应按照项目合同和监理合同的约定对项目的投融资建设以及监理活动进行监管，对BT投资人（或项目公司）违反项目合同的行为，要求其予以纠正，并依据项目合同的约定作出相应处理；对监理机构违反监理合同的行为，项目业主应要求其予以纠正，并依据监理合同的约定作出相应处理。
第三十一条 有关行政主管部门违反本办法规定，不履行法定职责、干预BT投资人（或项目公司）正常经营活动、徇私舞弊、滥用职权的，BT投资人（或项目公司）有权举报和申诉。
第三十二条 在BT融资项目的前期运作及实施过程中，各参与单位应当严格遵守法律、法规。参与单位有下列情形的，应承担相应的责任：
（一）项目勘查设计单位、咨询中介机构、监理机构、原材料供应商等单位，在项目投融资建设过程中有违法或严重违约行为的，除依法追究法律责任或按照合同约定追究违约责任外，三年内不得参与竞争本市行政区域内项目的相关专业工作。
（二）项目业主在项目投融资建设过程中有违法或严重违约行为的，要依法追究法律责任或按照合同约定追究违约责任。
（三）BT投资人（或项目公司）在项目投融资建设过程中有违法或严重违约行为的，除依法追究法律责任或按照合同约定追究违约责任外，该BT投资人三年内不得参与竞争本市行政区域内投融资项目的建设。
第三十三条 各县（市、区）的BT融资项目，按照项目分级管理的规定进行分级管理，按照本（暂行）办法执行。
第三十四条 政府投资项目其他融资管理办法参照本（暂行）办法执行。
第三十五条 本（暂行）办法自发布之日起施行。过去我市有关规定与本办法有不符的，以本（暂行）办法为准。
