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浙江省建设厅 省政府法制局


浙江省房地产违法案件办理工作暂行规定
浙江省建设厅 省政府法制局


第一章 总则
第一条 为贯彻实施《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他房地产管理法律、法规和规章，依法查处违法行为，同时提高办理房地产违法案件的质量和效率，保障公民、法人或其他组织的合法权益，特制定本规定。
第二条 本省各市（地）、县（市、区）房地产行政主管部门办理城市规划区内的房地产违法案件，适用本规定。
第三条 本规定中所称房地产违法案件是指公民、法人或者其他组织的行为违反房地产管理方面的法律、法规、规章，依法由房地产行政主管部门追究法律责任的案件。
第四条 办理房地产违法案件必须坚持以事实为依据，以法律为准绳的原则。
第五条 办理房地产违法案件应当做到事实清楚，证据确凿充分，适用法律、法规、规章准确，并符合规定的程序。
第六条 办理房地产违法案件时，主管领导和承办人与当事人有利害关系的，应当回避。
第七条 各级房地产行政主管部门应当配备相应的执法人员，具体负责房地产违法案件的办理工作。
执法人员应当经省政府法制工作机构和省房地产行政主管部门的业务培训、考核，取得行政执法证件后，持证上岗。
第八条 各级政府法制工作机构对同级房地产行政主管部门的房地产违法案件办理工作进行监督；上级房地产行政主管部门对下级房地产行政主管部门的房地产违法案件办理工作进行业务指导。

第二章 管辖
第九条 县级房地产行政主管部门管辖本行政区域内的下列房地产违法案件：
（一）房地产开发企业无资质或超资质等级从事房地产开发活动，以及非法进行商品房预售、挪用商品房预售款项的案件；
（二）违反公房管理法规，强占公房，非法转让、转租公房的案件；
（三）公民、法人及其他组织违反房地产权属管理法规规定，逾期拒不申请房屋产权登记及骗取、伪造、非法发放房屋权利证书的案件；
（四）违反房地产交易市场管理规定，私下交易、倒买倒卖、隐价瞒租房屋的案件；
（五）违反房屋拆迁管理法规规定，拆迁人未按规定擅自拆迁，擅自改变补偿、安置标准，擅自扩大或缩小补偿、安置范围，或擅自延长过渡期限，以及被拆迁人无正当理由拒绝搬迁或拒绝腾退周转房的案件；
（六）违反房屋装修管理法规规定，非法装修的案件；
（七）违反房地产管理法律、法规和规章，由房地产行政主管部门办理的其他案件。
第十条 市（地）级房地产行政主管部门管辖本行政区域内有较大影响的，以及同级人民政府和上级房地产行政主管部门交办的房地产违法案件。
第十一条 设区的城市市级与区级房地产行政主管部门之间的职责分工按当地政府有关规定确定。
第十二条 房地产行政主管部门对上级交办、其他部门移送和群众举报的关于房地产方面违法行为的有关材料，应予受理。
第十三条 房地产行政主管部门受理口头举报，必须作详细记录，经核对无误后，由举报人签名或盖章。举报人不愿用真实姓名的，应当尊重举报人意愿。
第十四条 房地产行政主管部门对不属自己受理范围的举报材料应当转交有权处理的机关或退回，并说明理由。
第十五条 房地产行政主管部门受理关于房地产方面违法行为的有关材料后应当进行审查，不符合立案条件的，须书面告知交办、移送的单位或举报人。

第三章 立案与调查
第十六条 对具备下列条件的违法行为，房地产行政主管部门应当立案：
（一）有明确的行为人；
（二）有违反房地产管理法律、法规、规章的事实；
（三）按照房地产法律、法规、规章规定应当追究法律责任；
（四）属于自己查处职责范围之内。
第十七条 立案须填写《房地产违法案件立案呈批表》，由房地产行政主管部门主管领导批准后正式立案。
第十八条 房地产行政主管部门立案查处的重大案件，应抄报上一级房地产行政主管部门。
第十九条 经批准立案的房地产违法案件，应当及时指派承办人。承办人应有两人或两人以上有资格的房地产执法人员组成。
第二十条 房地产行政主管部门在办理案件过程中，有权向当事人、证人提出询问，索取证据；当事人、证人不得无故拒绝。
询问应制作笔录，经核对无误后，由被询问人签名或盖章。
第二十一条 取证必须合法、全面、及时。
第二十二条 证据有下列几种：
（一）物证；
（二）书证；
（三）视听资料；
（四）证人证言；
（五）当事人的陈述；
（六）调查笔录和现场勘测笔录；
（七）鉴定结论。
承办人必须认真鉴别证据，未经查证属实，不得作为认定事实的根据。
第二十三条 房地产行政主管部门在正式作出行政处罚决定之前，应当允许受处罚人陈述事实、说明情况。

第四章 处罚与执行
第二十四条 经调查认定房地产行为违法的，对仍在进行的，房地产行政主管部门应及时书面通知当事人停止房地产违法行为。
第二十五条 案件承办人在调查取证结束后，应根据事实和法律规定，提出《房地产违法案件调查报告》，连同案卷其他材料送交房地产行政主管部门领导集体审议。
第二十六条 经审议认定举报不实或证据不足，不需要作出行政处罚的，应予撤销案件。重大案件的撤销应当报上一级房地产行政主管部门备案。
第二十七条 经审议认定违法事实清楚、证据确凿的，房地产行政主管部门应当依法作出行政处罚决定。
行政处罚决定应当制作《房地产违法案件行政处罚决定书》（以下简称行政处罚决定书），并送达当事人。
第二十八条 行政处罚决定书应当载明下列内容：
（一）当事人的基本情况；
（二）房地产违法行为的事实和经过；
（三）案件的性质；
（四）行政处罚的法律、法规、规章依据；
（五）行政处罚决定；
（六）行政处罚决定的履行方式和期限；
（七）告知当事人申请行政复议和提起诉讼的期限、机关；
（八）作出行政处罚决定的行政机关名称并加盖印章；
（九）作出行政处罚决定的日期。
第二十九条 行政处罚决定书送达当事人时，应当制作送达手续，分别由送达人和当事人签名盖章。
第三十条 房地产行政主管部门将行政处罚决定书依法送达当事人后，应督促当事人履行，并将履行情况记入《房地产违法案件行政处罚决定执行记录》。
第三十一条 当事人逾期不申请行政复议、也不向人民法院起诉又不履行的，由作出行政处罚决定的房地产行政主管部门提出《房地产违法案件行政处罚强制执行申请书》，连同案卷副本送交同级人民法院，申请人民法院强制执行。
第三十二条 房地产违法案件查处结束后，承办人应当制作《房地产违法案件结案报告》，报房地产行政主管部门批准后结案。
《房地产违法案件结案报告》连同办案过程中形成的文书、图件、照片等资料应及时立卷归档。
第三十三条 重大的及上级交办的房地产违法案件查处结束后，应当将行政处罚决定书、结案报告等材料报上一级房地产行政主管部门备案，或按有关规定上报备案。
第三十四条 房地产违法案件的罚没财物和追回的赃款、赃物的收缴，按照有关规定办理。

第五章 附则
第三十五条 查处房地产违法案件的文书格式由省建设厅统一制作。
第三十六条 本办法自发布之日起施行。



1996年1月15日
　　　　　　　　　　　　不同币种的金钱之债是否发生抵销权

　　　　　　　　　　◇ 清华大学法学院教授、博士生导师 韩世远


合同法第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”这是我国合同法关于债务法定抵销的基本规定。按照通常的学理解释，适宜抵销的债务是种类之债和金钱之债。但是，不同种类的金钱之债可否抵销？这一问题的关键在于如何理解合同法第九十九条第一款要求的“该债务的标的物种类、品质相同”要件。


假如甲企业对乙企业有不动产租赁合同租金债权（以日元计算），以生效的仲裁裁决为据，请求法院予以执行。乙企业提出异议，理由是乙企业对甲企业有买卖合同解除后的价款返还请求权（以美元计算），并有法院生效判决对此予以认定。乙已向甲发出通知，主张两债权抵销，故不应再有执行问题。在该事例中，一方的债务是以日元计算，另外一方的债务是以美元计算。这一问题当然与执行并没有必然的联系，而是具有普遍性的问题。就此问题，目前尚未检索到最高人民法院的裁判立场，也没有发现中国学者的专门论述，更不存在什么通说立场或者权威意见。上述问题，需要从理论上进行解答。以下进行学术探讨，供实务参考。


有观点认为，不同币种的金钱之债彼此可以抵销。主要理由是：特定的货币根据某一时点的汇率是可以进行兑换的。换言之，不同币种的货币可以通过相互换算，从而达到同种币种的目的。因此，上述设例中两债务所对应的币种虽存在差异，但由于可以兑换，故可以认为两债务的“标的物种类、品质相同”，从而可以行使法定抵销权。


上述理论观点，虽然有一定的道理，但目前从解决中国实务问题的立场着眼，似应以否定不同币种金钱之债场合的抵销权为宜。以下说明相关理由：


其一，什么是我国可能的通说立场呢？我国目前的民法解释论深受德国法的影响，因而，德国民法的解释论对我国通说的形成最具参考价值。通过查阅德国权威的注释书《民法典慕尼黑评注》和《民法典施陶丁格评注》等，发现德国通说见解认为，分别以外国通货和本国通货计量的债务根本不属于“相同种类”，相应地，抵销仅于双方当事人达成合意场合始得为之。按照上述德国通说见解，上述设例中的两项债务，由于分别以不同的货币计量，根本不属于相同种类的标的物，因而不发生抵销权，任何一方当事人不能够单方主张抵销（法定抵销不可能），只能够通过合意抵销（合同法第一百条）。如果双方当事人没有抵销的合意，便得不出抵销的结论。


其二，从中国外汇管理制度着眼，自建国以来，就中国的企业与个人存在着由强制结汇（1949年至1979年）到逐渐放松管制（1980年至2007年）进而到国家对经常性国际支付和转移不予限制（2008年外汇管理条例第五条，意愿结汇）的变迁。企业和个人可以自由拥有和支配外汇的范围逐渐扩大，甚至国家允许企业和个人在一定条件下可以外币计价结算（注意外汇管理条例第八条但书）。国家意志撤退的领域，也正是允许企业和个人意志舒展的所在。另一方面，在中国对外汇实行管制的基本制度框架下，外汇对于中国的企业和个人而言本身具有稀缺性。外汇固然是一般等价物，但它又不仅仅是一般等价物，还具有一般等价物之外的特殊意义或价值。如果任由一方主体借助抵销制度使相对人的外汇债权在非同种通货的情形下归于消灭，无异于剥夺了该外汇债权人所享有的一般等价物之外的特殊意义或价值，有失公平，也是对于该外汇债权人意志的漠视。


其三，可否依目的解释得出允许抵销的结论？有观点认为，我国民法中设立法定抵销的目的有二：一是节省给付的交换，降低交易成本，突显民法效益原则；二是确保债权的效力，即在双方当事人互负债务时，如一方当事人只行使自己的债权而不履行自己的债务时，对方当事人可以以单方意思表示行使权利进行债务抵销，从而保护其正当利益不受侵害，以体现我国民法的公平原则。该观点认为，不同币种的货币可以根据一定的汇率通过相互换算，从而达到同种币种的目的。通过换算而达到抵销，这是完全符合民法的公平原则的。另外，对不同货币的金钱债务进行抵销可以节省给付的交换从而降低交易成本，这有利于加速债权债务关系的清结，也有利于提高社会的整体经济效益，体现我国民法的效率原则。


上述观点看似有理，实则经不起推敲。时至今日，德国民法通说在德国依旧，想德国法学人才辈出，法学方法论何其发达，上述区区论点不会没有人意识到，也不会没有人提出过，可是为什么不为通说所采呢？看来，就此问题想通过简单的逻辑推演（所谓“论理解释”）加以解决，想法未免天真。依目的解释并不能当然得出可以发生抵销权的结论。真正理解其背后的原因，恐怕还应向当事人的意思寻找。


当事人签订合同，约定价款或者租金以美元或者日元支付，必然有其特殊的目的。此种目的，已然体现在当事人的约定之中。而按照“契约严守”原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同（合同法第八条第一款）。当事人的约定，对于他们而言，便相当于他们的法律。有效的合同约定，同样也会得到法院或者仲裁机构的尊重。对于合同中约定的价款或者租金，纵然是以外币表示，在裁判主文中也不会变成人民币（比如浙江省舟山市中级人民法院（2009）浙舟商外初字第1号民事判决书、浙江省高级人民法院（2009）浙商外终字第84号民事判决书、中国国际经济贸易仲裁委员会[2009]中国贸仲京裁字第0437号裁决书等），均表明法院或者仲裁机构对于当事人意思自治的尊重。


其四，允许不同币种的金钱之债依一方意思相互抵销，则可能带来其他问题。比如就前述设例而言，乙主张以其美元债权与甲的日元债权抵销，由于币种不同，如何确定统一的标准？以美元为标准？以日元为标准？或者以人民币为标准？汇率变动不居，以何时的汇率进行结算，也是问题。当事人意见不一、极易引发新的纠纷。


其五，什么是可能的裁判立场？相较于学说，我国司法裁判对于法条的解释宁可从严，也不从宽。对此，可有许多事例加以佐证，比如，最高人民法院将债权人代位权场合可得代位的债权解释成为“具有金钱给付内容”的债权（参见《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十三条第一款）。由此出发，对于本案争议问题，对合同法第九十九条第一款“该债务的标的物种类、品质相同”要件，从严解释，即不同通货计量的债务属于不同种类的债务，更符合法院的习惯做法。


最后，有必要指出，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，在前文所举设例中并不适用。依该条后段规定，当事人对合同法第九十九条规定的债务抵销虽有异议，如当事人没有约定异议期间，在债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。该规定适用的前提是一方当事人有抵销权，而设例中的争点在于是否有抵销权。如上所述，否定不同币种债务之间产生抵销权，在实践中更符合对于合同法第九十九条的理解，由此，并不涉及上述司法解释第二十四条的适用问题。


综上，不同币种的金钱债务属于不同种类的债务，不应发生抵销权。