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商业银行理财产品销售管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 17:55:49  浏览:8666   来源:法律资料网
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商业银行理财产品销售管理办法

中国银行业监督管理委员会


商业银行理财产品销售管理办法

中国银行业监督管理委员会令2011年第5号


《商业银行理财产品销售管理办法》已经中国银行业监督管理委员会第109次主席会议通过。现予公布,自2012年1月1日起施行。

主席 刘明康

二○一一年八月二十八日

商业银行理财产品销售管理办法

第一章 总则

第一条 为规范商业银行理财产品销售活动,促进商业银行理财业务健康发展,根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》及其他相关法律、行政法规,制定本办法。

第二条 本办法所称商业银行理财产品(以下简称理财产品)销售是指商业银行将本行开发设计的理财产品向个人客户和机构客户(以下统称客户)宣传推介、销售、办理申购、赎回等行为。

第三条 商业银行开展理财产品销售活动,应当遵守法律、行政法规等相关规定,不得损害国家利益、社会公共利益和客户合法权益。

第四条 中国银监会及其派出机构依照相关法律、行政法规和本办法等相关规定,对理财产品销售活动实施监督管理。

第二章 基本原则

第五条 商业银行销售理财产品,应当遵循诚实守信、勤勉尽责、如实告知原则。

第六条 商业银行销售理财产品,应当遵循公平、公开、公正原则,充分揭示风险,保护客户合法权益,不得对客户进行误导销售。

第七条 商业银行销售理财产品,应当进行合规性审查,准确界定销售活动包含的法律关系,防范合规风险。

第八条 商业银行销售理财产品,应当做到成本可算、风险可控、信息充分披露。

第九条 商业银行销售理财产品,应当遵循风险匹配原则,禁止误导客户购买与其风险承受能力不相符合的理财产品。风险匹配原则是指商业银行只能向客户销售风险评级等于或低于其风险承受能力评级的理财产品。

第十条 商业银行销售理财产品,应当加强客户风险提示和投资者教育。

第三章 宣传销售文本管理

第十一条 本办法所称宣传销售文本分为两类。

一是 宣传材料,指商业银行为宣传推介理财产品向客户分发或者公布,使客户可以获得的书面、电子或其他介质的信息,包括:

(一)宣传单、手册、信函等面向客户的宣传资料;

(二)电话、传真、短信、邮件;

(三)报纸、海报、电子显示屏、电影、互联网等以及其他音像、通讯资料;

(四)其他相关资料。

二是 销售文件,包括:理财产品销售协议书、理财产品说明书、风险揭示书、客户权益须知等;经客户签字确认的销售文件,商业银行和客户双方均应留存。

第十二条 商业银行应当加强对理财产品宣传销售文本制作和发放的管理,宣传销售文本应当由商业银行总行统一管理和授权,分支机构未经总行授权不得擅自制作和分发宣传销售文本。

第十三条 理财产品宣传销售文本应当全面、客观反映理财产品的重要特性和与产品有关的重要事实,语言表述应当真实、准确和清晰,不得有下列情形:

(一)虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏;

(二)违规承诺收益或者承担损失;

(三)夸大或者片面宣传理财产品,违规使用安全、保证、承诺、保险、避险、有保障、高收益、无风险等与产品风险收益特性不匹配的表述;

(四)登载单位或者个人的推荐性文字;

(五)在未提供客观证据的情况下,使用“业绩优良”、“名列前茅”、“位居前列”、“最有价值”、“首只”、“最大”、“最好”、“最强”、“唯一”等夸大过往业绩的表述;

(六)其他易使客户忽视风险的情形。

第十四条 理财产品宣传销售文本只能登载商业银行开发设计的该款理财产品或风险等级和结构相同的同类理财产品过往平均业绩及最好、最差业绩,同时应当遵守下列规定:

(一)引用的统计数据、图表和资料应当真实、准确、全面,并注明来源,不得引用未经核实的数据;

(二)真实、准确、合理地表述理财产品业绩和商业银行管理水平;

(三)在宣传销售文本中应当明确提示,产品过往业绩不代表其未来表现,不构成新发理财产品业绩表现的保证。如理财产品宣传销售文本中使用模拟数据的,必须注明模拟数据。

第十五条 理财产品宣传销售文本提及第三方专业机构评价结果的,应当列明第三方专业评价机构名称及刊登或发布评价的渠道与日期。

第十六条 理财产品宣传销售文本中出现表达收益率或收益区间字样的,应当在销售文件中提供科学、合理的测算依据和测算方式,以醒目文字提醒客户,“测算收益不等于实际收益,投资须谨慎”。如不能提供科学、合理的测算依据和测算方式,则理财产品宣传销售文本中不得出现产品收益率或收益区间等类似表述。向客户表述的收益率测算依据和测算方式应当简明、清晰,不得使用小概率事件夸大产品收益率或收益区间,误导客户。

第十七条 理财产品宣传材料应当在醒目位置提示客户,“理财非存款、产品有风险、投资须谨慎”。

第十八条 理财产品销售文件应当包含专页风险揭示书,风险揭示书应当使用通俗易懂的语言,并至少包含以下内容:

(一)在醒目位置提示客户,“理财非存款、产品有风险、投资须谨慎”;

(二)提示客户,“如影响您风险承受能力的因素发生变化,请及时完成风险承受能力评估”;

(三)提示客户注意投资风险,仔细阅读理财产品销售文件,了解理财产品具体情况;

(四)本理财产品类型、期限、风险评级结果、适合购买的客户,并配以示例说明最不利投资情形下的投资结果;

(五)保证收益理财产品风险揭示应当至少包含以下表述:“本理财产品有投资风险,只能保证获得合同明确承诺的收益,您应充分认识投资风险,谨慎投资”;

(六)保本浮动收益理财产品的风险揭示应当至少包含以下表述:“本理财产品有投资风险,只保障理财资金本金,不保证理财收益,您应当充分认识投资风险,谨慎投资”;

(七)非保本浮动收益理财产品的风险揭示应当至少包含以下内容:本理财产品不保证本金和收益,并根据理财产品风险评级提示客户可能会因市场变动而蒙受损失的程度,以及需要充分认识投资风险,谨慎投资等内容;

(八)客户风险承受能力评级,由客户填写;

(九)风险揭示书还应当设计客户风险确认语句抄录,包括确认语句栏和签字栏;确认语句栏应当完整载明的风险确认语句为:“本人已经阅读风险揭示,愿意承担投资风险”,并在此语句下预留足够空间供客户完整抄录和签名确认。

第十九条 理财产品销售文件应当包含专页客户权益须知,客户权益须知应当至少包括以下内容:

(一)客户办理理财产品的流程;

(二)客户风险承受能力评估流程、评级具体含义以及适合购

买的理财产品等相关内容;

(三)商业银行向客户进行信息披露的方式、渠道和频率等;

(四)客户向商业银行投诉的方式和程序;

(五)商业银行联络方式及其他需要向客户说明的内容。

第二十条 理财产品销售文件应当载明投资范围、投资资产种类和各投资资产种类的投资比例,并确保在理财产品存续期间按照销售文件约定比例合理浮动。市场发生重大变化导致投资比例暂时超出浮动区间且可能对客户预期收益产生重大影响的,应当及时向客户进行信息披露。商业银行根据市场情况调整投资范围、投资品种或投资比例,应当按照有关规定进行信息披露后方可调整;客户不接受的,应当允许客户按照销售文件的约定提前赎回理财产品。

第二十一条 理财产品销售文件应当载明收取销售费、托管费、投资管理费等相关收费项目、收费条件、收费标准和收费方式。销售文件未载明的收费项目,不得向客户收取。商业银行根据相关法律和国家政策规定,需要对已约定的收费项目、条件、标准和方式进行调整时,应当按照有关规定进行信息披露后方可调整;客户不接受的,应当允许客户按照销售文件的约定提前赎回理财产品。

第二十二条 商业银行应当按照销售文件约定及时、准确地进行信息披露;产品结束或终止时的信息披露内容应当包括但不限于实际投资资产种类、投资品种、投资比例、销售费、托管费、投资管理费和客户收益等。理财产品未达到预期收益的,应当详细披露相关信息。

第二十三条 理财产品名称应当恰当反映产品属性,不得使用带有诱惑性、误导性和承诺性的称谓以及易引发争议的模糊性语言。理财产品名称中含有拟投资资产名称的,拟投资该资产的比例须达到该理财产品规模的50%(含)以上;对挂钩性结构化理财产品,名称中含有挂钩资产名称的,需要在名称中明确所挂钩标的资产占理财资金的比例或明确是用本金投资的预期收益挂钩标的资产。

第四章 理财产品风险评级

第二十四条 商业银行应当采用科学、合理的方法对拟销售的理财产品自主进行风险评级,制定风险管控措施,进行分级审核批准。理财产品风险评级结果应当以风险等级体现,由低到高至少包括五个等级,并可根据实际情况进一步细分。

第二十五条 商业银行应当根据风险匹配原则在理财产品风险评级与客户风险承受能力评估之间建立对应关系;应当在理财产品销售文件中明确提示产品适合销售的客户范围,并在销售系统中设置销售限制措施。

第二十六条 商业银行对理财产品进行风险评级的依据应当包括但不限于以下因素:

(一)理财产品投资范围、投资资产和投资比例;

(二)理财产品期限、成本、收益测算;

(三)本行开发设计的同类理财产品过往业绩;

(四)理财产品运营过程中存在的各类风险。

第五章 客户风险承受能力评估

第二十七条 商业银行应当对客户风险承受能力进行评估,确定客户风险承受能力评级,由低到高至少包括五级,并可根据实际情况进一步细分。

第二十八条 商业银行应当在客户首次购买理财产品前在本行网点进行风险承受能力评估。风险承受能力评估依据至少应当包括客户年龄、财务状况、投资经验、投资目的、收益预期、风险偏好、流动性要求、风险认识以及风险损失承受程度等。商业银行对超过65岁(含)的客户进行风险承受能力评估时,应当充分考虑客户年龄、相关投资经验等因素。商业银行完成客户风险承受能力评估后应当将风险承受能力评估结果告知客户,由客户签名确认后留存。

第二十九条 商业银行应当定期或不定期地采用当面或网上银行方式对客户进行风险承受能力持续评估。超过一年未进行风险承受能力评估或发生可能影响自身风险承受能力情况的客户,再次购买理财产品时,应当在商业银行网点或其网上银行完成风险承受能力评估,评估结果应当由客户签名确认;未进行评估,商业银行不得再次向其销售理财产品。

第三十条 商业银行应当制定本行统一的客户风险承受能力评估书。商业银行应当在客户风险承受能力评估书中明确提示,如客户发生可能影响其自身风险承受能力的情形,再次购买理财产品时应当主动要求商业银行对其进行风险承受能力评估。

第三十一条 商业银行为私人银行客户和高资产净值客户提供理财产品销售服务应当按照本办法规定进行客户风险承受能力评估。私人银行客户是指金融净资产达到600万元人民币及以上的商业银行客户;商业银行在提供服务时,由客户提供相关证明并签字确认。高资产净值客户是满足下列条件之一的商业银行客户:

(一)单笔认购理财产品不少于100万元人民币的自然人;

(二)认购理财产品时,个人或家庭金融净资产总计超过100万元人民币,且能提供相关证明的自然人;

(三)个人收入在最近三年每年超过20万元人民币或者家庭合计收入在最近三年内每年超过30万元人民币,且能提供相关证明的自然人。

第三十二条 商业银行分支机构理财产品销售部门负责人或经授权的业务主管人员应当定期对已完成的客户风险承受能力评估书进行审核。

第三十三条 商业银行应当建立客户风险承受能力评估信息管理系统,用于测评、记录和留存客户风险承受能力评估内容和结果。

第六章 理财产品销售管理

第三十四条 商业银行不得销售无市场分析预测、无风险管控预案、无风险评级、不能独立测算的理财产品,不得销售风险收益严重不对称的含有复杂金融衍生工具的理财产品。

第三十五条 商业银行不得无条件向客户承诺高于同期存款利率的保证收益率;高于同期存款利率的保证收益,应当是对客户有附加条件的保证收益。商业银行向客户承诺保证收益的附加条件可以是对理财产品期限调整、币种转换等权利,也可以是对最终支付货币和工具的选择权利等,承诺保证收益的附加条件所产生的投资风险应当由客户承担,并应当在销售文件明确告知客户。商业银行不得承诺或变相承诺除保证收益以外的任何可获得收益。

第三十六条 商业银行不得将存款单独作为理财产品销售,不得将理财产品与存款进行强制性搭配销售。商业银行不得将理财产品作为存款进行宣传销售,不得违反国家利率管理政策变相高息揽储。

第三十七条 商业银行从事理财产品销售活动,不得有下列情形:

(一)通过销售或购买理财产品方式调节监管指标,进行监管套利;

(二)将理财产品与其他产品进行捆绑销售;

(三)采取抽奖、回扣或者赠送实物等方式销售理财产品;

(四)通过理财产品进行利益输送;

(五)挪用客户认购、申购、赎回资金;

(六)销售人员代替客户签署文件;

(七)中国银监会规定禁止的其他情形。

第三十八条 商业银行应当根据理财产品风险评级、潜在客户群的风险承受能力评级,为理财产品设置适当的单一客户销售起点金额。风险评级为一级和二级的理财产品,单一客户销售起点金额不得低于5万元人民币;风险评级为三级和四级的理财产品,单一客户销售起点金额不得低于10万元人民币;风险评级为五级的理财产品,单一客户销售起点金额不得低于20万元人民币。

第三十九条 商业银行不得通过电视、电台渠道对具体理财产品进行宣传;通过电话、传真、短信、邮件等方式开展理财产品宣传时,如客户明确表示不同意,商业银行不得再通过此种方式向客户开展理财产品宣传。

第四十条 商业银行通过本行网上银行销售理财产品时,应当遵守本办法第二十八条规定;销售过程应有醒目的风险提示,风险确认不得低于网点标准,销售过程应当保留完整记录。

第四十一条 商业银行通过本行电话银行销售理财产品时,应当遵守本办法第二十八条规定;销售人员应当是具有理财从业资格的银行人员,销售过程应当使用统一的规范用语,妥善保管客户信息,履行相应的保密义务。商业银行通过本行电话银行向客户销售理财产品应当征得客户同意,明确告知客户销售的是理财产品,不得误导客户;销售过程的风险确认不得低于网点标准,销售过程应当录音并妥善保存。

第四十二条 商业银行销售风险评级为四级(含)以上理财产品时,除非与客户书面约定,否则应当在商业银行网点进行。

第四十三条 商业银行向私人银行客户销售专门为其设计开发的理财产品或投资组合时,双方应当签订专门的理财服务协议,销售活动可按服务协议约定方式进行,但应当确保销售过程符合相关法律法规规定。

第四十四条 商业银行向机构客户销售理财产品不适用本办法有关客户风险承受能力评估、风险确认语句抄录的相关规定,但应当确保销售过程符合相关法律法规及本办法其他条款规定。商业银行向机构客户销售专门为其设计开发的理财产品,双方应当签订专门的理财服务协议,销售活动可以按服务协议约定方式执行,但应当确保销售过程符合相关法律法规规定。

第四十五条 对于单笔投资金额较大的客户,商业银行应当在完成销售前将包括销售文件在内的认购资料至少报经商业银行分支机构销售部门负责人审核或其授权的业务主管人员审核;单笔金额标准和审核权限,由商业银行根据理财产品特性和本行风险管理要求制定。已经完成销售的理财产品销售文件,应至少报经商业银行分支机构理财产品销售部门负责人或其授权的业务主管人员定期审核。

第四十六条 客户购买风险较高或单笔金额较大的理财产品,除非双方书面约定,否则商业银行应当在划款时以电话等方式与客户进行最后确认;如果客户不同意购买该理财产品,商业银行应当遵从客户意愿,解除已签订的销售文件。风险较高和单笔金额较大的标准,由商业银行根据理财产品特性和本行风险管理要求制定。

第四十七条 商业银行不得将其他商业银行或其他金融机构开发设计的理财产品标记本行标识后作为自有理财产品销售。商业银行代理销售其他商业银行理财产品应当遵守本办法规定,进行充分的风险审查并承担相应责任。

第四十八条 商业银行应当建立异常销售的监控、记录、报告和处理制度,重点关注理财产品销售业务中的不当销售和误导销售行为,至少应当包括以下异常情况:

(一)客户频繁开立、撤销理财账户;

(二)客户风险承受能力与理财产品风险不匹配;

(三)商业银行超过约定时间进行资金划付;

(四)其他应当关注的异常情况。

第七章 销售人员管理

第四十九条 本办法所称销售人员是指商业银行面向客户从事理财产品宣传推介、销售、办理申购和赎回等相关活动的人员。

第五十条 销售人员除应当具备理财产品销售资格以及相关法律法规、金融、财务等专业知识和技能外,还应当满足以下要求:

(一)对理财业务相关法律、法规和监管规定等有充分了解和认识;

(二)遵守监管部门和商业银行制定的理财业务人员职业道德标准或守则;

(三)掌握所宣传销售的理财产品或向客户提供咨询顾问意见所涉及理财产品的特性,对有关理财产品市场有所认识和理解;

(四)具备相应的学历水平和工作经验;

(五)具备监管部门要求的行业资格。

第五十一条 销售人员从事理财产品销售活动,应当遵循以下原则:

(一)勤勉尽职原则。销售人员应当以对客户高度负责的态

度执业,认真履行各项职责。

(二)诚实守信原则。销售人员应当忠实于客户,以诚实、公正的态度、合法的方式执业,如实告知客户可能影响其利益的重要情况和理财产品风险评级情况。

(三)公平对待客户原则。在理财产品销售活动中发生分歧或矛盾时,销售人员应当公平对待客户,不得损害客户合法权益。

(四)专业胜任原则。销售人员应当具备理财产品销售的专业资格和技能,胜任理财产品销售工作。

第五十二条 销售人员在向客户宣传销售理财产品时,应当先做自我介绍,尊重客户意愿,不得在客户不愿或不便的情况下进行宣传销售。

第五十三条 销售人员在为客户办理理财产品认购手续前,应当遵守本办法规定,特别注意以下事项:

(一)有效识别客户身份;

(二)向客户介绍理财产品销售业务流程、收费标准及方式等;

(三)了解客户风险承受能力评估情况、投资期限和流动性要求;

(四)提醒客户阅读销售文件,特别是风险揭示书和权益须知;

(五)确认客户抄录了风险确认语句。

第五十四条 销售人员从事理财产品销售活动,不得有下列

情形:

(一)在销售活动中为自己或他人牟取不正当利益,承诺进行

利益输送,通过给予他人财物或利益,或接受他人给予的财物或利益等形式进行商业贿赂;

(二)诋毁其他机构的理财产品或销售人员;

(三)散布虚假信息,扰乱市场秩序;

(四)违规接受客户全权委托,私自代理客户进行理财产品认购、申购、赎回等交易;

(五)违规对客户做出盈亏承诺,或与客户以口头或书面形式约定利益分成或亏损分担;

(六)挪用客户交易资金或理财产品;

(七)擅自更改客户交易指令;

(八)其他可能有损客户合法权益和所在机构声誉的行为。

第五十五条 商业银行应当向销售人员提供每年不少于20小时的培训,确保销售人员掌握理财业务监管政策、规章制度,熟悉理财产品宣传销售文本、产品风险特性等专业知识。培训记录应当详细记载培训要求、方式、时间及考核结果等,未达到培训要求的销售人员应当暂停从事理财产品销售活动。

第五十六条 商业银行应当建立健全销售人员资格考核、继续培训、跟踪评价等管理制度,不得对销售人员采用以销售业绩作为单一考核和奖励指标的考核方法,并应当将客户投诉情况、误导销售以及其他违规行为纳入考核指标体系。商业银行应当对销售人员在销售活动中出现的违规行为进行问责处理,将其纳入本行人力资源评价考核系统,持续跟踪考核。对于频繁被客户投诉、查证属实的销售人员,应当将其调离销售岗位;情节严重的应当按照本办法规定承担相应法律责任。

第八章 销售内控制度

第五十七条 商业银行董事会和高级管理层应当充分了解理财产品销售可能存在的合规风险、操作风险、法律风险、声誉风险等,密切关注理财产品销售过程中各项风险管控措施的执行情况,确保理财产品销售的各项管理制度和风险控制措施体现充分了解客户和符合客户利益的原则。

第五十八条 商业银行应当明确规定理财产品销售的管理部门,根据国家有关法律法规及销售业务的性质和自身特点建立科学、透明的理财产品销售管理体系和决策程序,高效、严谨的业务运营系统,健全、有效的内部监督系统,以及应急处理机制。

第五十九条 商业银行应当建立包括理财产品风险评级、客户风险承受能力评估、销售活动风险评估等在内的科学严密的风险管理体系和内部控制制度,对内外部风险进行识别、评估和管理,规范销售行为,确保将合适的产品销售给合适的客户。

第六十条 商业银行应当建立健全符合本行情况的理财产品销售授权控制体系,加强对分支机构的管理,有效控制分支机构的销售风险。授权管理应当至少包括:

(一)明确规定分支机构的业务权限;

(二)制定统一的标准化销售服务规程,提高分支机构的销售服务质量;

(三)统一信息技术系统和平台,确保客户信息的有效管理和客户资金安全;

(四)建立清晰的报告路线,保持信息渠道畅通;

(五)加强对分支机构的监督管理,采取定期核对、现场核查、风险评估等方式有效控制分支机构的风险。

第六十一条 商业银行应当建立理财产品销售业务账户管理制度,确保各类账户的开立和使用符合法律法规和相关监管规定,保障理财产品销售资金的安全和账户的有序管理。

第六十二条 商业银行应当制定理财产品销售业务基本规程,对开户、销户、资料变更等账户类业务,认购、申购、赎回、转换等交易类业务做出规定。

第六十三条 商业银行应当建立全面、透明、快捷和有效的客户投诉处理体系,具体应当包括:

(一)有专门的部门受理和处理客户投诉;

(二)建立客户投诉处理机制,至少应当包括投诉处理流程、调查程序、解决方案、客户反馈程序、内部反馈程序等;

(三)为客户提供合理的投诉途径,确保客户了解投诉的途径、方法及程序,采用本行统一标准,公平和公正地处理投诉;

(四)向社会公布受理客户投诉的方式,包括电话、邮件、信函以及现场投诉等并公布投诉处理规则;

(五)准确记录投诉内容,所有投诉应当保留记录并存档,投诉电话应当录音;

(六)评估客户投诉风险,采取适当措施,及时妥善处理客户投诉;

(七)定期根据客户投诉总结相关问题,形成分析报告,及时发现业务风险,完善内控制度。

第六十四条 商业银行应当依法建立客户信息管理制度和保密制度,防范客户信息被不当使用。

第六十五条 商业银行应当建立文档保存制度,妥善保存理财产品销售环节涉及的所有文件、记录、录音等相关资料。

第六十六条 商业银行应当具备与管控理财产品销售风险相适应的技术支持系统和后台保障能力,尽快建立完整的销售信息管理系统,设置必要的信息管理岗位,确保销售管理系统安全运行。

第六十七条 商业银行应当建立和完善理财产品销售质量控制制度,制定实施内部监督和独立审核措施,配备必要的人员,对本行理财产品销售人员的操守资质、服务合规性和服务质量等进行内部调查和监督。内部调查应当采用多样化的方式进行。对理财产品销售质量进行调查时,内部调查监督人员还应当亲自或委托适当的人员,以客户身份进行调查。

内部调查监督人员应当在审查销售服务记录、合同和其他材料等基础上,重点检查是否存在不当销售的情况。

第九章 监督管理

第六十八条 中国银监会及其派出机构根据审慎监管要求,对商业银行理财产品销售活动进行非现场监管和现场检查。

第六十九条 商业银行销售理财产品实行报告制,报告期间,不得对报告的理财产品开展宣传销售活动。商业银行总行或授权分支机构开发设计的理财产品,应当由商业银行总行负责报告,报告材料应当经商业银行主管理财业务的高级管理人员审核批准。商业银行总行应当在销售前10日,将以下材料向中国银监会负责法人机构监管的部门或属地银监局报告(外国银行分行参照执行):

(一)理财产品的可行性评估报告,主要内容包括:产品基本特性、目标客户群、拟销售时间和规模、拟销售地区、理财资金投向、投资组合安排、资金成本与收益测算、含有预期收益率的理财产品的收益测算方式和测算依据、产品风险评估及管控措施等;

(二)内部审核文件;

(三)对理财产品投资管理人、托管人、投资顾问等相关方的尽职调查文件;

(四)与理财产品投资管理人、托管人、投资顾问等相关方签署的法律文件;

(五)理财产品销售文件,包括理财产品销售协议书、理财产品说明书、风险揭示书、客户权益须知等;

(六)理财产品宣传材料,包括银行营业网点、银行官方网站和银行委托第三方网站向客户提供的理财产品宣传材料,以及通过各种媒体投放的产品广告等;

(七)报告材料联络人的具体联系方式;

(八)中国银监会及其派出机构要求的其他材料。商业银行向机构客户和私人银行客户销售专门为其开发设计的理财产品不适用本条规定。

第七十条 商业银行分支机构应当在开始发售理财产品之日起5日内,将以下材料向所在地中国银监会派出机构报告:

(一)总行理财产品发售授权书;

(二)理财产品销售文件,包括理财产品协议书、理财产品说明书、风险揭示书、客户权益须知等;

(三)理财产品宣传材料,包括银行营业网点、银行官方网站和银行委托第三方网站向客户提供的产品宣传材料,以及通过各种媒体投放的产品广告等;

(四)报告材料联络人的具体联系方式;

(五)中国银监会及其派出机构要求的其他材料。商业银行向机构客户和私人银行客户销售专门为其开发设计的理财产品不适用本条规定。

第七十一条 商业银行应当确保报告材料的真实性和完整性。报告材料不齐全或者不符合形式要求的,应当按照中国银监会或其派出机构的要求进行补充报送或调整后重新报送。

第七十二条 商业银行理财业务有下列情形之一的,应当及时向中国银监会或其派出机构报告:

(一)发生群体性事件、重大投诉等重大事件;

(二)挪用客户资金或资产;

(三)投资交易对手或其他信用关联方发生重大信用违约事件,可能造成理财产品重大亏损;

(四)理财产品出现重大亏损;

(五)销售中出现的其他重大违法违规行为。

第七十三条 商业银行应当根据中国银监会的规定对理财产品销售进行月度、季度和年度统计分析,报送中国银监会及其派出机构。商业银行应当在每个会计年度结束时编制本年度理财业务发展报告,应当至少包括销售情况、投资情况、收益分配、客户投诉情况等,于下一年度2月底前报送中国银监会及其派出机构。

第十章 法律责任

第七十四条 商业银行违反本办法规定开展理财产品销售的,中国银监会或其派出机构责令限期改正,情节严重或者逾期不改正的,中国银监会或其派出机构可以区别不同情形,根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第三十七条规定采取相应监管措施。

第七十五条 商业银行开展理财产品销售业务有下列情形之一的,由中国银监会或其派出机构责令限期改正,除按照本办法第七十四条规定采取相关监管措施外,还可以并处二十万以上五十万元以下罚款;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关:

(一)违规开展理财产品销售造成客户或银行重大经济损失的;

(二)泄露或不当使用客户个人资料和交易记录造成严重后果的;

(三)挪用客户资产的;

(四)利用理财业务从事洗钱、逃税等违法犯罪活动的;

(五)其他严重违反审慎经营规则的。

第七十六条 商业银行违反法律、行政法规以及国家有关银行业监督管理规定的,中国银监会或其派出机构除依照本办法第七十四条和第七十五条规定处理外,还可以区别不同情形,按照《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十八条规定采取相应监管措施。

第十一章 附则

第七十七条 本办法中的“日”指工作日。

第七十八条 农村合作银行、城市信用社、农村信用社等其他银行业金融机构开展理财产品销售业务,参照本办法执行。

第七十九条 本办法由中国银监会负责解释。

第八十条 本办法自2012年1月1日起施行。



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租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场(上)

作者:仇少明律师 樊莹律师
单位:北京市隆安律师事务所上海分所
日期:2013年1月5日 星期六

摘要:由房产的所有者或经营者将其所有或经营的房产交给房产消费者使用,房产消费者通过定期交付一定数额的租金,取得房产的占有和使用权利,这种房产租赁的行为实际是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。承租方作为此种商品流通方式中不可或缺的主体,该如何考量及策划房屋租赁合同项下条款,期冀达到避免法律风险而最小化成本支出、最大化利润收益呢?全文共分上中下三篇,结合笔者执业经验,客观分析房屋租赁合同常见条款所隐藏的陷阱及可采取的应对策略,虽不能万无一失,但力争有的放矢。
关键词:房产概况、使用用途、租赁期限

近年来中国房地产市场的高速发展,以及有产者对财产性收益的短期性重视,客观上造成了对承租方的不利局面。现行适用于房屋租赁合同的中国法律、法规相对于现状和合同当事人的期望,尚不够完整与成熟,给予承租方的保障和针对出租方的约束,乃至出租方和承租方关系的约定,仍有可改善的空间。
因此,通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处,对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准,具有现实性意义。
经过规划选址,承租方相中房产或在建房产,在与出租方洽谈后,最终的意向与沟通都将落实到纸面上——签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中,笔者拟从以下内容阐述须注意的要点,若有不尽之处,请相关法律工作者或专业人士提出宝贵意见。
第一,租赁房产概况。
租房子如同买东西,开口谈价之前肯定要了解这个东西的基本情况,比如大小、颜色、功能等。租的是什么,位置在哪里,面积有多大,这种方向性的基础问题均系必须关注的。
结合出租方提供的房屋产权证或在建四证,在租赁合同中以明确、客观的文字进行描述,是在租赁地址、座落、使用面积等方面避免争议的有效途径。笔者结合以往执业经验认为如下方面应特别注意:
1. 房产地址。
房屋产权证上记载的房产所在的地址(含市区(县)、路(街道)、弄、幢(栋)、门牌号)、楼层、户号等内容,应在租赁合同中一一列明。书写时应注意同音字、近似字的笔误,比如“汶水路”与“文水路”,“下城区”与“卞城区”。
对于未完全竣工的房产,如何准确获知其门牌号码?一般可要求出租方提供当地地名委员会办公室或地名办公室颁发的“门牌号码登记证明书”,里面第四项就是“门牌号码”项。对于租赁办公楼作为注册地址使用的,尤其应当注意实际楼层和租赁合同记载楼层是否一致,如有不一致的,应当事先做好相应的安排,避免因实际楼层和租赁合同记载楼层不一致而导致注册过程中的障碍。
2. 租赁面积。
笔者曾遇到很多客户在租赁合同所约定的租赁面积一栏,并未分别列明“使用面积”与“建筑面积”,仅统称面积是多少,这是不可取的。因为当涉及物业管理费、供暖费等费用时,常常以建筑面积作为计算基数。明确记录使用面积与建筑面积,将有效避免相关费用计付时发生争议。
曾有一客户租用仓库,合同约定租赁面积1万平方米,但后来在使用时发现,该仓库的实际面积是1万零12平方米,也就是说,客户占了出租方12平方米的便宜。站在客户的角度来看,区区12平方米算什么,与1万平方米相比不足其零头;可是从出租方而言,该12平方米并没有计入合同约定面积,现在被承租方白白使用,实在不甘心。查阅合同,通篇并未对此进行约定。此时,出租方要求客户支付这多出来12平方米的租金,客户坚决反对,认为应严格按照合同约定租金执行,对此出租方不服而诉诸公堂。虽然面积不符的问题可以通过诉讼解决,但是此举耗时费力且增大成本支出。因此,为防止出现合同约定面积与实际面积不符的风险,建议借鉴商品房买卖合同司法解释的相关规定,在租赁合同中做如下约定,以防患于未然:
“若合同约定使用面积与实际使用面积不符,双方同意按如下约定处理:
(1) 面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,双方应继续履行本合同,包括但不限于租金条款,任一方不得据此请求解除本合同;
(2) 面积误差比绝对值超出3%,且双方同意继续履行本合同的,若实际使用面积大于合同约定使用面积,大于部分所对应的租金应按【 】标准计算;若实际使用面积小于合同约定使用面积,小于部分所对应的租金应按【 】标准计算,如出租方已收取该部分租金,则应于承租方书面通知后七个工作日内全额无息返还;
(3) 面积误差比绝对值超出3%,且一方请求解除本合同的,出租方除应返还小于部分所对应的租金款项(标准参见本条项下第(2)款),还应按照当年度实际月平均租金【 】个月的标准向承租方支付违约金。
3. 房产位置及使用范围。
关于房产的位置以及使用范围,建议在作为附件的规划红线图及房产平面图中以红色线条明确框出并加以注解,同时建议房产周围的道路名称也详细标出,以便与房屋产权证记载的位置相对应。其中,“使用范围”不仅仅指“房产面积”的范围,同时还包括出租方同意提供给承租方使用的通道、楼梯、附属设施等,在图中明确标明,便于日后相邻关系的有利处理,以及防止出租方以任何形式干预承租方的经营管理。
第二,租赁房产的使用用途。
笔者曾碰到不少客户告知,在租赁合同签订时不想约定房产的使用用途,以达到日后随意使用租赁房产的目的。而实际上,作为租赁合同的必备条款,不约定房产使用用途的做法蕴藏着极大的风险。
曾有一客户在2008年3月与房东签订租赁合同,约定房屋租期10年并于签约后一周内付清了押金及第一年租金,该押金是作为客户擅自解约时的违约金。但租赁合同中并未对租赁房屋的性质及用途作出约定。后客户在办理营业执照时发现该房屋属于居住用房,不能作为办公用途,这就与客户原本准备将租赁房屋作为自己公司办公用地的想法背道而驰。于是客户想据此起诉至法院要求解约,同时要求房东返还其所交的租金及押金并承担违约责任。
笔者通过仔细阅卷并结合客户的陈述,向客户分析:根据相关法律规定,租赁合同所包括的条款中有一项是“用途”。出租方应当按照约定将租赁物交付承租方,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租方交付的房屋不符合租赁合同约定,致使不能实现租赁目的的,承租方可以解除租赁合同,并要求出租方承担相应的违约责任。但是在本案中租赁双方并没有对房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。在此情形下,如果客户能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定,并证明房东故意隐瞒房屋使用性质的,则可以要求房东返还其已支付的款项并可要求房东承担违约责任,否则客户要求解约将面临承担违约责任之风险。于是建议客户与房东协商处理此事。
客户因急于要回自己的款项,并未听取笔者意见,而是转由自行起诉。后法院审理过程中,由于客户无法提供证据证明双方之间对于房屋用途的约定,法院认为房东交付房屋并未违反合同约定,在庭审中房东也表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同,房东返还客户剩余租期的租金,但对于客户要求房东返还作为违约金的押金的诉讼请求,法院并未支持。
诚然,承租方担心约定房产使用用途将限制自己日后独立经营的心态是可以理解的,但是明确的约定内容也是解决未来争议的有利武器。那么,从承租方的角度出发,该如何约定才能有力维护承租方的权益呢?
从房屋用途的分类来看,主要可分为住宅、办公、工商业、仓库等,这些用途是由土地使用权用途决定的,是类用途,而不是实际使用的具体用途。比如说商业用房,只要其土地使用权用途是商业,并按商业建筑的要求建设,经有关部门审查合格后它就是商业类房屋,但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等,房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用,因为具体用途还取决于房屋以外的许多因素,比如公安、卫生、消防、环保、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。
因此,为确保出租方保证房屋能用作承租方所期望的具体使用用途,而非仅仅是类用途时,建议在租赁合同中直接写明房屋的具体用途,在实务操作中一般将被认为出租方有义务保证承租方能按该具体用途使用房屋。若约定用途时仅与房产证明材料上一致,而不是写清具体用途,就笔者的执业经验来看,此时出租方只能保证房屋符合某一类用途的要求,对于房屋以外的因素则无法也无义务保证,并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者而言的,若无法达到承租方的具体使用用途时,承租方是不能据此要求出租方承担违约责任的。
第三,租赁期限及相关要求。
从商业经营的实际需求出发,必然要考虑租房子究竟应该租多久,即租赁期限约定多长会比较符合经济优化性原则。而提到租赁期限,有必要谈谈合同期限(合同有效期)、免租期、进场日期等概念。
1. 合同期限。
合同期限不一定等同于租赁期限,租赁期限开始计算的日期可迟于合同生效日期。因为,除非有特别约定,通常而言合同生效日期是以双方签署后即生效;然而,从商业角度出发,承租方往往倾向于将以房屋实际可使用的周期作为“租赁期限”。因此,在实际操作中,“租赁期限”开始计算的日期可以有如下约定:“合同签订之日”、“房产完全交付之日”、“免租期届满的次日”或“餐厅/宾馆/酒楼实际开业的第一天(不含试营业)”等。
需要注意的是,合同期限必定且应当等于或长于租赁期限,所以应避免在文字中出现“租赁期限”开始计算的日期早于“合同生效日期”的情况。若属于转租情形,承租方务必要求出租方提供上手租约原件加以核实,以确保租赁期限没有超过上手租约所约定的租赁期限。
2. 免租期。
免租期就是占有、使用租赁房产却无需支付租金的期限。一般情况下,承租方向出租方初次承租房产时都应要求出租方提供免租期(此系承租方应极力争取的权利),以便于在此期限内进行装修施工、设备安装调试和进行其他营业性准备工作。
免租期约定多长比较合理呢?这个须具体问题具体分析,比如租赁面积不大但装修工程复杂,建议约定的免租期至少不低于三个月。但是,应特别注意免租期开始计算的日期,最早的起算日不得早于出租方交付符合合同约定条件的完整房产之日,若约定在此之前的其他日期(比如合同签订之日等),将有可能面临免租期已开始计算且在白白浪费之中而房产还未交付的局面。
同时,考虑到免租期的实际用途是针对承租方进场装修施工而言的,因此约定“可顺延”也是必要且必须的。比如在装修过程中因供水不足或排水不力,导致装修受阻而无法于约定的免租期内完成装修施工工程,则根据约定,“在承租方装修施工过程中,因出租方原因造成装修施工受阻、停滞或者无法按承租方的装修方案如期进行或完成的,出租方应负责解决,且该免租期应相应顺延”;或者“如因出租方原因导致承租方无法如期进场装修,包括但不限于出租方所提供的消防手续不齐全、出租方未按合同约定提供临时用电用水等情形,造成承租方施工期跨春节,鉴于春节期间无法施工,出租方同意免租期无条件增加45天”,以确保免租期内每一日都能为承租方充分利用。
3. 进场日期。
在向客户提供法律服务的过程中,笔者发现有许多客户都认为房产交付不就可以进场了吗,为什么还要单独约定一个进场日期,岂不是画蛇添足?实际上,房产交付不等于立即进场,也就是说房产交付后,承租方不一定马上进场开始装修,一般情况下进场日期的开始日与免租期的起始日应是重叠的。比如尚未竣工的房产、消防手续存在瑕疵的房产,如果房产交付后立即进场,从现实而言尚难操作,同时,若贸然进场装修,不仅有可能面对相关政府部门的阻拦,整体上影响装修施工的进度,而且有可能使承租方陷入被动局面,例如无法与商场整体业态同期开业,免租期不够而起租日又来临,餐厅、商店、酒楼类承租方提前开业但整体业态人流不够而惨淡经营等情形。
如果签约时,承租方无法对进场日期预知到某年某月某日,则对进场条件进行约定也不失为一种方法,比如,“房产交付后,承租方仅在如下条件满足时进场装修,免租期自承租方进场之日起算:出租方向承租方提供合法有效的消防工程验收意见书,并经承租方书面确认后三个工作日内”。
当然,如果租赁房产已满足适租状态,且经承租方实地考察,房产按合同约定进行交付及交付后的进场装修不存在障碍时,不对进场日期单独约定也是可以的,但是此时一定要注意约定房产交付日期及免租期时的明确性、合理性及可行性。
4. 租赁期限。

潮州市市区生活垃圾处理收费管理办法(试行)

广东省潮州市人民政府


潮府〔2004〕36号

印发《潮州市市区生活垃圾处理收费管理办法(试行)》的通知



各县、区人民政府,枫溪区管委会,市府直属各单位,市开发区管委会:

现将《潮州市市区生活垃圾处理收费管理办法(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。
二○○四年八月十一日




潮州市市区生活垃圾处理收费管理办法(试行)



第一条 为加强城市生活垃圾管理,改善城市环境,促进可持续发展,根据《广东省城市生活垃圾处理收费管理办法》和其他政策措施,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称的城市生活垃圾是指城市人口在日常生活或经营活动中产生的固体废物(含建筑垃圾和渣土,不包括工业固体废物、医疗废物和其他危险废物。下同)。

本办法所称的城市生活垃圾处理费为公用事业性收费,是指由受益人缴纳,用于生活垃圾处理的运营和设施建设费用。

城市生活垃圾的收集、清运费按现行标准和渠道收取。

第三条 湘桥区、枫溪区范围内的所有单位和个人,均应按规定缴纳城市生活垃圾处理费。

第四条 市公用事业管理局负责城市生活垃圾收费的日常管理工作。

收费业务由市公用事业管理局委托市自来水总公司代理。

第五条 市公用事业管理局应加强收费管理和人员培训,并组建专门收费机构负责有关资料的收集、整理和核定。

第六条 城市生活垃圾处理收费,以“一票多费”的方式,由市自来水公司在自来水收费时一并收取。

对难以通过自来水收费收取垃圾处理费的单位,由市公用事业管理局设置的收费窗口或专门收费机构派专人上门收取。

第七条 收取城市生活垃圾处理费应统一使用合法有效的票据。收费单位应按章收费,秉公办事。应建立科学严格的收费登记档案,不得重收或漏收城市生活垃圾处理费。

第八条 城市生活垃圾处理费的收取,按下列对象、标准执行:

(一)居民(村民)户:每户每月3元。

(二)暂住人员:家庭住户,每户每月3元;集体、单身宿舍,每人每月1元;

(三)设标准垃圾桶(0.3立方米)用户:每桶5元;

(四)不设垃圾桶用户:

1、国家机关、企事业单位、社会团体:按员工的实际人数每人每月1元;

2、餐饮娱乐、食品加工销售、美容美发工商户:按营业面积计收。20平方米以下,每月6元;21-40平方米,每月10元;41-60平方米,每月20元;61-100平方米,每月30元;100平方米以上,以每月30元为基数,每增加20平方米加收10元;

3、其他商店及工商户:分别按下列经营面积计收。20平方米以下每户每月3元;21-40平方米,每月5元;41-60平方米,每月8元;61-100平方米,每月12元;100平方米以上,以每月12元为基数,每增加20平方米加收4元;

4、酒店、宾馆的客房每间每月3元。

(五)无法测算营业场地面积的单位:按垃圾产生量,参照本条第(三)项标准计收。

(六)视为城市生活垃圾的建筑废物、渣土的收费标准另定。

第九条 烈属、五保户、孤寡老人、残疾弱智人士、领取最低生活保障金的特困家庭,凭民政部门的有效证明免收生活垃圾处理费。

第十条 城市生活垃圾处理费实行“收支两条线”管理,收入全额上缴财政专户,资金专款专用,专项作为生活垃圾集中处理的费用,任何单位不得截留、挪用、坐支、隐瞒专项资金。

市公用事业管理局应加强对垃圾处理费的征收和使用管理,确保城市生活垃圾处理费的足额收取和合理使用,并自觉接受监察、财政、审计和物价等部门的监督。

第十一条 代收单位可从收取的城市垃圾处理费中提取5%的手续费。

第十二条 一切缴费单位和个人,应自觉缴交城市生活垃圾处理费;对欠缴城市生活垃圾处理费的,由城市生活垃圾收费管理部门责令限期缴交,并可从欠缴之日起,按日加收应缴金额0.3%的滞纳金;对逾期拒不缴交的,由市公用事业管理局申请人民法院强制执行。

第十三条 物价部门要加强城市生活垃圾处理收费的监督检查,对违反规定增加收费项目或擅自提高收费的,按有关规定严肃查处。

第十四条 垃圾处理单位应在确保生活垃圾处理符合有关质量标准的前提下,按“微利保本”的原则,努力降低建设和运营成本,实现垃圾处理“资源化,减量化,无害化”的目标。

第十五条 城市生活垃圾收费机构和垃圾处理单位的工作人员滥用职权、玩忽职守的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十六条 本办法由市公用事业管理局负责解释。自二OO四年九月一日起施行。